【經濟ke】房產巨頭到了“活不下去”的程度了嗎？_風聞

2018年，娛樂圈的戲碼彷彿都被地產和金融搶走了，一個個粉墨登場，又匆匆退場。

最新的的主角，是萬科——曾經的中國房地產一哥，剛開機的電影定名叫做《活下去》。當然如果活得好，上映的時候或許就更名《王者歸來》。誰都知道，在娛樂圈，換個名字，更能吸粉。

劇情梗概呢，是萬科開了一次內部大會，**會上萬科高層聲嘶力竭地強調 “未來三年萬科的終極目標是“活下去”。**此言一出，引得人心惶惶，畢竟瘦死的駱駝比馬大，作為曾經的地產老大，萬科真的到了這一步了？

且看島叔為各位寫的影評。

主角

話説，自從王石攜田姑娘退隱江湖，還跨界為某手機品牌當起了代言人後，萬科不做老大有一陣子了。而後，城頭變幻大王旗，房地產市場也着實熱鬧了一陣。

最近一輪房地產市場格局之變，起於2014年。據説，彼時的萬科內部做了一個超大規模的計量模型來推演中國房地產走勢，結論並不太樂觀——房子太多，夠全國人民住的。當年6月，萬科董事長鬱亮宣佈告別黃金時代，迎接白銀時代。

萬科的判斷並不算錯。2014年，銀根緊縮，樓市庫存高企，鬼城出沒，各地樓盤打折降價之聲此起彼伏，跑路的開發商東躲西藏。於是，萬科戰略從高歌猛進轉為相對穩健，拿地不那麼積極，開發進度也放慢了。順帶提一句，各路神仙們如今用得極為順手的“高週轉”神器，曾是萬科的拿手好戲。

2015年，寶能橫插一槓子，你死我活的控制權之爭難免打亂萬科的節奏。不過，老大不玩，有膽大的敢玩。碧桂園、恒大、融創開啓瘋狂囤地模式，且紛紛下沉三四線城市，甚至五六線，哪怕大一點的鄉鎮都不曾放過。不過，萬科一副我自巋然不動的架勢，依然重兵把守一二線城市。

孰料，就在當年，風雲突變，三年棚改計劃出台，貨幣化安置橫空出世，各地高企的庫存消化一空，到2017年底，不少地方高喊庫存不夠用了，剩下的房子只夠賣兩三個月的。

熱銷之時，趁勢漲價。敢於加槓桿、敢於囤地、敢於高週轉開發的兄弟們，發達了。一些此前名不見經傳的後輩們，紛紛喊出年銷售千億、三千億的口號。沒跟上形勢的小開發商，銷聲匿跡。

沒有老大的江湖，太亂。到今年上半年，亂局讓人有點看不下去，工地上安全事故頻發，業主維權潮、退房潮再現，高週轉、高槓杆模式忽然就玩不動了。

就在這時，沉寂許久的老大突然出來振臂一呼：“活下去”！

聽完之後，再仔細咂摸，各路豪傑突然發現，原來老大隻是像非洲草原上的獅子，假裝不小心打了一個盹。哭着喊着“活下去”的萬科，2018年中報顯示的賬面現金已經飆升到了1598億了。今年1-8月拿地金額僅次於碧桂園。

“假哭”？

業績瘋漲，手頭這麼寬裕，2017年底的淨負債率僅僅8.8%，萬科這波“活下去”是哭給誰看？

鬱亮説，2012年時，萬科判斷行業進入了轉折點，只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折，而今天，轉折實實在在到來了。

風向變了。“房住不炒”緊箍咒毫不鬆動，限購、限售、限商，一系列限制都來了，鬱亮説，“在轉折點上，我們曾經相信不會出現的東西都在出現。”

今年6月，中國房地產協會會長鬍志剛警告，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。

作為晴雨表的首都，北京市統計局發佈的最新數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。

湖南長沙9月28日流出的一份內部會議紀要稱，市場轉冷，價格回落，個別樓盤開始打折，惡性循環，甚至導致信訪問題；銷售放緩，金九銀十銷售節奏未入正軌。此前，長沙市住建委有官員稱，沒想到市場變得這麼快。

