獸爺 | 我們終於能消停會兒了_風聞

來源：微信公眾號“獸樓處”

9月中旬一個深夜，潘石屹發了一篇懷念母親的文章，並點評：

窮活志氣，富活德。

老潘是SOHO中國董事長，但這家上市公司大部分股份都在老婆張欣名下。所以沒人知道，老潘現在是“活德”，還是“活志氣”。

前些日子SOHO中國中報會，現場有人嘀嘀咕咕，抱怨SOHO中國不思進取。

十年前，SOHO剛在香港上市，張欣説要五年內衝千億超萬科；十年後，這家風雲房企半年營收8億，離千億只有992億的距離。

剛夠支付恒大總裁夏海鈞三年的年薪。

老潘辯説就算房價跌一半，從負債算，他還能活下來，但很多民企會死掉的。

老潘特別愛算負債。十年前，他就幫別的企業算過負債率。

十年前的夏天特別冷，矇眼狂奔多年，全球金融海嘯突然就在眼前。

2008年金融危機之於中國的意義，最近幾年我們已經被教育過很多次。經此一役，美國式資本主義跌下神壇，自由主義受到審判，歷史的火炬又從西方回到東方。

但置身於颱風眼當中，我們也沒那麼從容。當時壞消息接踵而來，股市嘩啦啦跌，金融術語滿天飛，各種經濟學家各抒己見。華爾街離我們很遠，房價大跌離我們很近。

那年王石發表了樓市拐點論，鬱亮隨後在東莞開了個松山湖會議。會開完，萬科開始在全國高調降價，售樓處也紛紛被砸。

從國家到企業到個人，大家都有點慌。那年七月，總理南下到無錫國棉一廠視察，讓董事長李光明講講紡織工業怎麼了。

李光明是個老紡織，他説：“總理，你讓我講真話還是讓我講假話？”總理説：“當然講真話，怎麼能講假話？”

李光明説，今年是改革開放以來最困難的一年。

虎軀一震。回到北京，總理給工信部長打電話説：

美國拿出幾百億美金扶植三大汽車，德國獎勵購買汽車，我們有什麼辦法拉動經濟？一個房市，一個股市，一個車市，趕緊拿出救市方案來。

“富活德”的老潘當時並不知道這一切。手握上市剛圈來19億美元，他沒去抄底。嫌金融危機的事兒不夠大，他給大家當頭又加了盆冰水。

1

2008年一個凌晨，老潘在博客發了張內房企負債排名表。

從他嘴裏搶走雙井地王的富力，高居負債表第一名。SOHO中國居最末，淨負債比率為80%，史上最安全。

老潘幸災樂禍地預言，一百天內中國地產業會發生鉅變——有大型房企會死掉。因為老潘的DISS，很多機構開了盤口，賭富力什麼時候會破產。

富力和海航一樣，也有兩個老闆。其中一個是愛追潮流的傻呆萌土豪張力。他加槓桿做商業地產，學許家印買足球隊，和楊國強一起去馬來西亞開發海景房。

對於老潘的指責，張力很委屈。他開始轉移矛盾，對外説欠錢最多的不是富力，而是碧桂園。他説他的好朋友楊國強跟他訴苦，每個月初睜開眼，就要還銀行二十多億，愁得睡不着覺了。

