地產退場，別去陪葬_風聞

在房地產的“計劃經濟”時代，想通過炒房賺錢？難！

來源：真話財經（ID:zhenhuacaijing）

作者：馬繼鵬

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要論中國今年最大的經濟事件，有三個必須重視，這些“大事件”看似和普通人關係不大，實則每個人的命運和利益都被裹挾其中。

**第一件是改革開放40週年。**中國正在重新反思過去40年走過的路（很大一部分是模仿西方資本主義國家的），今後可能要走自己的路了。

為什麼這麼説，最近發生的幾件事就是例證：比如整個西方都在加息，我們在放水，這是貨幣政策“獨立”的開始；大家都在發展私營經濟，而我們在深化國（guo）企（jin）改（min）革（tui）。

**第二件事是2008年金融危機10週年。**按照經濟規律，8到10年就會發生一場經濟危機（大小不好説），2008年起源於美國（資本主義經濟代表），2018年的危機還沒出現，但國內很多人明顯感覺日子不好過，不管是個人還是企業（不知是不是危機，至少官方沒説）。

**第三件事是中美貿易戰。**這件事的必然性在於，中國經濟（至少規模上）已經有了和美國抗衡的實力，實力相近，磕磕碰碰在所難免；偶然性在於，中國過早的讓美國看到了我們的“強大”，試探之後，一發不可收拾。

上述三件事，對未來中國經濟政策影響是巨大的。出口、消費、投資是中國經濟增長的三駕馬車，三件事對這三個指標都有深刻改變。

比如，貿易戰會影響中國的出口，畢竟美國長期以來都是中國第一大貨物出口市場。2017年中美雙邊貨物貿易額達5837億美元，是1979年建交時的233倍。

又比如，經濟疲弱，對普通人影響最大的就是收入下降，再加上連續三年的高房價（不僅大城市，幾乎所有城市都漲了一輪），普通人消費能力和意願都會下降。

再比如，重新反思改革開放，會影響投資主體（國企還是私人投資），也會影響國民經濟的支柱產業，房地產曾長期充當這個角色，以後還會嗎？

所以，當所有的變量都在發生變化的時候，把握房地產未來走勢也要全盤考慮，既要看到現象（漲跌），也好看到本質（歷史使命）。

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鋪墊這麼多，就是想告訴各位“老鄉”，房地產在未來中國經濟增長中已經不是一個很重要的變量，不是國家不想，而是它的階段性歷史使命已經完成，正在退場。

上面説到今年中國經濟的三件大事，如果要説房地產行業的大事，一定是“房改”20週年，很明顯，今年（尤其從下半年開始）是房地產行業的一個分水嶺。

20年前的1998年是中國房地產劃時代的年份，當年中央宣佈取消福利分房，全面開啓住宅商品化（類似於這幾年三四線城市的棚改貨幣化），被稱為“98房改”。

之後，中國房地產市場一路高速發展，過程中有歡呼也有謾罵；有繁榮也有蕭條。不管怎樣，跌跌撞撞一路走來，描繪了一幅壯麗的圖景：在中國，沒有那個行業能像房地產一樣成為全面討論的話題，成為政策調控的重點、成為“造富機器”……

如果非要總結一下，過去20年，房地產至少完成了三個歷史使命：

第一個使命是成為經濟增長的“永動機”。

“98房改”的前一年，金融巨鱷索羅斯阻擊完新馬泰後。1997年10月移師香港，1997年8月到1998年8月，恒生指數從的16673點跌至6660點。

唇亡齒寒。受97亞洲金融危機影響，國內的經濟也開始蕭條，1998年全年出口增速僅為0.4%，同比1997年降低了20.1%。當年中國經濟增速結束了雙位數增長，全年增長率跌至8.8%，開始提出“保8”目標。

為了拉動經濟增長，不得不將原來刺激出口政策轉向刺激國內需求，房地產業正式登上歷史舞台，被確定為國民經濟的支柱產業。

對於“98房改”，後來的評價譭譽參半，但在當時的歷史條件下，確實有力拉動了中國經濟增長。當時中國城市化率只有30%，遠遠低於發達國家，農村收入和消費水平也只有城市的三分之一，住房商品化喚醒了民眾購房需求。

此後，房地產投資逐年增加，1998-2002年期間對中國經濟增長貢獻維持在15%，平均對GDP拉動1.2個百分點。

之後中國經濟就形成了慣性依賴，一旦有着陸風險，房地產就成為當仁不讓的“救火英雄”。

2008年金融危機後，中國經濟雖然沒有西方國家受的衝擊大，但也沒能倖免。2009年，房地產又一次成為經濟增長的“火車頭”，當年後半年開始，房價暴漲。

2014年，受到國際經濟低迷、房地產市場降温等因素影響，GDP增長7.4%（低於年初7.5%的預期），創下24年來新低。接下來，房地產進入長達三年的強刺激模式。

2014年的“930新政”：全國性寬鬆開啓，二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，同年11月央行重啓降息。

