戳破房地產，打贏貿易戰，又一利劍砍向房市_風聞

最近幾天流傳出來的關於中國房市最重大的消息，是關於廣東省接到住建部發出的“一函”，廣東住建廳的“一回復”，以及廣房協的“一通知”

這一函，一回復，一通知，主要是講廣東省正在醖釀“取消商品房預售制度”，全面採取“現房銷售制度”

和廣東省一樣接到住建部函件的還有湖北，四川，江蘇，河南，遼寧等省份。

這些函件被公佈出來，明顯是一個“探口風”的行為，老一套嘛，政策實施前先放出來點消息，看看老百姓口風

目前廣東省相關人員出來回應説，這些函件只是個“徵詢意見”，並沒有真正實施

但這種消息會放出來，就已經表明了，運轉了25年的商品房預售制，將逐步取消。

那這取消商品房預售制有什麼影響呢？

噢，那影響可是相當重大，取消商品房預售制，極有可能為中國的房地產市場，帶來一場重大洗盤。

商品房預售制度，簡單講就是房子還沒蓋好，你就已經交錢買了，你買了以後等蓋好後交房。

至於房子蓋到什麼程度你去買，30%還是50%，各地情況不一。

以前啊因為房價上漲太快，老百姓都很怕房子蓋的時候一個價，蓋完又另一個價，所以不少老百姓或者炒房客都傾向於買“預售房”，你等到他全蓋完再去買，不光價格貴，你還可能買不到。

所以預售制就這樣存在了25年。

但現在，尤其是近幾年，這個商品房預售製出現了重大問題，還不是一個問題，而是一系列重大問題

嚴重問題一，爛尾樓

近幾年中國所有房地產企業，都在玩“高週轉”，高週轉就是快拿地，快蓋房，快賣方

拿地3個月開盤銷售，4個月資金回攏，5個月資金再投資

這種畸形的“高週轉模式”，全地球只有中國做得到，因為中國有着臭名昭著的“預售房制度”

但他這個“高週轉”對於房企的資金鍊和資金流動性的要求很高，在“高週轉”的過程中你一旦資金鍊斷裂，那你的樓，就成了爛尾樓。

而因為你這房已經預售了，已經賣給老百姓了，可你資金鍊斷裂，公司破產，老闆跑路，這剩下的樓，誰來幫你蓋？

買這爛尾樓的老百姓花了一輩子積蓄，可買的是爛尾樓，一輩子繼續賠了，那還不和你拼命？

這是第一個嚴重問題，概括講就是，預售房，容易造成社會不穩定，老百姓買到爛尾樓後容易找人拼命。

嚴重問題二，房屋品質

去買房的朋友都知道，如果我們去買預售房，那銷售拿給我們看的是樣板房，是效果圖，各種效果圖告訴你我這房蓋好後什麼什麼樣，材料用的什麼什麼，大堂怎麼怎麼樣，小區綠化如何如何，一大堆花好道好的東西，反正房子還在蓋，隨便他怎麼吹。

然後我們掏錢買了預售房，等過了一年半年，房子蓋好了，我們要搬進去住了，就經常會發現，這個蓋好的房，裝修好的樓，甚至還有小區的綠化，車庫什麼的，和銷售當時吹上天的效果圖，完全不是一回事。

這就像我們去快餐店買漢堡，圖片上的漢堡，好看啊，可付了錢拿到手的漢堡，又小又醜又難吃，你找人家理論，人家還會跟你説，這是效果圖。

沒有人拿出實物漢堡放在你面前讓你買的，賣房的也一樣，要買預售，就是樣板房和效果圖。

所以預售制就為買房的老百姓帶來很大的品質風險

這裏講一個最新的也是最典型的例子，在北京二環的“華潤崑崙域”

