降價退房流拍裁員：這場樓市大戲，10年前就已上演_風聞

文|凱風

來源 |  國民經略（guominjinglve）

十年一個輪迴。

歷史總在重複，我們卻未從中吸取過教訓。當相似場景重複上演時，我們依舊不知所措。

01

被遺忘的“房價大跌”

2018年9月，萬科總裁鬱亮喊出“活下去”的口號，並在廈門等城市開始大降價，惹來一眾嘲諷。

鬱亮説：

大多數人沒有經歷過2008年的政策調控，很多人對最基本的市場信號沒有反應。

2008年，究竟發生了什麼？

這一年，大多數人能説得出來的恐怕只有兩件事：金融海嘯和零八奧運。

或許股民還記得，大盤從6124點的最高位狂泄到1664點的恐慌。

但很少有人記得，這一年樓市也曾經墜到了谷底。

樓市寒冬為什麼如此之快被遺忘了？

原因，當房價開始下跌未久，房企陷入驚惶無措，救市就已排山倒海而來，在“四萬億”大投資的加持之下，房地產繼續開始新的上漲征程。

驚魂隨即被安撫，恐慌被亢奮所取代，對樓市寒冬的反思也就不了了之。

十年後的今天，國際環境再度突變，內外經濟壓力同時降臨，樓市再度踏上調整之路。

這一次，還有四萬億的神奇之手嗎？房地產還能繼續過去的榮光嗎？

回到2008年，覆盤樓市從暴跌到暴漲的歷程，我們才能瞭解這一切。

02

王石的“拐點論”

中國樓市的每一個節點都少不了萬科。

2008年，當時還是萬科總裁的王石，率先拋出了**“拐點論”。**

萬科説到做到，從年後就在全國率先降價，引來一眾中小開發商不滿，有地方政府召集開發商開會時，不再通知萬科，行業龍頭頓時被孤立。

事情要從2月份説起。

2月2日，知名記者柴靜在央視《新聞調查》欄目，向王石、任志強和潘石屹拋出了同一個問題：

房地產市場是否已經出現拐點？

 

就在2007年，房價猶如脱繮野馬般上漲，北上廣深漲幅超過50%，樓市調控隨之而來。直到2008年初，政策的基調還是“防過熱”和“防膨脹”，絲毫沒有放鬆的意圖。

在嚴調控之下，部分城市陷入“**有價無市”**的局面——房價依舊在高位，但成交開始下滑。

柴靜拋出的這個問題，正是全民最關心的問題。對這個問題，王石斬釘截鐵：

房價漲得讓人心驚肉跳，樓市拐點要來了。

任志強則不以為然，在他看來：

從長遠看，持續上漲是沒有問題的，是今天反彈還是明天反彈，需要看宏觀政策。

當同樣的問題拋給潘石屹時，這位後來在微博堪稱“話癆”的開發商坐立不安：

我去找水喝。

這場隔空論戰發生不久，萬科就在全國率先降價。

03

突然降臨的寒冬

與10年後的今天相似的是，萬科降價，收穫的不是掌聲，而是整個行業的牴觸。

一開始，許多開發商不以為然，認為這是萬科故意借唱衰收割中小房企。

在瀋陽，72家開發商組建“不降價聯盟”，公開宣稱“房子不降價，降價我們補”。

然而，時間到了9月，隨着雷曼兄弟破產，金融海嘯正式席捲全球。我國進出口增速狂跌，大盤更是從6124點的高位一瀉千里，最低觸及1664點的低位。

受此影響，地產股全線斷崖式下跌，萬科最高下跌88%，碧桂園跌去87%，保利地產跌去75%，這已經不是慘烈可以形容。

樓市成交量進一步下滑，市場觀望情緒濃厚，各大房企不得不跟隨萬科步入降價之路。

8月份，碧桂園還在堅稱“320億的銷售目標不調整”，更“不會降價銷售”。但沒過多久，碧桂園就頂不住了。到了年底，320億元的銷售目標僅僅完成170億元，勉強超過一半。

與此同時，正在謀求香港上市的恒大不得不暫時放棄上市計劃。許家印多方騰挪，恒大終於轉危為安。直到2009年，恒大二次IPO，正式上市。

土地流拍成了家常便飯。前一年，還在為地王狂歡的各大開發商，紛紛踏上**“退地”**的征程。2007年，蘇寧全球以6.7萬元的均價斬獲上海單價地王，一年過去，蘇寧全球以“友好方式”退掉了這塊地。

