驚！只需一招房地產泡沫必破_風聞

編者按：最近“財知道”正在策劃一個農村父母要不要給子女買房的話題，話題上線後引起了用户激烈的討論。房子是每個人繞不開的話題，近20年房價快速的上漲，彷彿已經改變了每個人的世界觀。8年前一個天津小夥因為房子而跳樓身亡，這樣的悲劇還得從一則《陋室銘》説起。

劉禹錫——唐朝人，“永貞革新”失敗後受到利益集團的故意排擠，被下放到安徽和縣任和州刺史。到達和州後當地官員故意刁難他，分配給他一間不足10平的小屋，劉禹錫因此寫下了這篇流傳後世的《陋室銘》。

山不在高，有仙則名。水不在深，有龍則靈。斯是陋室，惟吾德馨。

安史之亂後藩鎮割據愈演愈烈，土地兼併、財閥並起致使唐王朝富者愈富貧者越貧，流民四起無時不刻的在威脅着王朝的統治。永貞革新本是治療藩鎮割據的良方，可是由於士大夫和財閥（地方豪強）的反對，最終只能以失敗告終，失去這次摒棄政治積弊的機會後，唐王朝終於在苟延殘喘了幾十年後，由朱温畫上了句號。

永貞革新要員之一的劉禹錫，當時住的“陋室”和現在北京一個10平米以下的“隔斷間”差不多大。然而在豪宅林立的北京城裏，面對着居高不下的房價，其實有很多人都住在這樣的“隔斷間”裏。可以想象一下如果劉禹錫來到了北京，住在這樣的“陋室”裏，還有沒有雅興縱情山水、詩情畫意？

01房價泡沫下的螻蟻

近20年來，房價雖然幾經調控，可是仍然像燒開了的水，越是壓着蓋子蒸汽的壓力越大，一旦放鬆調控，房價便會像水蒸氣一樣一飛沖天。

房價的快速上漲已經影響到了人們的價值觀，在有房有車才是優秀男人的背景下，因為房子問題多少有情人無法走進婚姻的殿堂，更有甚者還因此而自殺，由房子導致的一幕幕悲劇深深的給這個時代打上了烙印…

2011年6月12日下午，天津南開區某小區發生一件悲慘的跳樓事件，跳樓的人是一名青年阿飛（化名）和他的母親。

事情的原因是阿飛將和相處兩年的女友小芳（化名）準備結婚，於是阿飛的父母把畢生的積蓄拿了出來，又借了30萬，勉強買了套一室一廳的房子，緊接着小芳父母繼續要求男方拿6萬元的彩禮，並且要把家電等備齊。

可是阿飛的父母已將全部積蓄買了房子，根本沒能力再出6萬的彩禮。但是小芳的父母依然不同意，他們畢竟希望女兒嫁給阿飛，也不能受委屈，而且覺得阿飛家應該還有錢。

於是阿芳和她的父母開始數落阿飛家裏沒本事，阿飛覺得挺沒面子，於是回家繼續跟父母説，阿飛的爹媽也挺為難，就跟阿飛説，咱家的條件很普通，你跟他們家商量商量行嗎，要不再等等，我跟你爸再攢點。

可是，事情的悲劇就這在這個“等”的過程中發生了，事發那天阿飛又在和他的母親爭吵，爭吵正酣時，阿飛情急之下告訴母親小芳父母説他家沒本事等等，阿飛的媽媽聽到這句話就哭了起來，媽媽也很心疼阿飛。

看着不斷抽泣的媽媽，阿飛的眼淚也掉了下來，説你們為什麼要生下我，沒錢還為什麼生我，阿飛的母親説，你怎麼能這樣説，你這不是在逼我嗎……結果悲劇就這樣發生了，阿飛的母親從五樓重重地躍了下去…

第二天晚上，絕望的阿飛，也以同樣的方式離開了這個他熱愛的世界。

02房價泡沫的幕後推手

阿飛或許只是高房價下的一個悲劇 ，但是房價是如何被推高的？

當前的一個常規的説法是，中國正處於高速城鎮化階段，有大量的農村人口要進城，這是支撐房價快速上漲的重要因素，事實是這樣嗎？

事實上房價長期上漲或下跌和城鎮人口的增速並無不相關，下圖是近20年城鎮人口增速和房價漲幅，可以看出房價的波動非常大和城鎮人口增速的緩慢下降並無關聯。

那麼究竟是誰在掌控着房價的漲跌？

恒大集團首席經濟學家任澤平表示，對於房價，長期看人口、中期看土地、短期看金融。以下是M2與房價增速對比圖。

雖然看上去，房價的上漲速度與貨幣超發速度非常同步。可是仔細觀察會發現，從2010年開始，在央行的控制下M2的增速不斷下降，甚至首次下降到了10%以下，可是房價的增長速度並無減緩的跡象。

而且從2016年看，中國M2增速比上一年是減慢的，可是房價卻出現了大幅上漲，可見貨幣超發只是房價上漲的催化劑。

2015年開始，一輪轟轟烈烈的“去庫存”政策進入歷史舞台，最先開始上漲的是一線城市。隨後拿到接力棒的是三四線城市，這一波上漲現在仍然還在持續着。

雖然房價經過一輪又一輪的上漲，但其實並不是房子的建造成本上漲，而是來自於土地成本。很多經濟學者抨擊房價存在嚴重泡沫，主要原因是房價已遠遠高於房子的建築成本。據房地產業內人士介紹，一般普通商品房，一平米的建築成本大約在1500～1800元左右，算上開發商15%左右的利潤，成本大約在2000元/平方米。

