地產活下去往事_風聞

衣公子的劍——做愛讀的財經資訊

地產活下去往事

作者：衣公子

01 杭州往事

在萬科宣佈降價後不久，售樓處就被砸了。萬科第一時間報的警。

警察很快趕到現場，卻在一旁袖手旁觀。王石多敞亮的人，一眼就明白了H市政府的態度。

5月，某城市召集開發商開會，作為行業老大的萬科沒有被邀請。用王石的話來説，會議就八個字：不許降價，遠離萬科。同時，在多個城市，政府派出調查組，進駐萬科查税、查賬。

N市物價局給萬科開出一張中國房地產史上最大罰單——4000萬。

王石也很詫異，一直覺得物價局管的是哄抬物價，房價飛漲的時候不見人，現在降價了怎麼反而吃罰單？物價局答覆得也是理直氣壯，你降價是為了壟斷，壟斷是為了將來漲價。

那是2008年，萬科剛剛完成了業績三年翻五倍的目標，王石剛剛實現了登頂全球七大洲高峯的願望，本應是志得意滿的一年。

那一年，汶川地震，北京奧運。總理有言：多難興邦。

時間來到2008年下半段，我國商品房銷售面積和銷售額出現了自1998年以來的首次負增長，1-8月，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降14.7%和12.7%。

房屋銷售下降，房屋供應卻在增長。1-8月，全國竣工房屋面積2.34億平方米，同比增長12.2%，增速同比提高2.1個百分點。

銷售下降疊加供給增長，將中國地產帶到拐點。2008年8月末全國房屋空置率達到1.3億平方米，同比增長8.7%。

這一年，恒大為了配合計劃中的IPO，開啓全國範圍內的擴張，結果在資本市場遇上經濟危機，在地產市場遇上供給過剩。許老闆無奈放棄IPO，轉而謀求私募的錢救命。在香港為了贏得信任，許家印每週陪香港地產巨鱷新世界老闆鄭裕彤吃飯，打鋤大地。不會香港話的許老闆和不會普通話的鄭老闆，端着酒杯或捧着牌，連説話帶比劃，你來我往。

三個月後，許家印以化腐朽為神奇的力量籌集私募資金5億美元，其中鄭裕彤通過其控制的周大福出資1.5億美元。與此同時，恒大全國18個樓盤全線產品7.5折促銷，迅速回籠資金近50億。恒大地產挺過了最困難時期，這才有了後來的故事。

碧桂園也是同樣的際遇，一夜之間工程停工，裁員三成，光各種賠償就花了幾十億元。股價由年初的14元跌到1元。那段時間財務總監吳建斌常想起的，是11年前年亞洲金融危機，自己在老東家中海集團，見證股價跌去九成，資產損失九成。

境遇變壞的一年前，王石拿到了戰投部總經理劉榮先的報告，數據裏深圳、上海、北京、成都、武漢等城市都出現了明顯的市場下行信號，成交量環比20%-30%地往下走。萬科提前判斷全局式市場調整要來了。

2007年底，萬科確立不拿“地王”的原則，把開工計劃調低20%，不久，再次壓低23%。配合着開始降價，廣州萬科金色康苑項目，每平米均價比周邊樓盤低3000-4000元。

被媒體反覆提及的時刻，是王石參加清華大學“中英低收入人羣住房解決方案比較研究的活動”，面對記者提問，“樓市拐點是否出現了？”王石坦然而明確，“我認可你關於‘拐點論’的説法”。各界譁然。

在商言商，在鎂光燈下表現一下，怎麼了？

當然有人不幹，廣廈樓忠福就公開指責萬科降價跑路，跑路的人怎麼做老大。

聽起來熱血沸騰的話，往往經不起推敲。本來就是買賣人，憑啥降價就是逃跑，難不成一直漲價就是好漢？利用規則、潛規則悶聲發大財的時候自詡天之驕子，遇到行業週期就嚷擾自己在祖先的土地上流浪，可不是英雄的行徑。

