睜眼看世界之誰買房容易？實話實説的逆耳忠言_風聞

   單純地談房價，談房地產市場，是永遠看不清楚大趨勢的，就地談房，你得到的結論就是一葉障目井底之蛙。   討論這個問題，你要通盤考慮整個國家經濟走勢,人口出生率，城市發展戰略和前景，貿易、財政、教育，醫療等方面。

        首先房地產是個全世界性的問題，買房難不光是咱們國家的問題，歐洲，美洲，日本，東南亞，乃至印度，不管你在發達還是不發達國家，甚至是最貧窮國家，全都有這個問題。這幾十年我走遍天下沒見到哪個地方以當地的收入對應當地的房價買房容易的。

       比如討論美國房市，就得首先注意到伯南克所説的美國存在持續七十年的牛市（1938-2008年終止）。同樣，日本是從50-90年代這個大週期，與此對應的是該國經濟飛速發展在經濟大週期。所以，指望我們在經濟飛奔的1980-2020年週期內，房價背離這個大趨勢不暴漲並不現實。

     其次具體到國內，央行財政貨幣政策，棚户改，m2到底發多少， GDP和收入的增長，這些事情考慮清楚了，才能把房地產的相關問題脈絡理清。以一個短週期而言，一個局部地區而言，一個城市而言，單純的去討論他的房價多少都有盲目性。

      讓我們看看1980年GDP是4545.62億，2000年是99214.55億，2017年827122億元，較2000年是8.33倍，好了，我們有了這個基準數字做參考，對應的房價漲幅指數當然不能完全對應，畢竟上海和昆明差距在20年前就很大了。

       宏觀上縱橫方向上討論房價吧。縱向我從社會經濟發展時間上討論，橫向上對比世界各國，絕大多數城市還是與其經濟發展水平對應的，一線房價存在有其合理性，貴有他貴的原因。主要還是有錢人太多，再貴一倍也有人買的起，這個最終還是由市場供需決定，不關你我升斗小民的事，政府就是使出吃奶的力氣也只能在短期和有限的區間內進行調控，最終還是會回到他的市場軌道上去。因為你買不起，多的是別人買的起，房價畢竟是由買的起的人決定的，是由這個城市收入最高的百分之十決定的，而非網民和輿論。

       微觀上具體到城市， 咱們也別光看湯臣一品，上海北京也有兩三萬一平的，我去年在上海坐到地鐵終點，花了將近一個小時，就發現有不到四萬一平的，似乎並不是不可以接受（此處應有罵聲）。大家正確認識自己階層就好，不姓趙，就別摻和趙家的事，大可不必為你根本買不起的豪宅開罵。比如北京上海千萬以上的房子，我一個升斗小民激動什麼？人家范冰冰一年收入買十幾套，比我買皮夾克都容易。

      這樣縱橫向對比的話，你我也許看到的角度也許就會不同了。

     一，房價總的來講，是市場規律決定，經濟社會水平發展到一定程度，房價會與之相匹配，發達國家地區房價自然貴，紐約東京的核心區不説。不發達國家的發達地區也貴，比如莫斯科，孟買，胡志明，我去轉了轉了發現也一樣買不起。孟買，胡志明有些地段比東京貴！

     全球看，總體上，我國房價總體上並不是比其他同水平國家貴，別光盯着北上深，九成中國人都能在一萬以下買到房，美國人普遍就是20萬美元到50萬之間。但開車進城要半個到一個小時進城鎮的郊區房，紐約也得上百萬美元，硅谷500萬刀一套三居室，你也能在老工業區底特律黑人區買到500美元一套的，東京有二千萬一套的，也有郊區100萬的凶宅，拿這説事怪ZF就是帶節奏，別有用心了。實際上如果不是政策控制，現在一二線再貴一倍都算好的。  

    曾經研究過日本的房產泡沫與美國的零八崩潰，香港的崩盤。前者日本是徹底瘋狂，外加匯率暴漲從380到80，幾乎自由放貸.我們今天顯然有區別，不信你貸個千萬試試。當前國內信貸匯率二者尚可控，遠遠不至於失控，程度還差的遠，日美港崩潰了現在日本香港房子也不便宜，好地段仍然金貴持續漲，與窮人無關，過去買不起的現在更買不起。差地段的確是不值錢。美國的次貸危機崩潰主要是房地產金融的崩潰太多放貸給不合格房貸者，無抵押無首付買房。經濟一動盪還不起按揭貸款導致銀行壞賬。這三個反例都不會在目前國內出現.