張力不愧為地產界的渾水。機構們一聽楊國強好朋友爆碧桂園的黑料，也慌得一比。

碧桂園股價從11塊跌到1塊，風雨飄搖。為發筆5億美元的可轉債，楊國強還被迫和美林籤股份掉期協議，對賭股價。

曾經一起革命的同志，跳出來互黑。這彷彿《1984》中的結尾：

在遮陰的慄樹下，你出賣了我，我出賣了你。

一百天後，房地產業沒有什麼鉅變。到了2008年年底，四萬億一放，當時槓桿最高的地產商，如宋衞平和楊國強，翻身成為全天下最爽的人。

十年過去了，當初在同一起點的人，走上了不同的道路。

碧桂園長成參天大樹，富力為國接盤，宋衞平賣掉了綠城。當年號稱要加槓桿衝千億超越萬科的潘石屹，經過幾次挫折後，也終於消停了。

中國經濟的一小段彎路，可能是個人的一輩子。

用昨天一篇熱文説：

於歷史或許只是一個微小轉身，但於企業於個人，則能是一代乃至幾代人的不歸。

2

在中國歷史上，逢“八”也都是大年。

一九九八年如此，二零零八年也是如此。連續5年拿過新財富最佳策略分析師的周金濤，在2016年去世前，預測兩年後將有流動性危機，是康波週期的大年。

周金濤説“人生就是一場康波”。這和高善文“洗洗睡”理論，異曲同工。

前幾天，鬱亮開了個月度會。他也説：

今天我們面臨的轉折是全方位的，政治、經濟、國際等方方面面。社會全方位進入轉折點時，所有行業無一倖免。萬科要收斂聚焦，保證自己活下去。

萬科成為一家千億公司時，中國只有6家民營企業達到這個規模，其他5家都跟地產無關。有人樂觀地預測，繼續加槓桿，保持過去30%複合增長率，萬科很快能做到一萬億。

但2013年發生了一件事，讓鬱亮決定探明市場容量，並依此決定萬科今後的道路。

這件事是2013年中國已建成房屋加上在建房屋的總量，除以中國城市家庭户數，比值超過1.2。這意味着，中國樓市已到轉折點了——房子完全足夠了。

萬科開始了一項全世界房地產歷史上最大的量化研究，牽頭人是譚大師。2015年我見譚大師，他説之前為實現一個計量模型下的迴歸方程，數台計算機跑了幾個星期。

譚華傑2013年算出兩個量化研究指標，結論是中國樓市未來十年還是安全的。但有兩個重要變量無法評估——第一個是貿易摩擦，第二是房產税。

依據這個判斷，鬱亮提出了“樓市進入白銀時代”的説法。萬科採取了降槓桿去庫存和業務轉型的保守路徑。很快，加槓桿的恒大和碧桂園銷售規模都超越了它。

五年後，最近又見譚大師。我問他怎麼看孫宏斌懟萬科“白銀時代”的判斷。他説老孫自己壓力大，走夜路吹口哨給自己壯膽。

我讓他再描述中國房地產未來十年，他説現在限制太多了，只能説：中國樓市正在泡沫邊緣，要是繼續這樣發展下去，它就是泡沫。

前幾天的月度會，鬱亮這番話最發人深思：

對於今天出現的問題，很多人認為是行業出了問題，最多認為是經濟出了問題。只是行業或者經濟出現了問題？

美國金融危機調查委員會後來的報告説，2008年金融危機是美國政府不作為所致。他們借用莎翁一句話：

錯誤不在別處，就在我們自身。

3

在經歷一個事故不斷、噩夢般的7月後，8月初，正奔向萬億的楊國強在高管會上宣佈，碧桂園要改變高週轉模式，開始降速了。

降速原因，部分因為前段時間的輿論風暴，給楊國強本人帶來了極大衝擊。但更重要的原因，則在於一些不好的苗頭正在出現。

隨着棚改貨幣化被收回，六月還一片火熱的三四線樓市，七八月份突然加速進入嚴冬。

七月流火，九月授衣。8月份，中國住宅土地流拍數量由每月幾宗，跳升到61宗。今年以來，三四線城市土地流拍數達到629宗，創下了2014年以來的歷史峯值。

2018年8月，碧桂園投資部進入放假狀態了。之前的瘋狂買地降温了，過去申請10塊地能通過8塊，現在能通過兩塊就已經很不錯了。

楊國強盤點了一下庫存，發現碧桂園有接近4萬億的貨值，其中可以落實的有2.6萬億。“全國2000多個項目，壓力真的很大，”楊國強對一位朋友説。

過去幾個月，同樣的會議其實在每一家企業裏召開過。八月初，去年最激進的房企泰禾老闆黃其森開了個高管會，主題只有一個：裁員和降速。

一位離職泰禾高管説，碧桂園的安全事故和降速給黃老闆極大震撼，他也要消停了。

去年七月泰禾高管的半年會，畫風還不是這樣的。財務總監打開PPT，給黃老闆彙報説今年上半年借了500億了，下半年要開始去槓桿了。

黃老闆當時在會議上臉上就變了。他説大好發展機會擺在面前，我們怎麼能去槓桿，下半年我們還要借一千億去買地。

財務總監自此失寵，很快被削權、去職。

到了年底，槓桿已經加上的黃老闆對媒體誇下海口，2018年泰禾銷售再翻一番，達到2000個小目標。泰禾股價因為黃老闆這番海口，漲了一倍多，市值增長了300多個小目標。