動輒1萬元甚至幾萬元一平米的房價，主要成本被來自於土地，所以房價的上漲可以等同説是地價的上漲，房價存在泡沫可以等同於説地價存在泡沫。

著名學者何新曾指出，從一座房子的銷售價格中扣除實際造價（包括原材料費用、人工費用、能源費用、税費及貸款利息），所餘部分就是純利，純利中高出其他行業平均利潤率的部分，就是目前房地產業的暴利，也就是隱含在房價後面的級差地租。

我們都知道中國的土地均屬於國家所有，農村的土地歸農民集體所有。那麼從1998年開始的住房制度改革，和當時國有企業“抓大放小”的私有化改革一樣，是將國有土地和集體土地“私有化”（轉移使用權）的過程。

通過國有企業私有化的過程，很多國有企業資產被賤賣給了有關係的權貴階層，而土地的“私有化”過程同樣也誕生了很多利益階層。比如國有土地私有化過程中，誕生了一批腐敗官員，同時誕生了一批買辦階層（開發商），而通過這一過程，超發的貨幣也有了去處（土地價格的暴漲容納了大量的超發貨幣）。

而通過房價上漲（土地私有化）獲得的暴利，大部分進入到了開發商、銀行、還有個別腐敗官員手中，其中只有一少部分成為了地方税收。同時土地資源原來的佔有者——那些被強制搬遷的原住民的利益也受到了損害。

03他山之石可以攻玉

高房價是開發商和地方政府的合謀，而地方政府也是有“苦衷”的。1994年分税制改革，使地方政府的税收大大減少，地方政府只能另謀“財路”，而通過土地財政（轉移土地使用權）成為了地方税收的主要來源。

土地財政雖然刺激了房地產市場的發展，可是房價泡沫產生的房地產暴利，滋生了大量的腐敗，究竟是政策錯了還是“權力”錯了？

真正的權力不是濫殺無辜，而是你本可以殺死他，你卻告訴他，“我饒恕你”這是二戰著名電影《辛德勒的名單》裏一句經典對白，權力究竟是什麼，當一個官員擁有權力時，他應該選擇是清廉而不是貪污。

同樣是擁有權力的兩位總統，希特勒讓德國走向了邪惡，而1970年勃蘭特總理的華沙之跪卻使德國走向了救贖。二戰後德國經濟高速發展，同時德國的房價也保持了幾十年的穩定。

二戰後，德國先後頒佈2部《住房建設法》、3部《住房租賃法》、3部《住房所有權津貼法》，最終直至2005年，德國住房領域才完全市場化。到2017年的德國人均住房面積達到了46.5平，而平均房價僅比1970年上漲了2.3倍。

除了完善的法律制度和貨幣發行制度，最重要的是德國先後出台了多項嚴厲遏制住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策，使德國住房市場投資回報率長期穩定在4%-5%之間。

在德國一套房子想要交易，若未滿10年出售，則需要繳納至少高達25%的資本利得税。你持有的房子必須超過10年，才可免税。這便使得“炒房團”短期內交易成本變得異常高，所以很好的遏制了全民炒房。

同時，德國政府對開發商的房屋定價也有規定，並制定了嚴厲的法律。如果開發商制定的房價超過正常房價的20%，買房人便可起訴開發商。如果超過50%，開發商就被定性為“獲取暴利”，將面臨高額罰款和最高三年徒刑的懲罰。

04 泡沫之殤

春秋時期管仲説：政之所興，在順民心；政之所廢，在逆民心。

德國房地產政策在德國人的努力下使房價異常穩定，中國房地產市場化過程，雖然有效解決了居民的住房問題，可政策的完善度仍有待提高。

截止目前，對房產買賣過程中徵收高額的資本利得税，遠未進入決策流程。即使是討論了多年的房產税，卻也仍然在討論中…

箭在弦上的政策遲遲不肯實施，總是要付出代價的。兩年前生活在甘肅農村的楊改蘭，在殺死自己4個孩子後服毒自殺，幾天後她的丈夫服毒自殺。這個極端事件成為了引起大眾憤怒的情緒，這或許是來自社會底層的絕望。

亞當斯密除了《國富論》還有一部作品是《道德情操論》，這是他一生最看重的著作。書中第三章亞當斯密討論了關於富貴和貧賤的問題，他指出欽佩富貴與藐視貧賤的心理傾向會腐化我們的道德判斷，然而楊改蘭事件卻是我們社會漠視貧賤真實表現。

一千多年以前劉禹錫因利益集團的阻撓致使“永貞革新”以失敗告終，劉禹錫只能在陋室中感嘆自己品德高尚，用文字痛罵那些阻撓改革的利益集團。可命運總是公平的，幾十年後黃巢起義推翻了大唐王朝，而阻撓改革的利益集團也同樣未能倖免。

高房價形成的“超級地租”已經阻礙了各個行業的發展，甚至成為了中國經濟的頑疾。可是房價的持續上漲，彷彿已經讓每一箇中國人形成買房即掙錢的共識，甚至房子已經成為一個人身份的象徵，阿飛因為沒房導致的悲劇會不會繼續上演，答案或許就在孔子對魯哀説的這段話中：

君者，舟也；庶人者，水也。水則載舟，水則覆舟。