香港的房地產困境，讓我想起了明末的地主階層_風聞

香港的房價問題已經成為阻礙整個社會前進的頑疾，也可以説香港的高房價綁架了整個香港社會，那些從高房價中獲得利益的既得利益集團，為了把持自己的利益，不會接受房價下降，也阻止一切可能改變香港住房問題的變革，積重難返，讓香港的住房問題看不到任何改善的可能。

問題在於，香港房地產的既得利益集團，並不僅僅是大地產商，而是包括所有已經擁有房屋的有產者。

其實香港的房價曾經發生過劇烈波動。

98年亞洲金融危機的時候，香港也遭遇了嚴重危機，當然後來經中央政府大力支持，香港度過了這波金融危機，這裏不多贅述。

時任行政長官董建華恰好在當時提出香港要轉型，並推出“八萬五”計劃，預計每年新增房屋八萬五千套，以改善居民住房。

如果這個計劃實行，每年新入市房屋數量將大大增加——作為對比，目前香港每年新入市房屋數量不到1萬套，而且大多是小於30平的超小户型，這個市場預期對房地產市場影響比較大，再加上金融危機影響，香港房價自97年以後開始下跌，一直持續到2004年，並且比起97年最多跌去了60%以上。

房價劇烈下跌帶來了一系列社會問題，主要是那些按揭購房的人羣，其持有房屋市值已遠遠低於銀行貸款，成為了負資產。因此有一些絕望人羣自殺，也引發了大量市民上街遊行。

對於這種情況，相信大家都比較熟悉。內地城市包括深圳、杭州等在內，由於房價下跌，均出現過業主打砸售樓處的過激行為。

香港政府的控制力比起內地城市來説，自然遠遠不及，大量中產階層上街抗議顯然特區政府難以應對。董建華也因此在第二任期黯然辭職。此後的香港特首再也不敢推出新的房屋新增計劃，使得香港房價逐步推高，如今也早已超過了97年的高點，成為全球房價最貴的城市。

如今的香港，因為房價太高，千尺豪宅都是遙不可及。香港演員陳浩民，曾出演過央視版《天龍八部》等電視劇，可謂當紅明星，但他在香港的豪宅也不過區區120平而已。

至於現在香港每年新推出的房屋，大多數都是2、30平的超小户型，各種配套設施在面積上都是精簡了再精簡，比如衞生間剛好夠放下一個馬桶而已。

注意下圖這個衞生間，是使用馬桶的時候，顯然這個門是不能關閉的。

其實香港目前的城市居住用地，只佔到香港土地面積的6%不到，當然香港多山，本身土地資源有限，但是卻有超過40%的土地規劃為郊野公園，沒法拿來建房子。

如果這些郊野公園能夠拿出一小部分新建房屋，香港的住房難題都會迎刃而解。但是要改變土地規劃，一是要通過立法會走法律程序，就算一切順利都不知道要走多少年；二來每一個郊野公園附近擁有房屋的市民恐都不會同意；第三，如果有此引發香港房價下跌，恐怕這些有房階層會再來一次上街遊行。

這就是香港的房地產困境所在。看上去毫無解決辦法，因此被逼得沒辦法的香港政府才會選擇人工填海造地。

這一系列困境，讓我想起了明朝末年江南的士紳地主階層。

明朝的滅亡，是一個複雜的系統性的過程，如果要講清楚明朝如何滅亡，大概夠寫好幾本專著。但是明朝直接滅亡於李自成的農民軍和滿清入侵，這是可以肯定的。

然而直到崇禎自殺身亡，江南地區其實都沒有怎麼受到戰亂波及。有一種説法認為，明朝的滅亡是帝國財政系統已經不能支撐朝廷運作，導致無論是對抗滿清的關寧鐵騎也好，招撫西北流民起義軍也罷，都沒有足夠的銀兩。據研究，李自成的農民軍主力有大部分是逃亡的明軍，包括李自成自己也曾經是帝國的一個驛卒；而李自成攻入北京前夕，也是因為湊不夠兵餉，導致吳三桂的關寧鐵騎沒有及時入京勤王。