其實，市場只是在迴歸常識。今年5月，在全國政協“健全系統性金融風險防範體系”專題協商會上，國務院副總理劉鶴講了四句大白話：“做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。”

會前，全國政協陣容豪華的專題調研組給出的結論第一條就是：房地產市場已從總量供不應求轉向供求總體平衡、結構性區域性矛盾更趨突出的新階段，供需形勢和麪臨矛盾的新變化，使潛在風險進一步積累。

劉鶴這四句話是什麼意思，想必大家都懂。於是乎，萬科鬱亮把銷售回款當做生死線。“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停。”恒大的新目標是降低負債率；碧桂園開始懷念“從前的日色慢”；融創孫宏斌最新的表態是，安全第一。

TOP前二十的地產公司還掀起了改名潮。保利地產更名為保利發展；朗詩綠色地產採用“朗詩綠色集團有限公司”為中文第二名稱；時代地產簡稱變更為“時代中國”；龍湖地產全名由“龍湖地產有限公司”更改為“龍湖集團控股有限公司”。

如果加上2016年那波變更潮，即恒大地產更名為中國恒大集團，遠洋地產更名為遠洋集團，雅居樂地產更名為雅居樂集團，K2地產更名為石榴集團。眼下，前20強房企中，也就世茂房地產、華潤置地名字裏面還明顯有房地產字樣。

降價

封號“最懂房地產的分析師”任澤平有個判斷，房地產週期長期看人口，中期看政策，短期看金融。

不管哪一條，似乎都不太妙。金融去槓桿，房地產是重點防控對象。清華大學教授魏傑透露，為防止房地產市場的風險傳染給金融機構，正在打隔斷：一是各大機構原則上不再接受調整住房抵押貸款，即便要做，也會大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有資金買的地才能抵押，且按照地價的20%抵押，嚴控風險爆發點。

取消預售制度的傳言讓不少老闆半夜驚醒。預售制下，按孫宏斌的説法，開發商玩的都是別人的錢。實質就是超高的槓桿，一旦真的取消預售制，無異於釜底抽薪。

風聲鶴唳，有關部門趕緊闢謠。然而，中國的智者從來崇尚的是見微知著，礎潤而雨之類。風起了，就要琢磨青萍之末。

政策呢？此前數輪經濟刺激中，房地產都是拉動經濟的主力軍。然而，即便今年經濟形勢吃緊，外部還有人搗蛋，任志強所説的“夜壺”依舊無人想起。上半年，棚改貨幣化政策收緊，決策層最新的表態是堅決遏制房價上漲。顯然，靠房地產拉動經濟的思路，已經被放棄。

人口呢？一二線城市人口依舊是淨流入，但國家正在調整空間佈局，雄安新區、大灣區都是千年大計，要分流人口；四五六線，剛需哪裏夠用？

怎麼辦？

號稱擁有業內最牛的研究團隊的萬科，又一次祭出了“價格戰”。2008年，萬科拋出“泡沫論”，率先降價；2014年，白銀論，再降價；現在呢？萬科廈門某樓盤放出五折銷售消息，雖不是真五折，也不是虧本銷售，但信號夠恐怖。

對此，有業內資深人士分析，“萬科一貫是敢於打價格戰的。”當然，打折的肯定不只是有業內的風向標之稱的萬科，最近一段時間，一些都市報上再現整版的樓盤廣告，員工內部價之類的活動也悄然復甦，而僅僅幾個月前，茶水費還要十幾萬。

“為什麼我們要敢於降價，快速降價，現在調控措施還在陸續出台，國家的決心和態度非常明確。一定要以最快的速度出貨，措施和價格一定要比其他企業先走一步。”

上面這段話，來自萬科高管2008年的內部講話。那麼，降價之後呢？

有數據透露些許消息：萬科今年1-8月拿地金額僅次於碧桂園，淨負債率從2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。

接下來的問題是，如果今年成功回款6300億元，萬科還會像當年一樣在樓市回暖前夕抄底嗎？或者説，樓市還有春天嗎？

文/中國經濟週刊記者 李永華