房地產已過“繁榮頂點”_風聞

很多地產大佬都“勝利大逃亡了”，你有什麼理由堅持？

| 真話財經（ID:zhenhuacaijing）原創

最近一段時間，整個房地產市場都被悲觀情緒籠罩，業主維權此起彼伏、萬科高喊“活下去”、小地產商降價促銷……感覺整個行業快到了崩塌的邊緣。

不料，高喊“活下去”的萬科意外高調收購華夏幸福土地，很多人感覺行業又峯迴路轉了，地產商都去抄底了，自己該不該出手？

01

現在要不要抄底的問題留到後面細説，先説一下萬科“抄底”華夏幸福的事兒。

10月9日，華夏幸福發佈公告，北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權，暫定交易價款約為32.34億元。

此次涉及的10宗地塊，為華夏幸福在2017年9月至今年5月取得，均屬環京地段項目。

去年6月，環京明星城市廊坊（燕郊、香河、大廠都屬廊坊）出台嚴格的房地產調控政策，之後廊坊房價大幅下跌，據媒體最近實地調查，燕郊房價已經下跌了超過50%。

除了北京東南方向的廊坊，南邊的固安、永清，西南方向的涿州等環京區域房價也都出現了不同程度的下跌。

普通人都能看明白的道理，為什麼萬科還要逆勢而上，充當接盤俠呢？

其實，並不是萬科傻，而是華夏幸福沒錢了，需要大甩賣回收資金。站在商業角度，如果價格足夠低，萬科為什麼不去“趁火打劫”呢？

今年以來，由於國家長週期的房地產調控以及轟轟烈烈的去槓桿，房地產企業首當其衝，而倚重政府項目的地產公司回款壓力更大，華夏幸福就是典型代表。

在2017年排名前十大房企中，華夏幸福排名第九，是本輪調控第一個傳出資金鍊緊張的大型開發商，今年4月，上交所向公司發出了“十八問”。

7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元，平安資管成為華夏幸福第二大股東。

為了獲得這些資金，華夏幸福答應了平安資管很多條件，雙方還簽訂了“對賭協議”。華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元和180億元，否則就要對平安資管進行現金補償。

這件事已經三個月過去了，華夏幸福的情況似乎並沒有明顯好轉。在8月份的一波房企裁員潮中，華夏幸福被曝撤銷了天津事業部。

現在，華夏幸福又開始甩賣資產了（可以有效增加公司盈利），於是就有了萬科在高喊“活下去”之後又高調接盤華夏幸福資產的事情。

10月9日，華夏幸福公告稱，擬與萬科合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州等地的4個項目，並將旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權轉讓給萬科。

**為什麼轉給萬科，除了商業方面的權衡，主要還是萬科現金流比較充足。**萬科上半年持現金1596億元，雖然和恒大（2579億）沒法比，但在房企中也算有錢人。

反觀華夏幸福，2018年中報顯示，期末貨幣資金425億元，同比下降37.47%。期末華夏幸福經營產生的現金流量-78.18億元，上期未為-42.69億元。投資產生的現金流量-65.64億元，上期末為-20.44億元；籌資產生的流量流量-97.20億元，上期末為383.10億元。

上述三者相加，其現金及現金等價物淨增加額為-240.96億元，而上期末則為135.5億元。

所以，外行看熱鬧，內行看門道，千萬不要被萬科抄底的假象迷惑。

02

看清了萬科“抄底”的真相，再來説説調控。

房地產在未來中國經濟增長中已經不是一個很重要的變量，不是國家不想，而是它的階段性歷史使命已經完成，正在退場。

核心邏輯是，過去20年，房地產至少完成了三大歷史使命（助推經濟、土地財政、解決住房問題），以後在總體經濟中的比重會下降。

不過，直到現在，仍有很多人認為，適當的時候，國家還會重啓房地產為經濟助力，思前想後，還是覺得房地產是最靠譜的“經濟發動機”。

不能説這種想法完全有問題，但至少在目前的經濟環境下重啓房地產根本不現實。如果重啓，除了堅持了兩年多的調控成果會打水漂，更重要的是，房地產已經成為經濟不可承受之重。