2015年的“330新政”：寬鬆加碼，五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業税免徵年限由5年縮短至2年。此後央行3次降息、2次降準，全面寬鬆就此開始。

2015年的“930新政”：全面寬鬆。由於庫存仍處高位，四部委將非限購城市首套商貸首付比降至25%；同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此後商貸首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降準各1次，利率優惠疊加低首付，信貸處於全面寬鬆狀態。

同年12月，中央經濟工作會議提出供給側改革五大任務之“去庫存”，棚改貨幣化力度加大，一二線城市房地產市場啓動，三四線城市進入暴漲前夜。

2016年的“217新政”：熱點城市復甦明顯，但有些地區還沒起來，2月27日，下調房屋交易環節契税，一二線城市房地產市場全面啓動並迅速向三四五線城市蔓延。

之後的情況很多人可能都知道了，一線漲完二線漲，二線漲完三四線漲，一直到現在，有些三四線城市房價還在上漲。

房地產大發展能創造GDP，同時也給很多人創造了一夜暴富的機會，這就是房地產20多年來的第二個使命：造富。

造富的對象主要有四個羣體：地方政府、銀行、開發商和炒房者。四個之中，處在上游的地方政府發財最多，除了賣地收入還有和房地產相關的各種税收；銀行和房地產商也賺的盤滿缽滿，同時也有很多個人炒房者（也有拆遷户）一夜暴富。

之前有人好奇，在這場盛宴中，似乎找不到一個“輸家”，確實找不到，因為在這場“盛宴中”，每個羣體都是吹泡沫的人，都不希望泡沫破滅，泡沫越大，羣體的財富增值也就越快。

房地產還有一個使命就是解決民眾的住房問題，讓所有人住有所居。

理論上講，這個使命應該是排在第一位的，但諷刺的是，在20年的發展過程中，這個使命幾乎一直被忽略，最高層在2017年10月份召開的十九大報告中提出“房子是用來住的，不是用來炒的”之後，世人才恍然大悟：原來房子不是用來炒的？

雖然這是一個“遲到的使命”，但20多年的房地產大發展客觀上解決了國人的住房問題。

第一、中國的城鎮化率大幅提高，意味着很多人進城了；

第二、這幾年的棚改貨幣化，又讓很多人“上樓”了；

第三， 2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，其中城鎮36.6平方米，農村45.8平方米。

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按照地產大佬任志強的“地產夜壺論”，以上三個使命中，第一個使命理論上現在依然是可以“重啓”的，也具備重啓的必要，比如外需不振、內需萎縮，導致經濟有下滑壓力。

第二個“使命”，説實話地方政府也需要，現在中央已經確定要通過基建刺激經濟，這正是地方政府用錢之際，聽説太原之前8宗流拍地塊現在已經降價再拍賣了，所以，在土地財政沒終結之前，沒有地方政府不想繼續賣地。

第三個“使命”值得商榷，如果單純考慮房地產的居住屬性，按照國家統計局的數據，人均居住面積40.8平方米已經超過德國、英國等發達國家了。

所以，不管從經濟情況還是各方的需求來看，房地產仍然可以繼續“發光發熱”，但從現實情況來看，前20年的房地產發展模式必須終結，最簡單的一個道理就是：泡沫越大、破裂後的威力也會更大。

現在房地產的泡沫有多大，其實很少有人説清楚，不同人參考的標準不一樣，得出的結論也不一樣，但是從這兩年地產調控政策的力度來看，泡沫嚴重程度可想而知。

高層已經意識到了房價過高的危害，同時也知道泡沫被戳破後的危害，1993年海南地產泡沫破滅就是例證，所以現在的調控政策就是儘可能的“捂着”，不讓上漲，也不能過度下跌。

2017年10月份提出的“房住不炒”是一個明顯的信號，今年8月份召開的政治局會議再次提出的“堅決遏制房價上漲”有另一個明顯信號，其實都在告訴大家，房地產的使命終結了。

所以，今年大家看到很多奇怪的現象，有些地方政府想變相給房地產鬆綁，但後來都被中央叫停了，看不到一點放鬆的跡象。

20年前，房地產市場通過“房改”進入市場經濟，20年後的今年，持續調控又讓房地產市場回到“計劃經濟”，在計劃經濟想通過炒房賺錢？難！