還有一個故事，就是北京城破前夕，由於國庫和皇帝的內庫空虛，崇禎帝不得不向大臣們借錢給士兵發餉，結果這羣大臣都哭窮，最後城破還不是都便宜了李自成。

那麼明朝末年帝國的財政為何崩潰？

古代中國自宋代以後，朝廷税賦大多來源於東南，也就是江南地區，靠大運河輸送到北方地區。明帝國的財税崩潰也是由於在江南地區收不到錢糧。其實明朝擁有數億人口，經濟總量遠超滿清，居然會被幾十萬人口的滿清打得找不到北，實在是帝國的動員體制出了問題，空有實力而無法變成現成的戰鬥力。這一切都是因為江南的地主階層既得利益集團，只顧自己利益，不管國家死活。

具體來説，每一個封建王朝都會經歷新王朝興起——經濟發展——土地大兼併——社會矛盾激化——動亂的週期過程。在王朝中後期，土地兼併就會越來越嚴重，大地主階層越來越多，自耕農紛紛破產。

在這個過程中，帝國的人口越來越多，可耕種的土地也越來越多，但是朝廷能徵收的錢糧財税越來越少。這是因為大地主階層會採取種種手段少交税賦，因為他們本身有各種特權，比如中了進士，或者曾擔任朝廷官員的按照品級都有部分土地可以免繳税賦，地主階層自然會把這些特權用到極致，於是他們交的税賦越來越少，朝廷的税賦都轉嫁到小地主和自耕農階層，他們的負擔越來越重，於是破產，由此帶來土地進一步兼併，大地主階層進一步擴大，終於陷入了惡性循環。

比如有一個專門名詞叫做“詭寄”，意思是那些糧户將自己名下田地寄在擁有免繳税賦特權的士紳階層名下，結果呢？就被大地主階層聯合官府把這些田地弄在了自己名下，糧户由此破產。這些故事在明朝末年比比皆是。

最終的後果是朝廷從江南地區收到的錢糧越來越少，朝廷能夠掌握的田畝也越來越少。江南的士紳大地主階層成為了寄生蟲和吸血鬼，吸盡了朝廷的氣血。

明朝末年的東林黨，實則就是江南士紳大地主階層的代言人。明末的黨爭其實就是為了維護大地主階層的既得利益。當然東林黨的歷史並非三言兩語可以説清楚，東林黨自許為清流，有一些東林黨人自身道德品行都很高，但他們的本質還是大地主階層代言人，因為東林黨大多出生於江南士紳大地主階層。有一句話説得好，只有背叛背叛階級的個人，沒有背叛利益的階級。

總之，明朝末年的江南士紳階層就這樣成為了阻礙社會前進的既得利益集團，他們為了自己的利益，完全不顧朝廷死活，畢竟換了皇帝，新的朝廷也得依靠他們維持地方統治。

以前看《臨高啓明》，書中以海南島臨高縣為例，對各種朝廷徵收秋糧税賦的弊端，各種詭寄都有詳細介紹，有興趣的讀者可以前去一觀。

當然，作為一本穿越小説，這不是它的主業。想了解明朝江南士紳大地主階層的，或可以參考這本著作。

總之，整個中國封建王朝，都難以逃脱王朝興衰週期律。其根源就在於王朝末期土地兼併，有大量既得利益集團已經成了阻礙社會變革的反動力量。必須要經過一番戰亂，靠動亂改變既有的社會秩序，改變曾經的土地兼併狀況，建立新的生產關係，才會開始新的輪迴。

至於共和國的建立，則是靠土改徹底改變了曾經的土地關係，徹底解決了曾經的地主階層。這是後話了。

總之，既得利益集團為了自己的利益，完全不會顧及社會其它羣體，也會阻止一切可能帶來的社會變革，導致了社會階層固化，底層民眾失去上升機會和生存基礎，必然導致社會動亂。所以既得利益集團完全是人類之癌。

今天寄生在香港房地產上面的寄生階層，已經隱約成為了這種既得利益集團，這一點非常值得我們警惕。