降價退房流拍裁員:這場樓市大戲,10年前就已上演_風聞
观察者网用户_243807-2018-10-19 15:05
文|凱風
來源 | 國民經略(guominjinglve)
十年一個輪迴。
歷史總在重複,我們卻未從中吸取過教訓。當相似場景重複上演時,我們依舊不知所措。
01
被遺忘的“房價大跌”
2018年9月,萬科總裁鬱亮喊出“活下去”的口號,並在廈門等城市開始大降價,惹來一眾嘲諷。
鬱亮説:
大多數人沒有經歷過2008年的政策調控,很多人對最基本的市場信號沒有反應。
2008年,究竟發生了什麼?
這一年,大多數人能説得出來的恐怕只有兩件事:金融海嘯和零八奧運。
或許股民還記得,大盤從6124點的最高位狂泄到1664點的恐慌。
但很少有人記得,這一年樓市也曾經墜到了谷底。
樓市寒冬為什麼如此之快被遺忘了?
原因,當房價開始下跌未久,房企陷入驚惶無措,救市就已排山倒海而來,在“四萬億”大投資的加持之下,房地產繼續開始新的上漲征程。
驚魂隨即被安撫,恐慌被亢奮所取代,對樓市寒冬的反思也就不了了之。
十年後的今天,國際環境再度突變,內外經濟壓力同時降臨,樓市再度踏上調整之路。
這一次,還有四萬億的神奇之手嗎?房地產還能繼續過去的榮光嗎?
回到2008年,覆盤樓市從暴跌到暴漲的歷程,我們才能瞭解這一切。
02
王石的“拐點論”
中國樓市的每一個節點都少不了萬科。
2008年,當時還是萬科總裁的王石,率先拋出了**“拐點論”。**
萬科説到做到,從年後就在全國率先降價,引來一眾中小開發商不滿,有地方政府召集開發商開會時,不再通知萬科,行業龍頭頓時被孤立。
事情要從2月份説起。
2月2日,知名記者柴靜在央視《新聞調查》欄目,向王石、任志強和潘石屹拋出了同一個問題:
房地產市場是否已經出現拐點?
就在2007年,房價猶如脱繮野馬般上漲,北上廣深漲幅超過50%,樓市調控隨之而來。直到2008年初,政策的基調還是“防過熱”和“防膨脹”,絲毫沒有放鬆的意圖。
在嚴調控之下,部分城市陷入“**有價無市”**的局面——房價依舊在高位,但成交開始下滑。
柴靜拋出的這個問題,正是全民最關心的問題。對這個問題,王石斬釘截鐵:
房價漲得讓人心驚肉跳,樓市拐點要來了。
任志強則不以為然,在他看來:
從長遠看,持續上漲是沒有問題的,是今天反彈還是明天反彈,需要看宏觀政策。
當同樣的問題拋給潘石屹時,這位後來在微博堪稱“話癆”的開發商坐立不安:
我去找水喝。
這場隔空論戰發生不久,萬科就在全國率先降價。
03
突然降臨的寒冬
與10年後的今天相似的是,萬科降價,收穫的不是掌聲,而是整個行業的牴觸。
一開始,許多開發商不以為然,認為這是萬科故意借唱衰收割中小房企。
在瀋陽,72家開發商組建“不降價聯盟”,公開宣稱“房子不降價,降價我們補”。
然而,時間到了9月,隨着雷曼兄弟破產,金融海嘯正式席捲全球。我國進出口增速狂跌,大盤更是從6124點的高位一瀉千里,最低觸及1664點的低位。
受此影響,地產股全線斷崖式下跌,萬科最高下跌88%,碧桂園跌去87%,保利地產跌去75%,這已經不是慘烈可以形容。
樓市成交量進一步下滑,市場觀望情緒濃厚,各大房企不得不跟隨萬科步入降價之路。
8月份,碧桂園還在堅稱“320億的銷售目標不調整”,更“不會降價銷售”。但沒過多久,碧桂園就頂不住了。到了年底,320億元的銷售目標僅僅完成170億元,勉強超過一半。
與此同時,正在謀求香港上市的恒大不得不暫時放棄上市計劃。許家印多方騰挪,恒大終於轉危為安。直到2009年,恒大二次IPO,正式上市。
土地流拍成了家常便飯。前一年,還在為地王狂歡的各大開發商,紛紛踏上**“退地”**的征程。2007年,蘇寧全球以6.7萬元的均價斬獲上海單價地王,一年過去,蘇寧全球以“友好方式”退掉了這塊地。
……
降價、退地、流拍、打砸、退房,所有應該上演的戲碼,都未缺席。
04
棄供退房!
