自如、蛋殼公寓等房產中介是否存在囤積房子抬高房租的行為？_風聞

自如、蛋殼等長租公寓，在北京的房租上升裏扮演了一個什麼角色？大部分觀點認為，他們是房租上漲的罪魁禍首；也有一小部分觀點認為，房租上漲只是市場行為。本文針對這個問題進行一些簡單研究。

一，長租公寓提高了房租嗎？首先，看一張北京地圖：

上圖是從2017年到2018年北京市每一個平方公里的房租上漲情況，紅色是上漲最快的地方，綠色是上漲最慢的地方。可以看到，最東邊的燕郊，

北面的天通苑，西北的昌平，南邊的都是房租上漲最快的地方。總體來説，越靠近郊區的地方，從2017到2018年的房租上漲越快。那麼，這個房租上漲，和自如等長租公寓中介之間，存在什麼關係？看第二張地圖：

上圖畫出了每一個平方公里的租房供給裏面，長租公寓佔比的變化。紅色表示在這一年裏面，長租公寓拿走的房源是比例是最高的。兩張圖對比，我們發現一個幾乎重合的現象——長租公寓佔比提升最快的地方，房租上漲也最快。這不僅在圖上能看出來，統計上更加顯著。我們用固定效應面板模型，控制月度啞變量之後檢驗了長租公寓佔比和每個平方公里格點的每平方米住房月租均價的關係，得到下表：

從上表可以看到，一個地區的租房房源中，長租公寓的佔比每提高1%，會導致該地區的平均每月每平方米房租上升1.18元，或者在相對意義上，上升0.4%，兩者都得到了非常顯著的結果。但是，光是這個結果，還不能足夠説明長租公寓在房租上漲中的角色。一個地區，原本長租公寓的單價就更高，那麼長租公寓佔比越多，該地區的平均房租當然也是越高的。

**就像一個食堂原本就賣5塊錢一盒的盒飯，現在也賣10塊錢一盒的高級便當，那高級便當供應占比越多，這個食堂的「平均價格」當然就越高了，這只是一個機械的平均結果，並沒有什麼特別的。**我們還想要看的是——高級便當的比例越大，對普通盒飯的價格會有影響嗎？正如很多觀點所提到的那樣，長租公寓佔比高的地區，不僅在平均意義上提高了地區的平均房租，還使得非長租公寓的平均房租也提高了！這個現象是否存在呢？

從上表看到，這個現象確實存在。**一個地區的租房房源中，長租公寓的佔比每提高1%，會導致該地區的平均每月每平方米房租上升0.21元，或者在相對意義上，上升0.11%。**粗略計算，一個地區的長租公寓佔比從0%提升到接近100%時，該地區的普通租房每平方米均價也會提升11%。這麼看來，長租公寓對每個地區的房租增加，就不僅僅是機械上的平均變化了，而是有一種溢出的影響存在。一個食堂供應的

高級便當比例增加，讓普通盒飯的單價也提高了！

二，長租公寓從哪個方面提高了普通住房的房租？

為什麼長租公寓讓普通住房的價格也提升了呢？有幾種效應可能可以解釋這個現象。第一，是價格跟隨效應。當信息不對稱時，每個房主不能立刻知道自己的住房應該能租多少，但是他們能觀察到長租公寓的高價，因此認為市場上對租房的需求提高了，從而也提高了自己的租金。就像股市裏總有一批莊家拉昇價格，然後有一批敢死隊也衝了進去一樣。

第二，是供給縮小效應。每一個地區，對可出租的住房供給是有限

的，長租公寓多佔有一些，普通住房就減少一些。那麼，如果長租公寓面對的消費者羣體和普通住房面對的消費者羣體是分割的，就會普通住房供給減少，當然會使得他的價格上升。繼續以食堂裏的普通盒飯和高級便當為例，如果有一批相對較窮的人只能支付的起普通盒飯，那麼普通盒飯供應減少之後，這批窮人裏面也只有相對不那麼窮的人能吃得起飯了，這批人之間的競爭，一樣會讓普通盒飯價格上升。我們將長租公寓的價格和普通住房的成交面積納入上面的固定效應面板迴歸，得到以下結果：

