房價漲了，開發商把自己告了，而且贏了_風聞

2016年，黑龍江大慶某樓盤因手續不全無法交房，引起業主抗議

來源：真話財經（ID:zhenhuacaijing）

作者：馬繼鵬

太陽底下無新鮮事，房子既能讓購房者衝破道德底線，也能讓開發商顛覆商業倫理。

最近，西安又發生了一起離奇的事情，據華商報報道，一開發商以未能取得商品房預售許可證為由，要求仲裁委判與業主簽署的購房合同無效，收回房子。

現在，已經有業主收到仲裁委的仲裁通知書，説開發商申請與業主的購房合同無效，讓業主20日內提交證據材料。

其實，這事兒並不新鮮，西安之前也發生過類似的事情，最後的結果讓很多人意外，開發商勝訴，業主敗訴交回房子，只得到首付款和相應的利息。

 01 

在分析類似案件的“坑”之前，有必要先來了解一下事情的來龍去脈。

2013年9月4日，陳女士購買了西安市長安區郭杜東街唐風苑小區一套49.2平方米的房子。房款總價22萬餘元。

按照當時與開發商陝西飛宇房地產開發有限公司（下稱，陝西飛宇）簽訂的購房合同，陳女士首付30%，共7萬餘元，剩下的15萬元房款，在開發商辦好證件後，到銀行辦理按揭貸款。

2014年9月3日，陳女士與開發商簽訂了購房合同補充協議，辦理交接手續後，10月搬入新家。

按照當時房價，該小區房價每平方米3000多元，現在則是每平方米1萬多元。5年翻了3倍多。

今年6月18日，陳女士接到西安仲裁委員會參加仲裁通知書，合同簽訂後，該房屋由於規劃等客觀原因至今未能取得商品房預售許可證，所以“請求確認合同無效”。

陳女士所在的小區和她有類似情況的業主有200多户，當時購房的時候，開放商只辦理了土地證，於是業主們交了30%至80%不等的房款作為首付簽訂了購房合同。

誰曾想，現在這些業主有可能要交回房子。

按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

《真話財經》找到的一份2016年陝西省西安市長安區人民法院民事判決書顯示，上述陝西飛宇因為沒有預售許可證就被業主起訴過，要求退房。

具體事情是這樣的，李某2011年8月12日與陝西飛宇簽訂認購協議書，購買了位於西安市長安區郭杜東街106號第1號樓西單元2405房源，建築面積118.7平方米。

2011年8月13日，李某支付了12萬元的購房定金，之後雙方未簽訂商品房預售合同，涉案房屋亦未交付使用。

後來，陝西飛宇一直沒有成功辦理商品房預售許可證。於是，李某將陝西飛宇告上法庭，要求法院判令2011年簽署的《協議書》無效，並判令陝西飛宇退還原告12萬元購房定金，並支付從2011年8月13日起至2016年4月27日止的利息損失33080元。

經過審理，法院判李某勝訴，理由是李某按照約定向被告交付了購房定金120000元，但陝西飛宇未取得出售商品房預售許可證。按照規定：出賣人未取得商品房預售證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

從上述兩個案件中可以看出，一個是開發商起訴業主退房，另一個是業主起訴開放商退房，但適應的法律條文都是一樣的，即出賣人未取得商品房預售證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

所以，陳女士和其他200位業主可能要倒黴了。

 02 

其實，房價漲了，房地產商以資質不全為由起訴業主退房已經不是什麼稀罕事了。

今年2月，西安聞天科技實業集團有限公司以其無證銷售為由，在商品房售出兩年後，將12名業主相繼告上法庭，訴求購房合同無效勝訴。

當時的房價已經從業主購買時的8000元/平米漲至約2.4萬元/平米，增長了3倍。

和陝西飛宇相比，聞天科技還算是一家比較大的開發商，是西安龍湖的子公司（持有60%的股權）。當時聞天科技允諾按20%的標準給業主補償過去兩年的利息，然後和購房款一起退給業主，不過業主不同意。

業主的理由很簡單，和當時購房時的房價相比，現在房價已經翻了3倍，而20%的利息補償和房價上漲相比幾乎可以忽略。

另外，今年以來，西安房價大漲，庫存轉眼就被消化完了，後來西安也推出了搖號買房政策，這意味着如果業主退了聞天科技的房，以後能不能買上房都是個未知數。

後來，雙方僵持不下，業主堅持要房不要錢，開放商今年2月份向12位業主提起訴訟，以2016年與購房者籤認購合同時，項目沒有取得預售許可證為由，要求法院判處合同無效。

**意外的是，法院一審判決，支持了開發商的訴求。**開發商確實在銷售時沒有成功辦理預售證，理由是沒有繳納600萬元的廉租房配套資金。

對於這個判決結果，業主顯然是難以接受的。有業主質疑，沒有辦理預售證是開發商的責任，不應該讓業主承擔損失。

但無奈的是，這個案件和上述陝西飛宇的案件時同樣的道理，法院認為，出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，可以認定有效，但起訴前未取得商品房預售許可證明的，應當認定無效。

 03 

針對上述案件，有律師表示，五證（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》）不全的房地產交易，讓購房者失去了法律的保障，得不償失。

上述案件中，開發商一直不辦理預售許可證（不管是故意還是有客觀原因），就是為了利用這一條款，使法院作出有利於自身的判決，從而合法地收回房源，重新出售，以獲取更高的利潤。

看了上面的案件，估計很多人覺得開發商太不講道理了，但是又能如何，法律條文就是這樣規定的，法院如果因為誰有道德上的優勢就偏向誰，誰是弱者就偏向誰，那就不是人民法庭了。

關於這一系列“開發商告自己”的行為，有一個評論特別有道理。“你儘可以譴責開發商的不良行為，玩弄法律的行為，但請不要指責依法判決的法院。”

反過來，如果房價不是漲了，而是降了，從兩萬跌到一萬，原被告位置互換，道理是一樣的。法院仍然會做出同樣的判決，這時候，法院維護的就是廣大消費者的利益。

上述案件當時已經引起官方媒體注意，人民網稱，縱觀本案，**開發商儘管贏了官司，但惡意訴訟、違背誠信而換取鉅額利益的意圖和目的，**卻是顯而易見的。

但最終的結果卻是，勝訴被開發商攬到手了，享受了房價飆升而帶來的鉅額財富，承擔鉅額損失的卻是購房人。

所以，《真話財經》再次提醒大家，不管是看漲還是看跌房價，在購房時都要看清“五證”，審核完開發商具備簽訂《購房合同》後再買房。