“從沒想到房價也會跌”。
2008年9月,杭州萬科降價促銷,一夜之間,老業主損失數十萬元。對降價不滿的業主圍攻售樓處,要求退款退房。
降價維權,第一次在中國樓市中上演。

在杭州之外,從房價一向頗為堅挺的深圳上海,到樓市剛剛火熱不久的南京武漢,圍攻售樓處的“大戲”,同時在多地上演。
不過,圍攻售樓處並非全部的戲碼,面對降價,中國業主們第一次展現了他們的在其他領域不曾施展的“傳統智慧”。
在武漢,業主們組織了**“抵制萬科聯盟**”;在深圳,寶安區某樓盤68名業主做出了一個決定:集體斷供。
與杭州相比,深圳的調整更為慘烈。
2007年最高點時,深圳房價一度攀升到1.8萬元的到位,到2008年最低點,房價跌到1.2萬元,跌幅超過30%,部分樓盤甚至跌破1萬元,瀕臨腰斬。
當房價跌出超過首付比例時,房子對於業主已經屬於“負資產”,棄房斷供也就不難理解。
面對“斷供”,深圳市有關部門不得不出面回應:
“斷供”屬於個別現象,商業銀行控制得當,不至於出現系統性風險。
……
10年的今天,當房價開始調整時,從杭州到廈門,再到上饒等三四線城市,業主因降價維權的戲碼,再一次重複上演。(更多參閲《一降價就退房維權,誰慣壞了中國購房者?》)
05
大轉折
就在樓市哀鴻遍野、業主們滿腔鬱悶之際,“保增長”來了。
先是地方政府高調救市,杭州出台“救市新政24條”,南京江寧區則表示要查處“降價銷售”的樓盤……然而對樓市仍舊無濟於事。
接着更高層面出動。從2008年9月到11月,央行四次降息,三次降準,其中11月份的降息力度高達1.08%,貨幣之水湧動。
接着11月,最終的大殺器到來,四萬億大投資正式登場。
12月份,《關於促進房地產健康發展的意見》正式出台,房地產這台發動機終於再次重啓。
所有開發商都大噓一口氣。
客觀而言,短期內,四萬億帶動中國經濟的迅速反彈,避免經濟危機的進一步惡化。然而,信貸資金向房地產業、地方融資平台和過剩產能行業的湧入,帶來了房價暴漲、地方債務危機和產能過剩的新問題,這一問題在2014年凸顯出來。
**2009年,全國住房均價上漲25%,是1998年住房市場化改革以來最高的一年。**北上廣深四大一線城市,漲幅均在50%以上。
房價暴漲改變信念。
温州炒房團率先抄底。2009年年初,温州遊資殺入上海。僅僅5月份,温州民間資本便在上海樓市“砸”下13.42億元,買走732套房源,一時風頭無兩。
同樣,就在前一年還在圍攻售樓處的退房大軍,這一年又蜂擁加入搶房大軍。前一年宣佈“斷供”的深圳業主們,也不再提及這回事。
06
王石VS任志強
時間終於證明任志強的正確,王石的“拐點論”後來被輿論反覆嘲諷。
其實,這兩人都沒錯,一個認準的是樓市背後的剛性擔保,一個看到的是市場累積的短期風險。
2008年的樓市調整,從外界來看,有金融海嘯的巨大影響,從內部看,也有經濟過熱和房地產泡沫高企的因素。房價遲早會面臨一次調整。
但從長期來看,當時勞動力紅利尚存、城鎮化還沒過半,經濟增長還有巨大空間,房價泡沫並沒有想象中的那麼嚴重。
從政經角度出發,更不難明白,房地產依賴是如何根深蒂固。無論是投資拉動經濟增長的需要,還是地方對賣地收入的依賴,房地產短時間內都難以真正熄火。
事實上,2014年,當樓市再一次面臨調整,降價、流拍、退地和打砸的戲碼又一次上演,不少房企高呼“白銀時代”到來,但最終,一切又超出了想象。
在漲價去庫存和棚改貨幣化的加持下,中國樓市再一次展現其巨大的暴漲能量。(更多參閲《四年樓市大覆盤:誰製造了這一輪上漲》)
政策意志的強大,超乎想象。
07
輪迴
十年前的這場大跌,最終只是驚魂一場。
十年後的今天,我們再次陷入相似的境遇:降價、流拍、退房、裁員同時上演,這一次,還有什麼能力挽狂瀾?
在《中國房地產最後的紅利》一文中,我們曾分析影響房地產的四大因素:一是經濟,二是人口,三是城鎮化,四是放水。
與10年前不同的是,當時經濟、人口和城鎮化的基本面尚屬良好,一次放水就能解決問題。
與4年前也不同,當時雖然基本面已經不如以往,但經濟仍有放水的空間,依靠居民加槓桿也能解決短期問題,以漲價去庫存和棚改貨幣化為代表的二次放水,也是有效的。
如今,基本面比之以往都要更加嚴峻,而且還多了貿易爭端、美聯儲加息縮表的外界壓力,不僅居民加槓桿的空間被擠壓,放水的空間同樣受到嚴格束縛。
這一次,樓市將何去何從?