今年上半年，泰禾的銷售額是655個小目標，離2000個小目標相差甚遠。

2017年的中國房地產業有兩個主題：衝千億和衝萬億。

年初的時候，我寫過一篇《鐵打的韭菜，流水的黑馬》。説受楊國強和孫宏斌成功案例的蠱惑，過去兩年民營企業家歡天喜地加槓桿，紛紛過度投資。

他們搞了很大聲勢併購，拷貝着楊國強的合夥人機制，挖了很多腕，想成為下一匹黑馬。

從中梁到金科，從新城到陽光城，兩千億、三千億的目標接踵而至。就連不知道從哪個角落冒出來的新力、祥生、俊發……都大膽喊出了千億的目標。

大家都在儘量地折騰。

這幾個月，潮水退去，大家終於消停了。

過去一個月，我見了五個中國房地產行業前三十強的掌門人，發現很多遭遇去槓桿的人，如今生不如死。

“我還是很擔心泰禾。”上週一個早晨，一家信託公司總經理在微信上對我説。

他準備給泰禾放筆款，利率是12.5%。在上週他剛給融創放了幾個億，利率也是12.5%。

判斷一家企業緊不緊張，要看他們的融資成本。融資成本最高的，就是過去一年加槓桿最兇猛的幾家房企。

號稱“不差錢”的融創，成本和它們不相上下。

在上週，融創也出事了。在鄭州，一場大雨過後，趕工期的鄭州最貴豪宅中原壹號院經歷了一場塌方，兩個工人被埋身亡。

一部講經濟危機題材的電影裏，有這樣一句話：

我從紐約帝國大廈下面路過時經常撐一把傘，因為上面總是噼裏啪啦地往下掉人。

4

教師節那天，中國民營企業界的舵手、功守道大師、鄉村教師帶鹽人馬雲，在54歲生日那天，高調宣佈了自己的退休計劃。

宣佈退休計劃前，馬雲還接受了境外媒體的採訪。看了彭博社那段視頻，我有點為馬老師着急，語速和表達都很遲疑。

這種遲疑是從馬雲今年年初參加綠公司年會開始的。他拿張稿子説：

現在不敢多做演講，但有些活動又不得不參加，以後儘量念稿子。

遙想馬老師當年，羽扇綸巾，雄姿英發，在美利堅的電視台上舌戰羣媒，口若懸河，一氣呵成。哪怕撒謊也都不眨眼。如今呢？

時來天地皆同力，運去英雄不自由。

對於中國民營企業來講，馬雲退休顯然是個標誌性事件。

人心如同一杯開水慢慢變冷。任何人的離開，都並非突然作的決定。《一代宗師》裏説過：

都是時勢使然。

當年李嘉誠從大陸撤資，很多人嘲笑他。後來嘲笑過李嘉誠的人，都被嘲笑了。

王小波在《黃金時代》開篇寫王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛，鬥得眼珠通紅，口角流涎，陽具直挺。

後來一頭牛被大錘子騸掉之後就性情大變，成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。

大隊長覺得管理這些知青，也應該像管理牛一樣，拿錘子把卵砸掉。王小波説：

後來我才知道，生活就是個緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最後變得像捱了錘的牛一樣。

中國的民營企業家們最初也像這些牛，覺得自己能夠永遠生猛下去，什麼也錘不了自己。

被“騸”後，才冷暖自知，不再奢求小目標。所以馬雲經常説，月薪三四萬的中國人最幸福。

但在當時，大多數人認為那是矯情。

前兩年大家都飄在空中。我身邊的很多朋友都在一種狂熱中辭職，跳槽，創業，撅着屁股撿錢。很多三四線的親戚都在歡天喜地買房，彷彿不買就會被淘汰。

咖啡館裏都是幾億的生意。人人都在定小目標，要顛覆世界，要財務自由，要實現階層跨越。

經過過去一年的洗牌，滿地的億萬富豪不見了。大部分人都消停了，慢慢認清了現實，踏踏實實回大公司裏上班去了。

連潘石屹都找到了自己奮鬥的方向——為成為一名優秀的人民攝影師而努力。

這就是調整的好處。

燈光搖曳，樂隊放下樂器，人們悄悄朝門口走去。