供地全國第二!西安超大城市雄心呼之欲出_風聞
观察者网用户_234579-2018-09-08 08:16
7月底,“堅決遏制房價上漲”的信號發出後,各城市的樓市走向又成了一個焦點話題。購房者、開發商、地方政府都在觀望。
房價會不會上漲,漲幅多大,因素很複雜,但實際的土地供應,一直是影響房價的重要變量之一。
在這個方面,網紅城市西安率先走出了一步。9月4日,西安市國土資源局官方網站發佈的《西安市2018年建設用地供應計劃》顯示,2018年度西安市擬供應建設用地908宗、8.0903萬畝。
其中,經營性用地規模4.9萬畝,包括居住用地2.17萬畝,商業用地0.8萬畝,工礦倉儲用地1.93萬畝,佔比分別為44.19%、16.40%、39.41%。
這樣的土地供應量,對西安到底意味着什麼?
**1.**西安土地供應量進入全國主要城市第一梯隊
一年供應4.9萬畝土地,算不算多?作為橫向比較,我們可以看西部君的好友槓桿遊戲總結的10大城市2018年住宅用地供應面積排名:
西安2018年住宅用地擬供應2.17萬畝,換算成統一單位,為1446公頃。與上述十大城市比起來,僅低於重慶,高於同樣破千的上海、武漢,更是同處於西部的成都的4倍多。
縱向比較,西安2018年總的土地供應量和住宅用地供應量,都創下了僅幾年來的新高。
如據黃桷樹財經統計:
2017年,西安計劃供應國有建設用地4.2691萬畝。其中,住宅用地1.3381萬畝(含保障性安居工程用地2707.371畝);
2016年,西安計劃供應國有建設用地3.6014萬畝,其中,住宅供地1.1892萬畝。
2015年,西安計劃供應國有建設用地3.9918萬畝,其中,住宅供地1.260萬畝。
2014年,西安計劃供應國有建設用地3.9870萬畝,其中,住宅供地1.3021萬畝。
可以看出,西安2018年住宅用地供應幾乎是2017年與2016年之和。也是2014年以來,首次年度住宅用地供應在2萬畝以上。
那麼,這種突然加速的供地局面,會不會曇花一現?根據西安市國土資源局去年底發佈的2017年至2021年住宅用地供應計劃:
有理由相信,今年的加速供地只是一個新的開始。
因為2017年到2021年的商品住宅用地總的供應為92912萬畝,五年平均下來則是每年18438.4萬畝,而去年不到15000畝,與平均數據差距不小。今年超過2萬畝,只略高於平均數據,一定程度上也是彌補去年的不足。
按照2017、2018年的數據,如果要完成好規劃的供地目標,2019到2021年這三年時間裏,西安平均每年的住宅用地供應也將接近2萬畝。不出意外,在全國主要城市中,仍可排到前列。
**2.**土地供應加速,原因何在?
任何一個城市開足馬力增加土地供應,都不會是無緣無故。
事實上,如果要談論未來幾年城市土地供應的走勢,都離不開“堅決遏制房價上漲”的大背景。
對西安近年房價走勢有關注的人應該都清楚,網紅城市西安的房價,這兩年同樣紅火。
這裏僅舉幾個例子。
一是,西安今年已經數次進入房價調控被約談的名單。
五一前夕,住建部就樓市調控問題約談12個城市,西安榜上有名。
6月底,住建部等7部委聯合發文,將在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動,其中同樣包括西安。
與頻頻被約談對應的,是西安房價這幾年的快速上升。最具代表性的是,今年4月,西安房價以73.89%的同比增速,位居全國第一,以4.33%的環比增速,位居全國城市第二位。
在《被房價耽誤的西安,後勁有多大》中,西部君曾分析,從2017年到2018年初,西安用了不到一年時間,就讓房價從7000迅速飆升到破萬,讓過去的房價窪地境況一去不復返。
一個城市的地位和發展水平,並不一定要以房價來體現,但是,在房價普遍偏高的大背景下,若一個城市的房價長期處於窪地,顯然難言正常。
不管是論近幾年的發展勢頭,還是看西安在大西北乃至整個西部的地位,西安房價在過去一年多中的快速上升,西部君相信,都有着較大的補漲成分。
但是,即便拋開“堅決遏制房價上漲”的調控要求,對於西安這種仍處於上升通道的二線城市來説,合理的房價補漲雖説算正常,卻也得警惕房價的“一線化”傾向。
因此,囿於約談的壓力和房價上升的現實,西安穩住房價都是必須之為。那麼,增加住宅用地的供應面積,當是最直接的釜底抽薪之舉。
**3.**土地供應增加背後的西安雄心
不過,如果把增加土地供應,僅僅看作是西安遏制房價上漲,應對被約談壓力的不得已之舉,那顯然是低估了土地供應加速背後的西安雄心。
有心人會發現,西安的住宅土地供應計劃,早在去年底就已經發布。也就是説,即便沒有被約談的壓力,西安的住宅用地供應增加也是板上釘釘的事。
説到底,房價上漲也好,加速土地供應也罷,首先都還是與西安近幾年的大發展密切相關。
論人氣,就在2018年建設用地供應計劃發佈的同一天,西安市公安局蓮湖分局舉行了2018年度第60萬“新西安人”落户儀式。
數據顯示,2018年1月1日至9月4日10點:西安全市市外遷入共600105人。如果加上去年落户的25.7萬人,在不到兩年的時間內,西安新增落户就達到85萬人。僅看落户數量,相當於是增加了一箇中等城市。
論財氣,西洽會、西商大會、絲博會等大型招商引資大會的強力加持,以及華為、中興、比亞迪、海康威視、吉利、京東、海航等一批大企業,加大投資或新增總部落户,西安同樣無愧於網紅城市的稱號。
而不管是要搶人、留人,還是要招商引資、聚財,讓人安居,讓企業安心,有足夠的住房、用地都是最為基本的條件。如果不能增加用地供應,何以展現城市搶人和招商引資的誠意?又拿什麼與其它城市競爭?
這一點從西安的三步走戰略中,可以看得更清楚:
第一步:到2020年,經濟總量邁上萬億台階,大西安都市圈全面形成,到時候,域內面積達到1.76萬平方公里,户籍人口超過1000萬,常住人口超過1500萬。
第二步:到2035年,全面建好國家中心城市。
第三步:到2050年,全面建成引領“一帶一路”、亞歐合作交流的國際化大都市。
上述每一步的實現,都離不開城市體量的升格。落腳到現實,無非就是經濟、人口、城區面積的拓展。而這些都離不開足夠的土地資源的支撐。
城市發展不是攤大餅,不能只是圖大,但基於西安目前的發展需要,增加土地供應,以適度超前的眼光,為城市的發展預留足夠的空間和土地資源,的確太有必要。
利用土地供應,把城市的發展框架搭建起來,同時藉助合理的房價、地價,吸引人、招來企業,一個超級大都市,自然會不遠了。這是西安的邏輯,也幾乎是當下所有中國二線城市的發展邏輯。