比房產税更狠,空置税要來了?_風聞
观察者网用户_243807-2018-10-15 18:51
文|凱風,來源 | 國民經略(guominjinglve)
中國樓市有無數個謎題,最大的謎題當屬住房空置率。
近日,原住建部副部長仇保興在接受媒體採訪時表示:
我國房屋空置率比較高,其中北京空置率在百分之十幾到二十,一般國際上都是5%左右。
仇保興的建議是,徵收空置税。
一石激起千層浪。
01
為什麼有那麼多房空置?
北京空置率高達20%,這個結論讓很多人大吃一驚。
且不論這個數據真實與否,中國住宅空置率之高,早已不是新話題。只要夜晚到郊區新城的樓盤看看,基本都是烏黑一片。從小區“亮燈率”,就可簡單窺見住房空置的真相。
那麼,為什麼會出現大量住宅空置?
一個原因是,房價上漲預期強烈,空置成本相比於上漲收益,基本可以忽略不計。
同時,在二手房交易上,一直敞空的次新房反而能賣更高價錢。所以,不少業主寧願空着也不願出租
另一個原因是,大量新盤位於人跡罕至的郊區,夜晚連燈都不會亮。
雖然當初在概念炒作之下,房價一路上行,但幾乎無人接盤,出租率更是少得可憐,想要不空置也難。
02
住房空置率之謎
長期以來,我國住房空置率一直都是一個謎題。
雖然“亮燈率”可以提供直觀觀察,但終究只是微觀數據。我國每年出售的新房高達1700萬套,這些房子流入市場,究竟是用來自住,還是出租,抑或長期空置,一直都沒有明確答案。
這方面,有一些第三方數據可作為參考。
一個數據是,中國家庭金融調查與研究中心發佈的“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”調研報告:
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。
其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
不過,這是5年前的數據,現在究竟如何,仍舊沒有答案。
另一個數據是,前不久,在2018陸家嘴論壇上,原中財辦副主任楊偉民在演講中提到:
在中央財辦時,曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查,結果顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高,比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高,日本是13%。
這很不正常,説明用來炒的房子真不少,有關部門應該儘快制定空置標準。
這個數據應該更權威,也更接近當下的現實。
日本是13%的空置率,如果説我國比日本還要高,那就意味着空置率“百分之十幾到二十”的論斷,並非聳人聽聞。
03
香港與温哥華
徵收空置税,聽起來很新鮮,其實已經在多個城市落地。
最近的兩個案例是香港和温哥華。
今年6月,香港對新房徵收空置税。
對於捂盤一年以上的新房徵收5%左右的空置税,通過這種舉措,刺激新房上市交易。
香港的空置税只對新房徵收,存量房源不在其列,其意圖很簡單,以税收成本防止開發商捂盤惜售,從而刺激新房入市,進一步緩解樓市供求緊張的局面。(更多參閲《香港宣佈開徵空置税,中國內地會跟進嗎?》)
事實上,香港人多地少,住房一直都相當緊張。住宅空置率已從2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在國際上也算是合理水平。
與之對比,加拿大温哥華更進一步。
2017年,温哥華就推出空置税,對空置住宅按照1%房價按年徵收空置税。
空置的界定標準是一年內居住不滿6個月,當時共確定8000套房子符合空置標準。
在具體操作上,温哥華要求業主自主申報,並輔之以水電數據作為參考。
如果存在虛假申報或造假情形,將被課以1萬加元(5.32萬人民幣)的罰款。
温哥華的空置率也僅有5%,即便如此,空置税還是粉墨登場。
温哥華徵收空置税,目的在於遏制海外投機。這個華人規模最為龐大的北美城市,徵起税來一點都不手軟。
不僅有空置税,還有房產税,更加專門針對外籍人士的房產投機税:轉讓房產要徵收20%的房產轉讓税。
這一招,不可謂不狠。從下半年開始,温哥華房價開始一轉大漲行情,掉頭向下。
04
空置税落地有多難?
香港和温哥華的例子説明,徵收空置税並不難,而且也能起到立竿見影的效果,但回到內地,空置税果真有可能落地嗎?
其一,空置率都搞不清楚,如何徵收空置税?
想要開徵空置税,首先必須搞清住房空置率。同樣,想要進行精準的樓市調控,也離不開對於空置情況的精準把握。然而,在我們這裏,住房空置率卻一直諱莫如深。
其二,如何界定住房空置,也是一個問題。
香港對新房徵收空置税,容易界定;温哥華對所有住宅徵收空置税,靠的是自主申報,這有賴於國外相對發達的自主申報體系和法律體系。
回到內地,如何界定空置房,這面臨一系列的技術或法律問題。
首先,空置多久算是空置,出國一年或到別的城市工作一年,算不算空置?這方面容易引發社會爭議。
其次,依靠水電煤氣表數進行監管,在智能電器日益發達的年代,同樣容易被規避。
其三,站在官方的角度來看,與房產税相比,空置税性價比不高,且副作用卻很大。
我們在後面重點來講這一點。
05
空置税VS房產税
在空置税與房產税的對壘中,從來都沒有懸念。
在官方各類文件中,房產税自始至終都是主角,並且已經被納入人大五年立法計劃,出台只是時間問題。(詳見《房產税還有多遠?》)
而空置税,則一直都是學者和各類智庫的主戰場,從2006年見諸報章,但從來都沒有被納入正式的決策議程。
之所以出現這樣的局面,原因主要存在於三個方面。
其一,徵税的目的並不是降房價。
如果是為了降房價,空置税比房產税更加立竿見影,但對樓市的副作用也更大。可以想象,如果中國住房空置率真的超過20%,一旦開徵空置税,影響無異於一場地震。
顯然,如今的市場穩字當頭,空置税這種“大殺器”顯然不會輕易啓用。
其二,房產税能提供更持久的穩定税源。
開徵任何一項新税,其核心目的都在於獲得更多税源。
房產税是持有税,只要買了房就要一直繳下去,因而可以作為土地財政的替代。
空置税更大的作用在於遏制投機,讓房子流入租賃市場,雖能在短期帶來一定税賦,但缺乏持久性。
**其三,我們缺乏推進空置税的動力。**因為空置税不僅涉及直接的利益,更涉及整個房地產模式的正當性與持久性。
這背後的秘密在於,**容忍住房空置,是維繫房地產泡沫的重要基礎。**平時你知我知,只要不説破,對於市場情緒沒有任何影響;一旦真的將住房空置納入監管,甚至徵税進行約束,這比房地產税更容易引發市場的震盪。
所以,現階段,空置税無論喊得如何震天響,都不會比房產税推出的可能性更大。
當然,未來某一天,兩個税同時上馬,也未必不可能。哪一天官方開始大張旗鼓調查住房空置率,這個時候,空置税就真的不遠了。
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