廣州“取消樓市限價”，真相是什麼？_風聞

文|凱風

來源 |  國民經略（guominjinglve）

廣州外圍區域“取消限價”，一石激起千層浪。

10月19日晚，廣州市住建委回應稱：

​近期住建部門“對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。”同時，對新建商品住房會繼續嚴格開展價格指導，堅決執行調控不動搖。

這段回應充滿中國式的話語藝術，但對公文話語有所瞭解的人都明白，這在某種程度上是對調整限價的確認。

廣州放寬限價，恰恰是在新房打折、二手房降價、土地流拍乃至購房者維權湧現的時間關口，難免令人浮想聯翩。

調整限價，是否意味着限價取消，甚至樓市調控的巨大轉向？廣州為何在這個關口突然調整限價，對於樓市究竟會帶來怎樣的影響？

01

取消限價是誤讀 

先説第一個結論，取消限價是一廂情願的誤讀。 

事實上，廣州外圍區域不是取消限價，而是放寬限價門檻。這不是文字遊戲，兩者不能簡單混為一談。 

放寬限價門檻，意思是開發商可以按照市場真實價格進行備案，從而使網籤價與市場價接軌，從此解決亂象叢生的“雙合同”問題。 

過去廣州限價執行相對較嚴，從而導致網籤價與市場價之間存在巨大懸殊。廣州新房市場網籤均價僅有2萬多元，而隨行就市的二手房均價已經超過3.5萬元，兩者之間存在40%左右的價差。

原本350萬的房子，首付只需要100萬左右；但在2萬的限價之下，購房者需要付出60萬（200萬*30%）的首付加上150萬的裝修費，首付一次性抬高到200萬，購房負擔嚴重增加。

所以，如果網籤價與市場價接軌，那麼雙合同問題就不復存在，剛需首付也能迴歸正常。

**然而，這並不意味房價就能隨行就市，開發商就有了漲跌的決定權。**事實上，開發商以什麼價格對外銷售，仍需要進行備案，且價格不得隨意上浮或下調。

限價這隻有形之手仍然高舉，既要控制房價上漲，也要防範房價大跌，這正是廣州説“堅決執行調控不動搖”的底氣所在。

02

刺激樓市？

就在上週末，廣州多個樓盤爆發業主維權，“退房潮”從二三線城市向一線城市蔓延。

恰恰在這個時間關口，廣州放鬆限價，難免給人以調控放鬆刺激樓市的想法。

的確，放寬限價，有穩樓市的考量，但作用十分有限。

一方面，放寬限價，降低首付門檻，雙合同變成單合同，剛需購房負擔得到一定程度減輕。

同時，整個樓盤的網籤速度得以加快，這對開發商資金迴流也會形成相應支撐。

另一方面，放寬限價，所能改變的只是統計上的房價，讓統計數據迴歸真實。

它並不足以改變實際成交價，也不足以改變供求關係，更不足以扭轉整個市場的預期。

按照地產專家張大偉的説法，此舉意在“取消“掩耳盜鈴式”的備案價格，讓真實價格由表外迴歸表內”。

03

防範維權潮

放寬限價，遏制雙合同，更大的目的在於防範維權潮。

雙合同從來都是把雙刃劍。

在樓市上行期，它是各方默認的潛規則。

一套350萬的房子，200萬是網籤價，150萬是裝修合同，這樣的配置顯然不符合常情，但不會有人對此提出異議。所有人都明白，所謂“裝修合同”，只是掩蓋限價價差的門面。

一旦進入樓市下行期，雙合同就會成為維權的靶子。

即便業主因降價而維權，但由於降價維權並不佔據任何法律優勢和道德優勢，業主對外宣示的理由大概率會是“裝修問題”，而雙合同正是再順手不過的藉口：有哪個樓盤能做到150萬的裝修質量？

顯然，雙合同正在淪為樓市維權潮的催化劑。

所以，放寬限價，遏制雙合同，也是為可能出現的維權潮打補丁。

04

房價維穩

房價維穩，這是這一輪樓市調控的底線所在。

一方面，“堅決遏制房價上漲”。

房價進一步上漲的風險，遠遠大過其所能帶來的經濟刺激效用。在貿易爭端、美聯儲加息縮表、六個錢包被耗盡的當下，遏制房價上漲，意在防範樓市泡沫放大的風險。

另一方面，又要防範房價大跌。

房地產牽一髮而動全身，房價大跌，影響的不只是有房一族和開發商，由於土地和房產作為抵押品的存在，也會將銀行拖下水，進而影響到整個經濟體。所以，指望房價大跌甚至崩盤，可能都只是一廂情願。

所以，最終的結果就是八個字：

樓市冰封，房價維穩。

理解這八個字，就會明白所有政策的邏輯所在。