從上表裏面，我們能發現幾個有趣的現象：

一，長租公寓佔比對普通住房租金的顯著影響消失了。

二，長租公寓均價對普通租房

均價的帶動效應，並不存在。三，普通住房供應面積的減少，非常顯著地帶動了普通住房的租金均價上升。普通住房供應面積每下降

1%，會使得普通住房的每平方米均價提升0.13元，或者提升0.09%。這個結果説明，長租公寓對普通租房的價格影響，是通過縮小其供應面積來達到的，而且我們並沒有觀察到「價格跟隨效應」的出現所以，我們更應當問的問題是，為什麼長租公寓要不斷增加自己的供應量呢？

三，為什麼長租公寓不斷地佔據房源？

一個食堂，原來都做普通盒飯，現在廚師們把原本

用來做普通盒飯的食材拿來，做起了高級便當。高級便當越來越多，普通盒飯卻不賣了，當然會讓原本只能消費普通盒飯的人不滿。但我們要問的是，為什麼？為什麼長租公寓在不斷增加自己的房源？第一，當然是因為高級便當比較貴，比較能賺錢。長租公寓的價格，比起普通住房高了一大截。

上圖縱座標顯示了同一個地區的長租公寓和普通住房之間的每平方米月租差異。橫座標則是長租公寓在一個地區的佔比。可以看到，對於一個沒有長租公寓的地區來説，將一套普通住房轉化為長租公寓，其平均每平方米租金，會立刻提升80多元！也就是説，一個60平米的小户型，每個月可以多收5000元，太賺了。而隨着長租公寓佔比不斷提升，增加長租公寓供給面積，減少普通住房供給面積，兩者之間的

溢價會不斷縮小的，但是最低的溢價也在30元左右。這樣高的溢價，使得長租公寓有利可圖。然而還存在第二個問題：長租公寓，到底受到市場歡迎嗎？我們用租房數據的上架時間和下架時間之間的差額，作為這套住房被租出去要花的時間。**對每個地區，計算長租公寓和普通住房被租出去所需平均時間的差額，**可以得到下圖：

上圖的縱座標是長租公寓和普通住房租出去所需天數的差額，橫座標一樣是長租公寓在一個地區的佔比。可以發現，長租公寓，比起普通住房，租出去所花的時間，少了10多天。

長租公寓雖然很貴，但是他更搶手。

既能賺錢，也有買家，那麼長租公寓不斷吃掉普通住房的房源，也就在所難免。我們用一個地區的長租公寓相對普通房的溢價和相對更搶手的程度來解釋下一期該地區的長租公寓佔比和長租公寓供應面積，可以得到下表：

上表中，天數差額指的是長租公寓和普通住房被租出去的時間差異。這個數字越小，説明長租公寓相對更搶手。

​可以看到，兩者都對下一期的長租公寓供應有着顯著影響，長租公寓相對普通住房的價格每上升1%，下一期的長租公寓佔比就會提升0.14%。四，為什麼長租公寓更加緊俏？那麼貴的房子，卻又如此緊俏，簡直是不可理喻。為了理解北京的故事，我們把上海的數據也拿來，進行一個比較：

上圖列出了兩個城市的長租公寓和普通住房被租掉的時間差。北京，我們之前已經提到過了，長租公寓比普通公寓租出去的時間要相差兩個星期。而上海，只有1.4天。長租公寓，在北京可能是備受歡迎，而在上海，也就是和普通住房差不多而已。

我們從另一個角度去研究長租公寓和普通住房在北京和上海兩個市場上的受歡迎程度，兩者的需求彈性。由於這份數據的每一個房源最後都被租出去了，價格也是最後支付的價格，我們可以將面積和價格之間的關係看做是需求彈性。

