限價惡果：2018年買到的房子質量可能最差_風聞

來源：財新網

作者：中原地產首席分析師 張大偉

各地樓市限價，是從2016年“9·30”開始普遍出現的，之前一二線城市房價在明顯上漲，而三四線城市房價本來也不高。

但整體看，執行了2年後，各地限價政策的惡果隨着大量住宅的交付，開始集中爆發了：北京甚至出現了個別項目車位使用費單月超過6000的現象。

限價帶來什麼結果？開發商優化配置的越來越多。

1、優化第一步：

容積率不均衡使用，做出別墅、高層。一個小區整體容積率2，而高層容積率高達3以上，這種情況下，先賣高層，等過2年限價風頭過了，再賣剩下的精華別墅。

2、優化第二步：

能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修麼？購房合同外再籤一個新的外包合同，當然錢也是要另付的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。

3、優化第三步：

裝飾減配。初級手段外檐石材變塗料；

這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；

設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不鏽鋼變成大鏡面等等等。

這些在交房時，估計很多人都只把眼睛放在自家屋子裏，忽略忘記了外部公共空間也是您花錢購買的產品。這裏面有些是您細心的話還能發現，有些真的不曾在任何合同、樣板房中體現，處於任人宰割的局面。

4、優化第四步：

工程減配。水泥標號，砂漿強度，電線品牌，大量的隱蔽工程裏存在了太多貓膩，防不勝防説的就是這個。只能祈禱開發商的良心了。

這兩年，如果開發商拿地價格與銷售價格差價不大的，這些項目收房都要謹慎了。

5、優化第五步

滯後網籤，很多房子賣了價格網籤不了，排隊簽約好幾年。收房的時候，建築面積不變，增加套內面積，這樣可以多收費。還有部分城市出現了把限價房賣給基金，賣到二手房市場再交易。

6、優化第六步：

限價帶來的問題是，一二線城市已經不可能再出貨值，推動了越來越多的企業去三四線城市高週轉。而質量問題已經開始越來越多。

短期看，市場出現波動，需要限價，但如果只限價，而忽視供需結構的平衡。只能帶來市場的更大紊亂。

限價放大了部分房源與二手房的價格差，買到就賺錢，導致市場暗箱操作多，部分政策的搖號的確可以公平交易，但部分城市也出現了搖號政策本身執行方面的問題。

因為政府“限價”，限制備案價，不允許開發商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能賣太高。但是周圍的二手房價格是無法監管的，都在小業主手裏。二手房價格隨着市場行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價格倒掛產生了。

三四線城市棚改等政策帶來的高峯期依然存在，從全國看，上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠超過市場平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達26%以上。東部出現了銷售面積的同比下調，但中西部上漲均超10%。

2014年6月末，商品房待售面積54428萬平方米。庫存數據已經跌至50個月最低。連續超過4年下調。整體看，全國性的去庫存週期已經完成。

市場漲跌應該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把數據弄平穩了，但結果很可能是企業控制成本。

也許，2018年買到的房子，將是這些年質量最差的一批。