這和砸萬科售樓處的業主是一個邏輯。第一期購房者按原價買，如今萬科降價賣第二期，覺得自己虧了，要賠償。王石執拗，不賠，認定買賣是市場行為。

記得衣公子説過，沒有人真的控訴不公，大家憤怒的只是自己在不公的這一邊。

宋衞平，可沒時間想這些，他煩心的是綠城的資金鍊，債主追債已經追到了老宋的辦公室。

由於房子不好賣，綠城資本負債率由2007年末的88.2%飆升至2008年末的140%。老宋背後的男人壽柏年一算，接下來一年內到期的銀行貸款、債券共65.69億元，而現金存款僅有17.18億元。

燃眉之急的是，由於財務狀況惡化，觸發債券回購條件。根據合約，在紐約時間的2009年5月4日，綠城中國應以85%的價格回購於2006年11月發行的一筆4億美元的高息票據。

百億生意人發出了普通人一樣的感嘆，操蛋，銀行賬户餘額已不足。

會議上，老宋已經和市主要領導交心，政府再不救市，下次開會就見不到宋衞平了。

都説美林時鐘在中國搖成了電風扇。兩年前綠城意氣風發的模樣，猶在眼前。

2006年綠城港股上市給老宋備下了不少彈藥。

2006年，綠城聯合濱江集團以36億元得杭汽發地塊；13.2億元奪義烏黃金地塊；33億元納温州“地王”。

2007年，聯手葛洲壩、杭州康居擲34億元於杭州城東；12.6億元攬上海新江灣城地塊；10.95億入局紹興。

2008年，先耗資9.8億元和4.18億元拿下台州和象山的兩個地塊，再憑21億元在杭州奮勇奪地。

以上多項創造相關市場“地王”記錄。2006年7月綠城中國上市之初，土地儲備為800多萬平方米，至2008年底土地儲備已增加至2520萬平方米，其中在2008年當年，新增土地儲備達430萬平方米。

在綠城最危險的時候，杭城王書記説出了膾炙人口的名言，“房價下跌，損失最大的是老百姓”。隨後杭州領全國之先，率先政策轉向，由“調控房市”變為“救助房市”。

面對綠城有待支付的60億土地出讓金，杭州市政府大筆一揮，緩繳半年。

同時為了維護百姓利益，加大對地產工地的檢查，所有工地都被檢查出了這個那個問題，因此拿不到預售證，無法交易。整個城市幾乎沒有了新房供應。哼，看你們怎麼損害老百姓利益。

在努力的不光是杭州。幾個月後，總理在電視中伸出四根手指。四萬億沒有直接流入地產，但是帶來的貨幣寬鬆、投資高漲和市場信心，徹底拯救了中國的地產商們。

市場瞬間的反轉令人措手不及。原本被存貨壓倒快窒息的綠城，突然成了最大的贏家。2009年第四季度主打高端住宅的綠城賣出了229億，全年銷售額迅速拉昇至513億元。年初還瀕臨破產邊緣的綠城，一舉超越保利、金地、招商等，僅次萬科，榮登榜眼。

人生的大起大落真是太刺激了。

02 老宋的抱負

09年的老宋並沒有劫後重生的慶幸，更沒有刀劍入庫，馬放南山的退讓。

老宋被繁榮的假象迷惑了，覺得好的房子會依舊很好賣。後來老宋也坦言，自己大概是被慣壞了。

他年輕時看過山本五十六的傳記，鍾情于山本五十六將一個賭場賭垮的故事。

就在資金鍊危機過去不久後的2009年9月，綠城初入蘇州，老宋一天之內豪擲61億，連續拍下兩個“地王”。一時威震武林。

綠城副總經理馮雨峯曾經説過，“宋衞平的血液中，連50%的商人都不是。有時候，他覺得一塊地好，甚至會不惜代價去拿地，就是怕別人做失敗了。”

