房產銷售告訴你：房價那麼高，是誰在買房？_風聞

這個問題，我可是太有發言權了。

一開始，我是在北京做着一線的房產營銷，後來作為線上買房諮詢師，回答與陪伴來自全國各地的買房人一起買房。而無論是我做一線營銷，還是做買房諮詢，我都會問清楚他們如下幾個問題：

職業、收入、家庭房產持有量、購房資金數量、家庭財產年化收益率

雖然我不敢説完全地瞭解買房羣體，但我卻敢説我接觸到的都是最真實，以及最後都買到房的羣體。

在這裏，我要告訴大家，你們認為的很多“理所當然”，實際上是“完全錯誤”，太多的內容我不説，我只説一條：

北京的房子，並不是被外地人炒起來的

我在北京做房產營銷的時候，一開始是做剛需改善性項目，做疊拼別墅，90%及以上的客户，都是北京人，而且都是地地道道的“老北京”，至少也在北京生活了十幾二十年，有北京“户口”的“新北京”。

真正的用北京市工作居住證、連續五年納税和社保購買的，少之又少。而這類人，主要購買的是之前的經濟適用房、自住型商品房，以及共有產權房。注意了，那種房子都是福利房，只是少數，大部分人還得乖乖買商品房。

別以為這是因為項目原因，後來我又做過商住兩用的盤，當年還是不限購不限貸，只要有錢就可以買的，而且我們當時的主打概念可是“首付50萬，置業北京城“，即便如此，我們那個商住兩用項目，還是有80%及以上的購買力來自於北京人，70%來自於那個區。

即便是上海，也是如此：

為什麼當地人的買房比例這麼高？

因為買房的門檻實在太高了，不僅是錢，還是限購政策。

不要以為在中國，土豪很多，其實很少。大家想要買房，尤其是買新房，買靠近市區一點、環境好一點的心房，很多人都是賣小換大、賣舊換新，必須是把手裏的房子先賣掉，才能再買的。否則一套房首付300萬，即便是億萬富翁，手裏也很難拿出這麼大量的閒置資金。

更何況，北京還限購限貸這麼狠，原本有錢就已經很困難了，如果沒有買房資格，連售樓處的門都進不去。連續五年的納税和社保，這可比獲得日本的永居權、拿到澳洲的PR還要難了。買套房，比移民還要難，真真是魔幻。

就因為這樣，北京原本是全國人的北京，但近些年來，已經逐漸回到了北京人的北京。

我之前住在望京、住在豐台，都是四環外五環外的新社區，主要是租房羣體。這段時間我搬到了國貿附近，住在一個92年的老小區裏，於是就見到了只有中國才會有的現象：

在最繁華的地方的居民區，有大量白髮蒼蒼的老人家，他們在小區裏遛彎兒，在菜市場裏砍價。這在國外，是難以想象的。

我去過澳洲，我也看過不少的國外房產書籍，我知道，越是發達的城市，富人和老人越是應該住在郊區的別墅或大房子裏，而“貧民窟”，或者説是“酒店式公寓”或者説“精緻的鴿子籠”，越應該在市中心、鬧市區，他們被年輕人所居住。

之所以在中國會有這樣反常的現象，是因為人口很難流動，是因為資源的過度集聚。老年人不敢賣自己的房子，因為在郊區沒有好的醫療條件，年輕人買不到市中心的房子，因為又貴又少又限購。

這種現象，北京是最明顯的，比如上海是“環上海經濟圈”，到了北京，就是“環北京貧困帶”。而且，北京很有趣，我們越往城區走，樓的高度就越低、年代就越久遠。

反倒是豐台、順義、大興、昌平，建設起了大量高聳入雲的建築，只是可惜，大部分也都只是商業辦公樓。因為北京要“限制大城市人口”。

在這樣的大趨勢下，大量的買房客羣，都只是本地人，我們地產人稱這類客户，叫“本地客源”。

什麼是本地客源？

大家可能覺得很奇怪，為什麼在知乎這類全國性問答平台上，有很多的快銷品、汽車軟廣，卻很少看得到房地產項目的軟廣，或者幾乎看不到，即便出來某個房地產項目，也是如碧桂園森林城市這種，毀大於譽。

因為我們房地產行業，獲客費效比最低的，是“渠道”，簡單來説，就是在地鐵口發傳單、在小區、超市門口做展位，吸引當地客户的購買。

而且房地產又叫“不動產”，即便你真的看好了烏茲別克斯坦的一套房子，但你又不能經常去，買它幹嘛？當然還是買自己當地的房子了，畢竟，租房體驗簡直差勁死了。

這才具有中國特色。

不過，這段時間有了一些有趣的變化。找我諮詢，希望異地買房的人，着實增多了。這些人的目的也很顯然，就是投資。

當然，無論你是剛需還是投資，其實都要回到投資收益率上來，只是這段時間，某些城市因為“人才引進”等政策，對年輕人放開了買房落户門檻。比如天津、成都、西安。這幾個城市近期大量的買房人羣，是外地人。

買房的職業和年齡？

大部分買房者，都是在買一套房或者二套房，而大部分年輕人的首付款，都是父母給的。這並不羞恥，畢竟房價這麼高。

我確實也接受過某個彩票中了500萬，找我做諮詢的，某個做微商賺了不少錢，找我做諮詢的，以及若干個做自媒體、創業迅速賺到幾百萬找我做諮詢買房的。

但真正靠朝九晚五的工資買房的人，很少很少。即便是我，之所以能夠在畢業的第二年就買房付首付，也是因為做的是營銷，當年擁有豐厚的賣房佣金。

過去一段時間中國人的財富增長，主要源於資產增值，而非工資增值，所以，越是有房的人，就越有錢買更多的房，越是沒錢的人，就越難買更多的房。

但即便你再有錢，在當下的國情下，你也買不動房了。

我曾經見過5個真正的炒房客。其中有一箇中年大媽，其貌不揚，穿着土氣，但是在車的後備箱裏放着2個pos機，以及當年一買，就買下了20套北京的公寓。

不過大家也都知道，即便這樣的老江湖，也遭遇了現在的滑鐵盧，商住兩用限購，房地產信息聯網，房產税即將出台，家裏有幾十套房的土豪們，好日子真的到頭了。

現在還在買房的人，要麼是年輕人在買首套房，要麼是投資客要買海外房產，要麼是大爺大媽買旅遊養老地產。但説實話，還想像過去那樣，每年漲幅20%及以上？不可能了。

以前的房產諮詢，因為房地產市場交易火爆，我主要做的是地段、行情的判斷，以及很多時候的心理撫慰（hhh）；現在的買房人，則越來越多地關注房產本身，比如開發商、比如交通、比如貸款模式、比率，比如户型、樓層、物業。

很多人説現在是房地產的寒冬，我反倒認為，現在的房地產，終於從瘋狂逐漸回到了正軌上。我可不想當什麼房價分析師，我只想做一個陪伴買房者，幫買房人避坑，為買房人省心，hhh。

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