……

降價、退地、流拍、打砸、退房，所有應該上演的戲碼，都未缺席。

04

棄供退房！

“從沒想到房價也會跌”。

2008年9月，杭州萬科降價促銷，一夜之間，老業主損失數十萬元。對降價不滿的業主圍攻售樓處，要求退款退房。

降價維權，第一次在中國樓市中上演。

在杭州之外，從房價一向頗為堅挺的深圳上海，到樓市剛剛火熱不久的南京武漢，圍攻售樓處的“大戲”，同時在多地上演。

不過，圍攻售樓處並非全部的戲碼，面對降價，中國業主們第一次展現了他們的在其他領域不曾施展的“傳統智慧”。

在武漢，業主們組織了**“抵制萬科聯盟**”；在深圳，寶安區某樓盤68名業主做出了一個決定：集體斷供。

與杭州相比，深圳的調整更為慘烈。

2007年最高點時，深圳房價一度攀升到1.8萬元的到位，到2008年最低點，房價跌到1.2萬元，跌幅超過30%，部分樓盤甚至跌破1萬元，瀕臨腰斬。

當房價跌出超過首付比例時，房子對於業主已經屬於“負資產”，棄房斷供也就不難理解。

面對“斷供”，深圳市有關部門不得不出面回應：

“斷供”屬於個別現象，商業銀行控制得當，不至於出現系統性風險。

……

10年的今天，當房價開始調整時，從杭州到廈門，再到上饒等三四線城市，業主因降價維權的戲碼，再一次重複上演。（更多參閲《一降價就退房維權，誰慣壞了中國購房者？》）

05

大轉折

就在樓市哀鴻遍野、業主們滿腔鬱悶之際，“保增長”來了。

先是地方政府高調救市，杭州出台“救市新政24條”，南京江寧區則表示要查處“降價銷售”的樓盤……然而對樓市仍舊無濟於事。

接着更高層面出動。從2008年9月到11月，央行四次降息，三次降準，其中11月份的降息力度高達1.08%，貨幣之水湧動。

接着11月，最終的大殺器到來，四萬億大投資正式登場。

12月份，《關於促進房地產健康發展的意見》正式出台，房地產這台發動機終於再次重啓。

所有開發商都大噓一口氣。

客觀而言，短期內，四萬億帶動中國經濟的迅速反彈，避免經濟危機的進一步惡化。然而，信貸資金向房地產業、地方融資平台和過剩產能行業的湧入，帶來了房價暴漲、地方債務危機和產能過剩的新問題，這一問題在2014年凸顯出來。

**2009年，全國住房均價上漲25%，是1998年住房市場化改革以來最高的一年。**北上廣深四大一線城市，漲幅均在50%以上。

房價暴漲改變信念。

温州炒房團率先抄底。2009年年初，温州遊資殺入上海。僅僅5月份，温州民間資本便在上海樓市“砸”下13.42億元，買走732套房源，一時風頭無兩。

同樣，就在前一年還在圍攻售樓處的退房大軍，這一年又蜂擁加入搶房大軍。前一年宣佈“斷供”的深圳業主們，也不再提及這回事。

06

王石VS任志強

時間終於證明任志強的正確，王石的“拐點論”後來被輿論反覆嘲諷。

其實，這兩人都沒錯，一個認準的是樓市背後的剛性擔保，一個看到的是市場累積的短期風險。

2008年的樓市調整，從外界來看，有金融海嘯的巨大影響，從內部看，也有經濟過熱和房地產泡沫高企的因素。房價遲早會面臨一次調整。

但從長期來看，當時勞動力紅利尚存、城鎮化還沒過半，經濟增長還有巨大空間，房價泡沫並沒有想象中的那麼嚴重。

從政經角度出發，更不難明白，房地產依賴是如何根深蒂固。無論是投資拉動經濟增長的需要，還是地方對賣地收入的依賴，房地產短時間內都難以真正熄火。

事實上，2014年，當樓市再一次面臨調整，降價、流拍、退地和打砸的戲碼又一次上演，不少房企高呼“白銀時代”到來，但最終，一切又超出了想象。

在漲價去庫存和棚改貨幣化的加持下，中國樓市再一次展現其巨大的暴漲能量。（更多參閲《四年樓市大覆盤：誰製造了這一輪上漲》）

政策意志的強大，超乎想象。

07

輪迴

十年前的這場大跌，最終只是驚魂一場。

十年後的今天，我們再次陷入相似的境遇：降價、流拍、退房、裁員同時上演，這一次，還有什麼能力挽狂瀾？

在《中國房地產最後的紅利》一文中，我們曾分析影響房地產的四大因素：一是經濟，二是人口，三是城鎮化，四是放水。

與10年前不同的是，當時經濟、人口和城鎮化的基本面尚屬良好，一次放水就能解決問題。

與4年前也不同，當時雖然基本面已經不如以往，但經濟仍有放水的空間，依靠居民加槓桿也能解決短期問題，以漲價去庫存和棚改貨幣化為代表的二次放水，也是有效的。

如今，基本面比之以往都要更加嚴峻，而且還多了貿易爭端、美聯儲加息縮表的外界壓力，不僅居民加槓桿的空間被擠壓，放水的空間同樣受到嚴格束縛。

這一次，樓市將何去何從？