説老宋是商人，不如説他是從中國古典文化裏走出來的士大夫，那些年他給綠城應聘者出的考題是，談談對《論語》“春服既成，冠者五六人，童子六七人”的理解。

綠城對於品質的執着堪稱苛刻，想到宋衞平要來現場檢查，綠城的項目負責人哪有不頭疼的。因為顏色和尺寸上毫微的差異，整個區域打掉重做，在綠城是常有的事。復星郭廣昌在參觀綠城之後，和壽柏年説：“客户認為好的房子就是好房子，你們這麼精打細磨的，把時間全給浪費了。”在最浮華的地產行業裏，綠城代表了一種罕見的價值觀。談起品質和細節，不是針對誰，老宋説過，“2008年以前，萬科是我們的一個學習榜樣，但現在不是了。我們去看過杭州萬科的房子，我們要是造出萬科那麼粗糙的房子，我們的項目經理要跳樓自殺N次！”

綠城的房子真是好，但是綠城的房子交付真是慢啊。精打細作的品質，代價是建設週期長，回款慢。

地產商資金鍊壓力最大的兩樣，一是歸還金融機構借款本息，二是按時繳納土地款。地產商的資金來源主要也是兩樣，一是經營回款，而是金融機構借款。前者囿於模式回款慢，後者常被宏觀調控卡的緊。每每到轉賬時刻，壽柏年真是煎熬。

2010年的房地產調控堪稱史上最嚴，在政策管制下綠城2011年僅僅錄得353億元銷售額，遠遠低於540億元的目標。綠城資金週轉再次吃緊，2011年末資本負債率飆升至148.7%，命懸一線。

開始賣項目了。為了把上海外灘地王項目50%股權轉給SOHO，壽柏年忍着牙疼，帶着合同趕來，支支吾吾地對潘石屹説：“你再不籤，我就要死了。”就在第二天綠城有一筆5億的款項必須支付。

開始賣股權了。香港九龍倉以51億港元出資持股24.6%，成為綠城第二大股東。綠城像沙漏一樣從老宋老壽手裏一點點流失。

那些年最困難的時候，綠城也不曾降過價。馬雲想幫幫這位老大哥，在阿里巴巴內部搞個團購，老宋就給了個92折。不降價，老宋覺得，藝術品怎麼可以降價呢。他是在用實力證明，自己連50%的商人都算不上。

生意做到這個地步。衣公子也只能説，我們的故事，愛就愛的值得，錯也錯得值得。

03 接班人

差一點，真的就差那麼一點點，孫宏斌就坐穩了綠城的主帥。

在此之前老宋沒有小孩，壽柏年的小孩不想接班，綠城內部培養的接班人也全部失敗。

2007年，孫宏斌到北京綠城御園看房子，第一次遇見宋衞平。那時候順馳剛剛被賣掉，宋衞平拍拍孫宏斌的肩膀，説了些鼓勵的話。

老宋肯定在小孫身上看到了自己的影子。

26歲就被柳傳志相中，作為接班人培養，卻又因在聯想“擁兵自重”，被柳傳志親手送進了監獄。31歲，出獄後的孫宏斌請柳傳志吃飯，在新世紀飯店樓頂上一家川菜館，兩人冰釋前嫌。小孫拿到柳老的50萬投資，啓程天津，創立順馳，重新開始。

和老宋一樣，順馳的孫宏斌也以超越萬科，勇爭第一為目標。2003年，在萬科執牛耳的中城房網論壇，孫宏斌輕描淡寫地説，“順馳今年銷售額要達到40億，中長期戰略是要做全國第一”。説完側臉看了看坐在一旁神情陰晴難辨的王石，接着悠悠地説，“也就是要超越在座的諸位，包括王總”。那一年，萬科銷售63億，順馳銷售45億，這個山西年輕人一鳴驚人。

同樣和老宋一樣，順馳的孫宏斌體驗了資金流極限運動的激情和可怕。

柳傳志説過，人有三種，第一種，自己能幹成事的。第二，能帶着一羣人幹成事的，第三，能審時度勢的，一眼看到底。最後這種人很少，小孫是其中之一。

孫宏斌把地產行業看穿了，煉成三字心訣——高週轉。

有關高週轉，詳細的可以看衣公子上一篇文章《重温危機，親歷次貸》中提及的杜邦方程式，簡單點可以看下面這個例子。

假使某地產公司有資金50億，正好夠做一個項目，一年後房屋售價60億，利潤10億。現在進入高週轉模式，年初投入50億，半年後即開盤銷售，回款60億，利潤10億；再立刻把60億投入到下一個項目，半年後銷售72億，利潤12億。年底結算，高週轉模式下，該地產公司一年銷售132億，利潤22億。對比普通模式下銷售60億，利潤10億，性感多了。

