獸爺｜限購兩年記_風聞

本文轉自公眾號：獸樓處（ID：ishoulc）

1953年1月的最後一個傍晚，北海颳起大風。滿月也來湊熱鬧，引起了滔天巨浪。

荷蘭澤蘭省的海邊，很多人站在岸邊，觀看這難得一見的自然奇景。英語裏澤蘭省意思是澤國，萊茵河在這裏裂解，形成河口和窪地。

到了深夜，人們才發現，這次漲潮不是普通的漲潮。洪流衝過防洪堤，吞噬了澤蘭省的住宅、學校和醫院，1800人死亡，10萬人無家可歸。

對於發達、繁榮、對於水又十分了解的小國而言，這是一次極其震撼的災難。

風車國政府過去修建過一堵能抵抗千年一遇洪水的牆。災難發生後，為了讓悲劇不再發生，他們要建造一堵更有力、更強悍，也是全世界最長的防潮牆。

三角洲工程在1986年完工，綿延了30年之久。美國專家認為，三角洲工程是現代世界七大奇蹟之一。如果它在1953年就存在的話，澤蘭省就不會遭到洪流蹂躪。

但錯綜複雜的環境裏，威脅會從許多地方湧現。

1995年，阿爾卑斯山積雪融化，同時萊茵河暴雨如注。洪流從瑞士穿過德國湧向荷蘭。

半個世紀前，德國坦克通過這片土地湧入法國領土，馬其諾防線成為史上最大笑柄。如今，洪流也繞過荷蘭精心構築的三角洲防線，澤蘭省再次被淹。

數千年來，人們都試圖用大禹父親鯀的方法——用“堵”來治理水患。他們將七拐八彎的河道扳直，修築堤壩約束他們。這種命令與控制式的方法，使得小洪水能構成的威脅被減少。

但大洪水可能造成的危害，卻增加了，且更致命。

收窄了河道，抬高了水位，最終只會造就一條懸河。

1

2016年8月最後一個週日，一個朋友拉着我去北京的西郊看房。

門頭溝一個售樓處外，密密麻麻坐着幾百個買房人。他們手裏都拿着一個紅色號碼牌，等待着叫號，進去選房。

夏末陽光從樓宇的空隙斜射下來，光柱落在價格表前焦慮的腦袋上。北京西六環外荒蕪得像西伯利亞，但房價並不荒蕪——七萬一平。價格又漲了幾千。

比漲價更焦慮的事是，房子只有一百套，排隊買房的有六百多個。大家搶的不是大白菜，而是上千萬的房子。

我帶着一本《西方經濟學》去看房，《西方經濟學 》不堪受辱，自焚於人民。

回家後，我沉默了很久。

2016年的夏天，北京人都在搶房。他們陷入了狂熱中，想盡辦法借首付貸加槓桿，搶新房，搶學區房。

朝陽不動產登記中心的過户預約號，被炒到1500元錢一個號，還得預約到一週後。

一個朋友去看南四環外一個九十年代小磚樓。報價5萬一平方米，鏈家房源上線當天，這套房子來了26波客户，收了八份意向金。前三名的意向金交付時間一模一樣，最後只能以秒來確定先後順序。

還有個朋友，卡里只有10萬塊，最後買了套別墅。錢都是借的，我問他幾百萬的錢怎麼還，他説：

這需要考慮嗎？房子一定漲的，到時就賣掉。還怕還不起？一套房，勝上十年班！

一個朋友則把手裏三套郊區的房子賣了，湊齊了錢，買了西城實驗二小附近一個老破小，一平方米18萬。

不管百姓的奶子多麼乾癟，總是能擠出奶的。自己擠不出來，還有六個奶子，不對，六個錢包，還有首付貸。

很多北京人甚至跑到南京、杭州或海南搶房。熱錢如洪流湧入樓市。它們沿着狹窄的河道順流直下，兩年時間裏將中國一二三四線樓市都推至水漲船高。

我們爭搶的不是房子，而是一張不被洪流吞噬的船票。

2

掌控這股洪流，是北京成方街32號的舵手。之前是周行長，如今則是易行長。

70歲的周行長今年卸任央行行長。他是任期最長的央行行長，歷任四屆政府。他早年當過知青，留學過美國，身上有很多官員沒有的特質。

十五年來，周行長經歷了三輪經濟週期。2002年末上任時，中國剛走出通貨緊縮，但迅速走向投資過熱和通脹；2008年全球金融危機，中國經濟大幅跌落，此後是漫長的復甦過程；直至2018年內憂外患下，經濟仍如人民日報大白話所説：

