中國城市收縮的元年_風聞

中國城市收縮的元年

2018年09月20日 09:57:30來源：鳳凰網國際智庫

文章來源：壹書生説房；作者：葉書利

近1/4城市已是人口流出狀態。

北京城市實驗室創始人、清華大學建築學院博導龍瀛已將2018年定義為“中國城市收縮的元年”。因為接下來，中國城市鏈成長中的主題將是收縮，而不是擴張。

據其研究發現，2000年至2010年的10年間，全國並不是每個城市都有北上廣深這樣的好運，因為中國600多個城市裏面，大約180個城市的人口正在流失，且在這張人口流失圖上，城市的名字還在不斷增加中。

越來越多的城市人口進入負增長的背後，則是當下的中國已面臨嚴重的人口危機。

首先，中國的人口生育率已低至恐怖的狀態。

壹書生注意到，2015年公佈的《中國統計年鑑2016》中對全國1%人口抽樣調查顯示，中國2015年的總和生育率僅為1.05，比世界正常人口更替生育率的2.1整整低了一倍。已經遠遠地低於人口負增長壓力下日本的1.46。

按照國際通行的衡量標準，2.1被認為是保持世代更替水平的總和生育率，也就是説一對夫妻平均生2.1個孩子，可以基本保持人口相對於上一代既不增加也不減少。那麼當人口生育率低於1.5就屬於超低生育水平。一旦跌破1.5以下，將很難再有顯著回升。

其次，2025年左右，中國將進入人口負增長時代。

2015年7月底，聯合國人口署發佈《2015年世界人口展望》，預計至本世紀末中國人口數預測值為6.13億，即相對於2016年中國將消失50%以上的人口。

根據聯合國《世界人口前景2010修訂本》按高、中、低三種生育率方案對中國人口增長率所做的預測，中國人口在2017年達到13.6億的峯值後迅速下降。然後在2026年轉入負增長，此後負增長的速度越來越快，直到2060年才穩定下來。

因此可以預計的是，接下來，越來越多的城市將加入人口負增長的行列。

城市將越來越兩極化

龍瀛認為，接下來的城市化中，未來城市註定是極化的而不是扁平的。即強者越強，弱者越弱。未來，第四次工業革命將會讓這樣的極化更加普遍。

日本的例子可作佐證，畢竟市場規律面前，從來沒有中國特色。

A,人口負增長下，只有東京為代表的大城市人口仍在增長，其他城市基本在下降。

日本總務省於7月11日發佈的日本人口動態調查顯示，截至2018年1月1日，日本的國內人口為1.25209603億人，相比前一年減少了37.4055萬人，創下1968年該調查開始以來的最大跌幅，為第九年連續下降。

在人口總量下降的背景下**，一方面，越來越多的年輕人為了追求美好生活而不得不向大城市集聚**：與日本總人口下降形成鮮明對比的是，東京都市圈的人口仍在增加中，且2018年東京都市圈的人口占日本全國人口總量的比例已提升至約30%三成的日本全國國內人口；另一方面，越來越多的城市日益空城化：上述調查顯示，日本47個都道府縣中除東京都、琦玉縣、神奈川縣、沖繩縣、千葉縣、愛知縣外，其餘41個道府縣均出現人口負增長，人口下降的道府縣數量佔比高達87%。而6個出現人口正增加的都縣中，僅沖繩縣為出生人口大於死亡人口，其餘6都縣的人口增加均為遷入人口多於遷出人口所致。

B,除大城市外，環一線城市成為人口增長的另一塊區域。

日本的城市化水平在1960年前後達到60%，在此之前，東京都的人口密度增速明顯高於其他地區；在1960-1970年日本城市化率由60%上升至70%的過程中，東京都周邊的神奈川、千葉和琦玉縣的人口密度增速領先全國，1970年日本城市化率達到70%左右以後，大東京都市圈各部的人口密度增速均逐漸放緩，但至今仍保持微增長態勢。

2017年中國的城市化率為58.52%。因此根據日本的經驗，接下來城市化率向70%進軍的過程中，北京為代表的超級城市人口集聚速度將放緩，而環一線人口將迎來爆發。這與時下北京上海人口增長放緩相對應。

基於此規律，壹書生建議兩點：

首先，對於個人投資者來説，從中長期人口增長趨勢的角度來説，只有北上廣深、環一線的環京、環深、環滬、強二線或強省會的杭州、南京、成都等地樓市具備投資價值。

以人口流動趨勢來看近兩年三四五六七線城市樓市的搶房，實在讓人感到後怕。正如此前的文章《房價如葱式焦慮：日本20多年前450萬房子，跌到如今的3000元還無人接盤》中所描述，如今的中國人很難理解，距離東京僅兩個多小時車程的滑雪觀光勝地新瀉縣，一位日本業主正在以5萬日元的標價（以時下匯率，摺合人民幣為3000元左右）對外出售一套75平的公寓，竟無人接手。不過當中國人口進入負增長，且到處都是無人居住的空房時，屆時的中國人就會深刻理解一些人口負增長城市房價如葱的殘酷真相。

據《房價如葱式焦慮：日本20多年前450萬房子，跌到如今的3000元還無人接盤》一文介紹，日本總務省2015年2月26日發佈了2013年度“住宅•土地統計調查”。據該調查數據顯示，2013年日本住宅總數為6063萬户，但空房數則達到歷史新高的820萬户，佔比高達13.5%，即日本平均每七套房中，竟然有一套是無人居住的空房。而據日本著名的野村總研的預測，到2018年，日本的空房數量將會超1000萬户，空房率上升至15%以上，即每六套房中有一套房是無人住的空房。下圖為日本空房數據表。

其次，對於環京政府來説，基於接下來環一線人口集聚的紅利式趨勢，環京的廊坊保定等地政府，在人口管控邏輯上應堅持以疏為主的邏輯，而不是目前以控為主的政策。具體到北三縣及廊永固霸涿等地，政府應積極順應這個趨勢，放開人口管控政策，而不是控制人口流入的逆規律政策。

此外，環京各地政府也應意識到，接下來的各大城市競爭中，人口才是一個城市最具競爭力價值的正資產，而不是累贅式的負資產。

基於都市圈化的市場規律式紅利與人口正資產的價值，作為環京的各地政府應該好好珍惜這個歷史性機會，而不是繼續逆市場規律化地視人口為負資產的老邏輯。比如在人才引進政策的出台上，沒必要扭扭捏捏，遮遮掩掩，而應順應趨勢，果敢搶人。

（注：本文所有觀點僅代表作者本人，均不代表鳳凰網國際智庫立場