從那時開始，“週轉還可以更快，資金鍊還可以繃得更緊”成了地產圈最誘人也是最致命的咒語。

2002年天津塘沽地塊，從進場施工到開盤銷售，順馳用了2個月。2003年，北京大興黃村地塊，相比行業普遍認為至少1年開發週期，順馳只用了6個月就開盤銷售。從此，6個月成了順馳最遲開盤期限，特別在荊州、榆次等三線城市，順馳投入幾千萬購地，4-6個月就開盤收錢，半年左右就收回成本和豐厚利潤。

壓垮地產商的還是那兩樣，按時繳納土地款，按時歸還金融機構借款。斷臂求生的方式也還是那兩樣，賣項目，賣股權。

當路勁基建以12.88億元收購順馳55%股權，當告別終於來臨，孫宏斌笑着恭喜對方買了個便宜貨。再醉着哭着去KTV唱《一無所有》。真便宜啊，當時順馳手中上千萬平米的土地轉手賣出就能淨賺50億。但就是流動性，資產的價值再高也遠水救不了近火。

同樣，面對“恒大負債率高”的質疑，許老闆自信作答——那是沒考慮恒大儲備土地的升值，如果把土地重新估值，計算持有這段時間的溢價，恒大的負債率會下降到……——也是遠水和近火，把土地賣出好價錢得多久時間運作，但是繳款、還錢就在明天，錢不到帳，司法查封，輿論起鬨，斷了現金流，換誰都扛不住。所以，還是在全國打折售房，趕緊回籠一波現金要緊。

在綠城迫不得已尋求賣家的時候，宋衞平説“天下本一家，有德者掌之”，身邊的融創孫宏斌矜持又靦腆。老宋帶着小孫進了自己的辦公室。可惜，在孫宏斌嘗試接管綠城不久，老宋陸續收到業主、合作伙伴抱怨的短信，再加上反感孫宏斌的公關和管理，最終失去了對孫宏斌的信任。以背棄契約精神為代價，叫停了這場接班。

不妨深究一步，同樣是資金鍊，綠城的失敗和順馳的失敗在價值取向上有明顯的差異。不同於之前和之後，綠城的“活下去”帶着一點浪漫主義的孤勇和驕傲。好比剛愎自用的關公，敗走麥城，血染赤兔，單膝跪地，青龍偃月刀揮出最後一斬。

綠城之後，地產“活下去”往事只剩下為了高週轉通宵出圖、為了趕工期奉賢坍塌、蕭山坍塌、六安坍塌和啓東起火。從此以後，地產“活下去”往事，沒有了和品質、願景的對話，只剩下和時間的賽跑。

就在和融創簽署終止協議的5天后，央企中交以幾乎一樣的條件入駐綠城，並逐漸成為第一大股東。

04 不是尾聲

突然之間，身邊人都開始感慨，大時代下，個人命運多麼無可奈何。

假期裏，老K、老J就着這個主題喝醉了，嘆息生不逢時，命運薄情。當他們控訴到“空有射日手，不許挽大弓”的時候，衣公子終於忍不住打斷。

往事重提，2009年，老K看着辦公室對面的房地產投資基金遣散關門，心情冰涼，覺得這就是自己的明天，惆悵失業後幹什麼，頭髮都白了一半。突然四萬億橫空出世，老K不但沒有被裁員，還很快加薪升職，隨後買房生子，趕上了下一場盛宴，不亦樂乎。