底氣十足，體能棒棒棒噠。

階段不同，周行長的任務亦不相同。2015年3月，周行長表示：“資金進入股市，也是支持了實體經濟”；2016年2月，周行長表示：“個人住房加槓桿，邏輯是對的。”

央行行長能把話説到這個份兒上已經很不容易了。於是，就連三四線城市的老鄉們都在政策號召下紛紛入場，發起了前所未有的“漲價去庫存”運動。

2014年年底開始，中國進入降息通道，連續六次降息，房貸利率也下調到25年來最低點。

2015年9月，成方街那隻手又調低了首套房首付比例，4個月後，首付比例進一步被降低到20%，這更是烈火烹油。

一系列寬鬆舉措釋放了大量熱錢。中國房地產的繁榮，也再也無法掩蓋了。

最先暴漲的是深圳，在2015年房價飆升了一倍多。深圳限購後，熱錢很快湧向資產窪地上海和北京。

在我陪朋友在北京門頭溝搶房的第三天，2016年8月30號，上海一手成交歷史性突破了2000套，達到2139套房——這幾乎是上海過去一個月的成交量。

為了規避傳説中的“嚴厲限購”，上海市民們都凌晨兩點起來排長隊離婚。徐彙區婚姻登記中心甚至因為超出了接待能力，不得不限號離婚。

實體不振，這一年所有的錢都在流向房地產業。2016年中國個人購房貸款增加了近5萬億，佔全年中國各項貸款增加額的四成。四大行的新增個人住房貸款，超過全年新增貸款的六成，中國銀行更是超過了八成。

在資金的洪流將中國一二線城市樓市的價格空間填充完畢後，閘門開始慢慢被成方街那隻手關掉了。

也就是從2016年的9月30日開始，中國掀起了新一輪的樓市調控潮。

限購、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權、購租並舉……調控方式越來越多樣化。為了防止泡沫，我們築起了一堵史上最為有力、強悍的“三角洲防線”。

2016年的國慶，很多人出去玩了一趟回來發現，不僅買不起房了，連買房資格都沒了。

很多城市是被誤傷的。房價低迷了六七年的成都，就因為一條“土豪一口氣買60套房”的假新聞，也被“取消”了外地人的買房資格。

周行長今年離任前，把一篇發言掛在了央行官網上。對於近年來社會上普遍批評的貨幣超發，他也感覺很無奈——經濟好，要松銀根。經濟壞，也要松銀根：

我這個“總閘門”一直受干擾。

3

大部分普通人不知道，中國各種複雜政策背後的意義。比如閘門的關上。

那時所有人仍在説房子，就像2015年所有人都在談論股票一樣。剛被股市割了一波的人，又被追逐房子的亢奮和時代甩下的焦慮所折磨。

“清華北大畢業都買不起房”、“房子不是最重要的，愛才是”之類的話題，頻頻刷爆了那時的朋友圈。

2017年過完年後，我看到鏈家公佈的數據，那個月北京帶看次數接近70萬次。

帶看次數，就是跟着鏈家中介的小電瓶車去看房的次數。70萬次是什麼概念，北京常住2170萬人，這意味着那個月，北京每一百個人裏，有三個人跟着鏈家去看過房。

獸爺就是在國貿租了個攤位賣雞蛋灌餅的，不是磚家，更不懂占卜，但好歹有點常識。2017年春天，我跟朋友去練寶劍，發現小姐妹們的閒聊，都變成買房了。一位媽咪桑説讓自己老爹老媽去辦離婚證，就為多個買房指標。