從上表我們能看到，北京和上海在租房市場上，有着完全不同的市場結構：

上海的長租公寓，需求彈性要比普通住房小非常多——需求彈性越小，説明需求對價格越不敏感，價格下降很多，需求才上來一點。

北京的長租公寓和普通住房的需求彈性，差別就小很多了，兩個彈性之差，北京大概是上海的三分之一左右。這兩個需求彈性之間的差別，會造成極大的影響，我們用下圖來表示：

先講沒有長租公寓的狀態。首先，綠色的線是租房供給曲線。短期內，租房的供給無論多少價格都是恆定的，都是這麼多住房供應在市場

上。其次，有一條向下傾斜的需求曲線（紅線），兩者交點給出了一個初始房租。然後長租公寓來了，長租公寓將一部分普通

住房轉化為長租公寓，同時會面臨一條從右邊出發的「長租公寓需求曲線」，用藍色的線來表示。從之前的計算中我們已經可以看到，北京

的普通住房和長租公寓的需求彈性差不多，因此我們可以畫出下圖：

長租公寓不斷增加自己的供給，減少普通住房的佔比，將供給曲線從綠色實線移動到綠色虛線，同時縮小兩者之間的市場出清價格。當長租公寓和普通住房之間的價格和長租公寓的裝修、運營成本相等時，長租公寓就停止新增房源了。這個現象也可以在之前的第一張柱狀圖裏看到

——當一個地區的長租公寓佔比在10%以下時，他的單位面積溢價甚至可以達到80元每平方米，而隨着長租公寓佔比上升，這個溢價也是在不斷下降的。在這張圖裏，當普通住房和長租公寓的需求彈性類似時，普通住房的房租和長租公寓的房租，都會因長租公寓的進入而有非常

大的上升。而上海的情況呢？可以看下圖：

首先是紅色的需求曲線變平了，而藍色線變陡了，這説明長租公寓每多供給一點，出清的價格就會下降很多。而普通公寓多供給一些，出清價格

還基本不變。於是，綠色的供給曲線僅僅向左移動了一點，就達到了均衡點——再將普通住房轉化為長租公寓，綠色線再往左，長租公寓

的溢價，就趕不上裝修和運營成本了。在這張圖裏，當普通住房和長租公寓的需求彈性差異很大，長租公寓的需求彈性很小時，普通

住房的房租和長租公寓的房租，上升得幅度相對都比較小。

@陸銘老師剛剛發來了他手繪的圖，將兩個均衡放在了一張圖裏面，看起來更清楚一些：

這個結果和實際數據非常吻合：

1，上海的長租公寓佔比在去年一年的租房總房源中佔比為4%，而北京為22%

2，上海的普通住房平

均房租和長租公寓平均房租去年一年上升的幅度，都遠不如北京。

你的房租漲了嗎？“滬漂”別擔心 上海房租上漲温和，怎麼來理解這個由於需求彈性差異造成的結果呢？我猜想是這樣的：

對上海的租客來説，長租公寓能提供的東西，是比較容易被其他普通住房替代掉的。因此，在長租公寓的供應面積上升時，他就變得沒有競爭力了。而長租公寓相對普通住房來説，能提供什麼呢？我猜，可能有信息比較對稱；合同相對完善；家居裝修不用操心……這些東西，在上海的租房市場上，早就可以用錢買到，因此長租公寓並沒有顯得特殊，他的溢價和同等價格普通住房比，就顯得不那麼划算。而在北京，這些東西可能並不是那麼容易用錢買到的，你有錢，想租一個省心房子，也很難找着。

讓我們用食堂來做最後一次比喻：上海食堂提供多種價位的盒飯，便宜的盒飯難吃，貴的盒飯好吃。而一個高級便當和貴的盒飯相比，也並不那麼吸引人。北京食堂原本只提供便宜盒飯，但很難吃，而且有錢也買不到好的盒飯。突然有一天，有錢人發現了用錢可以買到高級便當，於是趨之若鶩。廚師也紛紛用便宜盒飯的食材做起了高級便當。窮人就突然發現自己沒飯吃了。因此，我傾向於將北京的房

租上升，理解為一次居住服務的「資本化」。將原本被壓制的對服務的需求快速變現，也是一次有支付能力的住房者對於無支付能力的住

房者的一次大規模擠出。原本靠運氣，靠力氣，靠時間來找一個稱心的房子，現在用錢就可以了。