至於老J，幾年前認真研究了國家“控制地產融資，鼓勵扶持小微、扶持製造業”的政策。在供職銀行親自操刀創新型項目，給某小微、某製造業放貸，向國家邀功。其實這小微和製造業都是某房企的供應鏈和關聯方，放下去的錢名義是支持小微經濟扶持中國製造，其實都流向了房地產。沒辦法，地產項目收益高，風險也合算。今年適逢監管嚴查，水落石出。老J遭到嚴厲批評，可能還要被處罰。但是一邊狡辯，一邊看看口袋，當年七位數的年終獎，如今陸陸續續大部分已經進了口袋。

兩個中年男人嘿嘿尬笑，贅肉間的褶皺藏匿着幾分不願直面的虛妄——我們是這個時代的受難者，也是這個時代的掘墓人。

當年綠城的佈局過於集中長三角，其中杭州是重中之重，綠城和老宋基本上是和杭州同呼吸共命運。局外人常有飲恨的，這狗日的杭州樓市，滯漲七年。老宋只要再挺一年，他老鄉Jack的阿里爆發，杭州由旅遊之都進化為互聯網之都；再堅持一年，老書記回杭州舉辦世界級的盛會，馬上杭州樓市將一房難求。

活下去，這個命題那麼輕，又那麼重。一手締造的企業，一心鑄就的理想，如今已經不再自己手中，問及於此，老宋嘿嘿一笑，也挺好的。

回到中國地產的今天。在供給端，土地流拍頻出，同時恒大、碧桂園降價出貨，房子資金鍊緊張；在需求端，三年間居民負債由2014年末的25.7萬億上升到2017年末的45萬億，居民債務佔居民收入的比值升至90%，澳門博彩收入下滑……中國百姓還是想要改善居住的，只是最近很長一段時間應該沒有子彈了。

如果，地產撤退，大概兩條路徑。垂直來看，地產涉及的建築、水泥、傢俱、裝修、家電——幾乎整個國民經濟收入都會減少，失業率上升。平行來看，地產趨冷，地產商沒錢，土地流拍。政府收入的重要來源受阻，而這一邊天量的地方政府債務陸續到了還本付息的時候。如果政府手一攤説“sorry，沒錢”，虧損和壞賬會波及到銀行等金融機構，侵蝕整個經濟系統。

以上只是理論的推演，時局如何，危情幾分，每個人要有自己的思考和佈局。國難思良將，一定要説點好的方面。在債務面前被動到崩潰的阿根廷、土耳其都是外債，外債相當於其外匯儲備的4倍，相當於其GDP的100%。而中國的主要債務是內債，外債只相當於外匯儲備的60%，相當於GDP的15%。既然是內債，那就是人民內部矛盾。2009年5月差點逼死綠城的美元債務回購，是不會發生的。

首先，金融機構要繼續學習社會主義核心價值觀，做好心理準備，在政府協調下，和融資人商談。既然到期了肯定還不上本息，大家都要掛。不如有多少先還多少。針對缺口，銀行給續貸，最近正好貨幣寬鬆了，利率還可以低一點。爭取最大程度的平滑債務。

其次，政府也要想辦法開源節流。比如懲治某明星案的税務局的所在政府，其隱形債務水平業內周知。針對逃税分子，開展“交錢就行”，是很好的創新。困難時候，希望大家不要苛責，要實事求是，共克時艱。共克時艱。

每一個時代，都會有人心灰意冷的出走，還有人自怨自艾在盤桓中錯失，另一些人壓上一切繼續重倉，逆風奔跑。

窗外，錢塘江畔夕陽西下，華燈初上，回首一段往事。山外青山樓外樓，西湖歌舞幾時休。記住，買定離手，願賭服輸。

謝謝讀完。

參考資料：

[1]. 《大道當然:我與萬科(2000-2013)》，王石，中信出版社，2014

[2].《王石的自我審判》，《中國新聞週刊》，2014

[3].《大敗局Ⅱ》，吳曉波，中信出版社，2013

[4].《成敗宋衞平：綠城悲劇是如何發生的》，《中國企業家》雜誌 ，2014

[5].《福兮禍所伏，禍兮福所倚——如何客觀看待房價下跌與去槓桿？》，姜超等，2018

周  知

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