我跟朋友面面相覷，都感覺，一切該結束了。

查爾斯•麥凱寫過一本書叫《異常流行的羣體幻象回憶錄》 。他説，所有泡沫都是一場大眾的集體幻覺引發的金融瘋狂。

後來，我在獸樓處寫了一篇文章，標題叫《這次調控，真的搞大了》。

2017年，中國個人住房貸款增速比2016年大幅回落了14.5%。但資金的洪流仍在沿着三角洲防線順流直下，尋找窪地。

這些被一二線城市驅趕出來的資金，與棚改貨幣化安置的資金一道，湧入了三四線城市。全國範圍的暴漲，終成燎原之勢。

這兩年，《西方經濟學》在中國自焚了多次。先是股市，又是幣圈，接着就是三四線城市的樓市了。

這一波行情，成就了一大批開發商。大公司如碧桂園恒大，都喊出了萬億的目標，中小公司如中梁、新城，也都立下了幾年三千億的軍令狀——他們都是踩着一大堆老鄉崛起的。

轉折點在2018年7月31日。這一天的政治局會議，用“堅決遏制房價上漲”八個字，為未來中國樓市定下了基調。

上半年還一片火熱的樓市，突然就這樣加速進入了嚴冬。不同於上半年的動輒“萬人搶房”、“一房難求”、“全款瘋搶”火爆局面，下半年樓市風雲突變，取而代之的是樓市利空來襲，房價下跌、大量土地未達底價流拍、成交量暴跌……

這不僅僅是中國的問題。美國的數據顯示，過去四周，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了，這是八年來最嚴重的情況。曾經最火爆的市場現在降價更快，特別是西海岸。這像極了2008年。

全球同此炎涼。

在越築越高的“三角洲防線”嚴防死守之下，拐點真的來了。2019年上半年，廣大三四五六七線去庫存城市樓市的降温潮，會來得比人們想像中得更快。

中國弱二線以下的城市樓市，將不會再有下一波的高潮了。

今年很多人國慶出去玩一趟，回來發現不僅房源多了，很多售樓處都被砸了。 

博爾赫斯説，每隔幾個世紀，焚燬亞歷山大城圖書館的大火，就得重燃一次。

公館蕭蕭下，華府滾滾來。在中國，每隔幾年，售樓處就得被重砸一次。

是的，這就是週期，這就是宿命。

​4

在上週，我見了一位福布斯富豪榜上排前二十的企業家。

剛坐下不久，他就讓秘書打印一份文件給我。我拿過來一看，是鬱亮在9月中旬在南方區域月度例會上的講話。他拿起講話稿給我念了兩段：

普通民眾都把貧富懸殊、社會問題都歸結於大企業。最可怕的是政府和知識界也站在普通民眾這一邊，來共同面對大企業。

他在這一段裏面用黃色顏料筆圈記了一個詞。他説自己作為行業最好的民營企業，融資成本還是行業混得最差的央企的兩倍。

上週，那家央企的董事長就坐在你的位子上，求我把他們的業務收購了。

央企的融資成本有多低呢？獸爺有個朋友在華潤，他説銀行一直求着他們借錢買地。在上個月華潤置地的投資會上，華潤高管很緊張地在台上説：

上半年我們被銀行逼着借了幾百億買地，融資成本已上升到4.5個點了，我們要警醒。

不知道眾多高利貸都借不到的閩系地產老闆，聽了華潤這位高管的話，會不會氣得吐血。

過去兩年，中國人人都是任志強，樓市再無空軍。大家都在儘量地折騰、炒房，期待共享泱泱大國發展帶來的福利。

一些民營地產商們也在“厲害了，我的樓市”的鼓舞下，喊出了千億甚至萬億的目標。對於被抽貸不得不賣身的萬達、海航們，他們多是看熱鬧的心態，心裏默默想：

這麼高調，活該！

到了2018年，在政策精心構築的樓市“三角洲防線”的圍追堵截下，被限購限價限貸、甚至要被取消預售制的他們，也終於體會到王首富們的痛楚了。

無邊落木蕭蕭下，不盡長江滾滾來。感受到陣陣秋意的老鄉和開發商們，顯然無法説出“春天已經不遠了”。

也許，歷史會記住屬於他們的時代和悲歡。他們那麼焦慮，那麼洶湧。史無前例。

5

1995年的那場洪水過後，荷蘭人不再堵了。他們已經接受這樣的事實：洪水無可避免。

當地河流管理不再像過去那樣，試圖對大自然進行命令和控制，而是為河流製造一些新的旁通道，降低河流兩邊的堤壩，增加河流在面對洪水時的韌性。

2018年年初，北海再起大暴風。這場風暴，海水上漲的幅度和高度，可比1953年那場災難。

這次，荷蘭沒有人死亡，連物質損失也很少。

伯南克在總結2008年金融危機教訓時曾引用了馬克吐温的一句名言：

歷史不會重複自己，但會押着同樣的韻腳。