     法德意英發達國家四十歲以前買的起房子的極少，美國好點，買的起首房的平均是35歲，比我們是28歲，難道我們大學畢業個個想買房能買房更艱難？（當然美國人沒有六個錢包之説）。其實他的年輕人買房比我們更難了，還有一個負擔是沉重的大學貸款。買房？還是先把上學的貸款還了再説。我就見過不少還大學貸款還到40歲的。

      舉個例子，我出差法國嘎納的時候一套海景60平老房30萬歐元，陪同的翻譯就在説，開什麼玩笑，我一個月2000歐，交完税能餘下1500，吃喝租金完還餘50塊，只能安心等老爹去世繼承了！法蘭克福到了下班，幾十萬台車花一個小時奔城外村子老宅，也是買不起而已，你真以為他們愛田園風光？

     房價背後的黑手是誰？我們不禁要問！那麼，紐約，東京，巴黎，倫敦，孟賣，莫斯科房價背後的黑手是誰？是經濟規律！是供求關係，是市場決定的。

       二， 過去20年既然GDP八倍 ，你當然不能指望中國經濟大發展的二十年房價不跟隨GDP翻倍上漲，實際上房價總體還沒跑過GDP,甚至嚴重滯後（絕對多數城市2000-2017是沒有八倍的），按GDP增長速度，過去20年房價沒到八倍都得算滯後，國內大多數城市過去十年也就是二零一六年前，漲幅極有限，十年一倍沒有的都大把，一五年後這波算補漲而己，知道的某新一線城市中心城區地鐵口房十多年一直到2016年都在三千多一平無人問津。我認識的中產們一個月買兩平的，身邊不少朋友一年工資買一套，套了十來年不漲，被老婆罵的狗血淋頭，正常不？去年才漲到一萬，我能肯定這價仍然低於應有價值。市場給了你十幾年的致富機會，你沒眼光怪誰？

      事實上， 沒有當前二十多年的房地產政策，就沒有現在的城市面貌，市政建設水平，建設的錢不會從天上掉餡餅下來。賣地的錢政府要拿來基建民生，賣出去的地由開發商出錢（還是購房者出錢而已）來建市政規劃中的學校、醫院、花園、圖書館，發編制內工資養老醫療，有了這個制度，我們才有了世界一流的城市地平線。當然也只能如此經營，一二三四線城市學校醫院路橋都是如此規劃而來，不然你以為搞建設的錢從何來，不賣地，工資很有可能地方財政都開不出來的。

      2014年的一次採訪中，梁振英自己是這麼評價的：“通過土地使用權的批租，地方政府能夠取得批租款、賣地的收入，使得城市的開發進入一個良性循環。地賣出去了，錢進來了，用這個錢再做基礎建設，開發更多土地，再投放市場。基於這個良性循環，使得我們上海和內地其他城市能夠發展起來。”

    三、我國自有住房率是超八成的！百姓九成資產在房子上，這兩項指標都應該是全球前列，美歐應該是五成左右。今天你要只看到網絡言論，會以為人人想暴跌，民心所向，其實這也是網絡暴政，少數人試圖左右風向，並不能代表絕大多數的百姓。除非大家都是腦子進水了或者別有用心！看看香港98年後，為平抑房價的董長官怎麼揮淚下台的。明末袁崇煥可是怎麼死的？

     經濟發展階段決定了我們經濟社會水平發展到了歐美水平後房價收入和各種失配指標比會對應調整到位，可以肯定的是，到一定階段，社會穩定的同時階級一定會固化，買房也絕對不會比現在更容易！房子什麼時候便宜？過去！

    四，回到飽受攻擊的財政政策上來，現在社會財富急劇膨脹，導致需要發行鉅額貨幣以支撐整個經濟，M2的巨量發行其實是被動的，即使如此巨量也是無法滿足經濟膨漲需要的。這點和大家意見相左，我一直認為不是M2導致的房價上漲，而是社會財富急劇增加導致M2必需與之對應。當然一定意義上也多虧了房子這個蓄水池消滅了流動性。

      傳説中，M2等於美歐日之和（這個數據可能有問題，主要是美國M2統計口徑跟我們不一樣。）的後果會導致房價下跌還是暴漲？如果沒有房地產吸水，就我國貨幣發行量，豬肉得幾百一斤了！國家需要且房地產是唯一的能容得下當前流動性的池子，故決不能崩塌，房價崩就是國家崩，房價萬不可暴跌，這是當下執政者頭等要務！看好中華未來就不會看空房市！

    五、 房價的階級性問題，咱小百姓們才討論房價問題，對上流社會這就不是個事！人炒房子只是人家的賺錢工具而已。説到底房價過高是個中下層階級專有問題，不是社會公平問題，不是政治問題，不是體制問題，就是有錢沒錢，咱們窮！別怪其他！房子問題是有階級屬性的。國內國外都如此。