最近，廣州市8個部門聯合開展治理房地產市場亂象專項檢查行動，對廣州市內部分房地產項目和中介機構進行了執法檢查。

按理説，在北上廣深四個一線城市，廣州是最近兩年房價上漲最温和的城市，調控的壓力不是很大，但廣州現在還在為房地產調控“打補丁”。

據中原地產統計，9月單月，全國各類型房地產調控政策發佈次數高達70次。截至10月初，年內累計房地產次數更是接近400次，比去年同期增加8成。

很明顯，這些查漏補缺的措施就是要對市場預期起到穩定的作用。現在不管哪個城市，放鬆調控的可能性都極低。

一方面，調控在嚴防死守，另一方面，官方媒體的輿論風向也一直傾向於打壓房地產行業，不説遠的，就説最近的。

10月15日，《經濟日報》稱：“房價過快上漲有很大可能最終會傷及宏觀經濟的根本，一些熱點城市經歷市場調整降一降虛火不失為一件好事。”

同日，《人民日報》發佈《中國經濟底氣十足》的文章，從方方面面論證中國經濟體能“棒棒噠”，但對有關房地產的表述是這樣的：

今年以來，我國基建投資增速持續放緩、一線城市房價同比漲幅回落，這既與中國所處的發展階段有關，也與我們主動作為、防範和化解系統性風險有關，更是調結構、促轉型的積極成果。

可以看出，黨媒對現在的房地產調控成果是肯定的，要放鬆，怎麼有可能？

03

​説房地產大勢已去，還有一個更重要的原因——整個社會都沒錢了。

海通證券姜超團隊在最新發布的報告中説了一個非常有意思的現象：

在歷史上，和澳門博彩收入增速走勢最相關的其實就是中國房價。在過去十年當中，澳門博彩收入增速曾經三次降至0左右甚至以下水平，期間對應的70城市房價漲幅無一例外出現了負增長。

報告説，今年中國經濟遭遇了諸多挑戰，在他們看來，其本質在於舉債發展的經濟模式本身註定了不可持續。

本輪中國房價的大幅上漲始於2015年，但是並沒有太多經濟增長的支撐，而主要靠的是全民舉債。

過去3年的中國經濟平均增速僅為6.9%左右，處於過去25年的最低位水平，3年下來GDP實際增速累積增長了20%，再加上物價上漲以後，GDP的名義值增加了大約30%。

然而從2014年末到2017年末，中國居民總貸款從25.7萬億增長到45萬億，3年增幅高達75%，遠超同期的經濟和居民收入增幅，這也是同期全國許多城市房價翻倍的主要原因，因為居民債務餘額幾乎翻番了。

報告説，如果大家可以永遠不停地舉債買房，那麼結果自然是皆大歡喜：居民貸款買房賺了錢，銀行放貸款有錢賺，企業賣房也賺了錢，而政府既有土地出讓收入還收税，大家都賺的盆滿缽滿。

但現實是，如果發展經濟就是靠借債這麼簡單，全球早就到處都是發達國家了。債務率是有極限的，首先是收入的約束。從2014年到2017年，中國居民債務佔GDP的比值已經從40%升至55%，由於中國GDP分配中居民的佔比較低，居民債務佔居民收入的比值更是從66%升至90%，已經和美國次貸危機頂峯時期的水平相當，沒有多大的舉債空間了。

舉債的另一個約束是利率。8月份的全國首套房貸平均利率已經達到5.69%，比此前4.5%左右的最低值已經上浮了27%。

報告顯示，在多重製約之下，居民貸款增速正在持續放緩，2017年初的居民貸款增速最高達到24.6%，到2018年8月已經降至18.5%，而未來降幅或會加快，從而加劇房價下跌。

所以，要問房地產行業為什麼一定要下滑，這可能就是最本質的原因，大家都沒錢了，房子賣給誰？

關於這一點，比較精明的地產商可能已經看到了，而部分吃瓜羣眾還做着“地產救國”的大夢。

現在很多地產商（李嘉誠、潘石屹等）已經“勝利大逃亡”了，絕大多數普通人也許做不到像他們一樣精明，但至少不要在房地產的“繁榮頂點”附近接盤。