     最終決定房價的是買的起的這批人，並不是社會底層，換句話説是top10%而不是相反BOTTOM10%，更不是天天 網上叫罵房價高的我輩網絡噴子。

     北上一線房價是年入二十萬以上的購賣力決定的，二線城市是年入十萬階層購買力決定的,關我等底層棒棒軍服務員清潔工菜販等底端人口何干？ 走在發展到發達道路上，房價，深圳廣州必然和香港接軌，北上必然的與倫敦巴黎東京紐約對標，加州遍地幾百萬一套的同時底特律有五百美元一套的都是美國，別光盯着美國鐵鏽帶黑人區日本老人村房價舉例崩盤，東京市中心你問個價吧。

       或者説買不起不必罵因為這並不是你的城市。你要準確根據你的收入定位你的消費。北上廣深並不是全國人民的！就算49-78年之間也不是！不信你轉户口試試。

       居者有其屋，庇天下寒士盡歡顏是幾千年來的夢想，從來沒實現過，畢竟只是烏托邦只是理想而已，我輩窮屌絲們千萬不要以為有錢沒錢都要有房住是理所當然是社會責任，買不起房就是你ZF不負責。這不是中二是什麼？

      上面説的都是宏觀。下面説微觀，和咱們買不起房的北漂滬漂的心態。

      微觀上，咱們窮人到哪都是窮人，國內買不起的，出了國到歐美，我還是買不起，筆者當年一介窮酸，九九年時五百一平共五萬就三線城市市中心也買不起，只好揮淚出國打工。   到國外發現三十刀萬一套市內更是買不起，過些年再回來上海十萬一平還是買不起，我要不要去罵外國ZF?看看香港、日本崩盤了，大家也失業了，這時跌倒一萬一平你就買的起？那時只怕在大家在翻垃圾桶找過期麪包。看看1930年代世界經濟危機，08年的美國金融危機。

     目前北上廣無房户話語權太大，網絡霸凌的結果是一線房地產生病發高燒，調控政策上把你個均價兩千的八線小城也要北上廣一線城市吃同一劑瀉藥，至於嘛？這麼大個國家，政策一刀切，不合適。大多數地方還真沒泡沫。別的不説，這幾天發現到今天成都中心城區還有單價1萬以下的。不相信你去温江查一查，還是4號線地鐵口呢！現在網輿戾氣太重大咖們推波助瀾。沒資格買，開罵，有資格沒錢買也開罵，買不起一線開罵，一線買不起一環開罵，一環買不起三室開罵，漲了罵，真要出政策打壓暴跌了你會資不抵債！我記得香港可是幾百萬人上街罵董伯打壓房價!前陣子網輿大罵六個錢包，其實我聽明白了，人家是好心不能明講快買房還要漲，你丫暴民聽不懂，真是沒救了，以前不聽任志強，現在不聽樊鋼活該窮死！我猜十幾年前一年工資能買套房的時候你在等跌，和現在大罵漲太快追不上的可能是同一批人

       不是所有城市都是你的城市，適合你的才是，北上廣只是TOP1%的城市，我或許只是臨時底端人口,北京上海就不是你我階層底端人口的城市，不要因為你在那送快遞，端盤子，打清潔，寫代碼，搬磚頭那就是你的家，不會因為你天天做菜這廚房就應該是你的，認清現實很重要。筆者當年捲鋪蓋離開北京正是因為認識到此。

       關於收入或者租售比與房價失衡問題，租金多數情況下是由買不起房的中層至底層決定的，房價一定是由買的起房的頂層top10%決定的，這是現實，問題在於，國內各階層收入太懸殊遠不如日歐扁平,歐日一個碼農或工程師和一名服務員可能差不多兩倍，4000歐對2000歐，我們是20000對2000，所以導致國際上租售比理論不適用國內。美國硅谷碼農收入奇高的結果是硅谷奇貴。

      總之，有云人生通常會有兩次房地產牛市暴富改命機會，一次十年，第一次時你我都年輕沒錢，這一次，別錯過了。就個人將來而言，尤其窮酸如我等者，需要認識到財商很重要，可能比智商情商更重要，過去十年，和將來十年，有財商的比光有IQEQ沒FQ的會差出一兩個階層了，一套房子的僅能餬口，多一套就能小康，再多就能到千萬級，已經達到歐美百萬富翁標準了！雖然還達不到天涯知乎的及格標準，但生活絕對遊刃有餘，世界範圍內top1%，財務自由了，要知道百萬美元這是歐美日一般人窮極一生也達不到標準，所以大家有空多抬頭看看發達國家的歷程，多學習金融史!別錯過了黃金時代！

      北上廣深並不欠你我一套房，努力吧少年！