2016年，本來這地方準備賣11萬一平米的，後來北京住建委不批，説你賣的太貴，於是華潤只好摸摸鼻子，從11萬降價到9.5萬，這才獲得預售資格。

可就算是9.5萬一平米的高價，但是在北京二環這種寸土寸金的地方，又加上是華潤背書，還有漂亮的效果圖，精裝修，這價格一點不貴。

一預售即刻賣完。

可到了2018年9月份，準備交房了，業主陸陸續續看到了自己花了9.5萬一平米買的房子後，全都傻眼了。

效果圖還真的是效果圖啊。

本來講好的大樓外立面是紅色手工磚，花式砌法

結果看到的外立面是，網格布+爛塗料

樓內的裝修更是天壤之別，挑高嚴重不足，豪華的裝修也嚴重縮水。

説好的花式隔窗，藝術隔窗，實際看到的樣子和廉價公寓一樣

電梯間隨便弄一弄就行了

9月30日交房，9月8日業主們來看的時候看到的房子和環境，卻和當初説好的一個天，一個地，要知道，這是均價將近10萬塊一平米的“豪宅”。

看到自己花了上千萬，買了如此“豪宅”，業主們立刻找上門“討要説法”

嚴重問題三

極大降低了房地產的准入門檻，大幅減少投入成本

如果你允許預售房，那阿貓阿狗都能參與，因為你蓋到一半就可以賣房，反正你只要搞出點效果圖就行了，賣了房以後資金就回攏了

這就造成了你成為“開發商”的門檻，被大大降低了，而“開放商”的門檻一降低，就會造成“開發商”越來越多，彼此間進行惡性競爭

而房地產市場的惡性競爭，他不是比誰更好，而是比誰更爛

講一箇中國式預售的典型故事

三線城市的樓盤，200畝地，五一假期開盤預售，現場售樓處開放樣板房和效果圖給買房的看看，而後面真實的樓有別墅有高層公寓，別墅都掛着腳手架，高層公寓還全是塔吊。

現場人很多，你去問現場銷售有沒有“預售證”，人家根本沒空理你。

這個項目開盤，號稱是精裝修，號稱多好多好，説的越好越能拉高房價，樣板房蓋的是好，可那是樣板房，真蓋出來天曉得什麼樣。

原本這個城市的樓市均價是5600一平米，現場被一個“精裝修”吹上了9600一平米，房價足足被拉高了一倍。

然後現場銷售還自己對外宣稱，開盤銷售已破5億，可走過去看，買房的人拿到的發票，根本就不是税控機打印的發票，所謂的發票上面就只有一個他們房企的財務章。

光從這點你就可以斷定，這家房企的這個樓盤，根本不具備預售資格。

你沒有預售資格，你照樣預售，照樣搞個假的樣品房來抬高房價，像這種沒資格預售的，卻預售的例子，在中國比比皆是。

預售制帶來的一個最大問題就是，房子越是好賣，銷售越是好，在施工品質上越是偷工減料

你偷工減料還算好了，更有甚者，直接在房子最重要的鋼筋混泥土上做文章

那有誰直接在鋼筋混凝土上做文章的？

太多了，最新被爆出來的，是天津的天房集團

天房集團在天津的一個項目，被查出混凝土強度不符合要求，將會導致結構強度不夠，帶來極大的安全隱患。

最後決定，這18棟已經蓋完的樓，全部拆掉重蓋。

簡單講，混凝土強度不夠的房子，會踏，整棟樓可能倒塌，直接造成重大人命傷亡。

這種樓都可以給你堂而皇之的蓋出來，可見房地產商黑心到什麼程度了，反正我們是預售房，老百姓的錢都到手了，你管我蓋成什麼樣。

更搞笑的是，也沒聽到天房集團會被懲罰什麼

噢，你蓋出了可能塌的大樓，現在你只要重蓋就完事了？相關的懲處一點沒有，那我下次繼續偷工減料，繼續蓋會塌的樓，只要不被查出來就行了。

如果我們從經濟學的角度來看待“預售房”的話，他的核心本質，其實就是“期貨”。

你比如我在大豆期貨市場買明年的大豆，這個大豆明明還沒種出來，可我已經用1蒲式耳3000塊的價錢買了。

我炒作的是一個大豆的未來。

預售房也一樣，房子明明還是空中樓閣，我已經花了6000塊一平米買了，我炒作的是一個房子的未來。

期貨，他是一個高槓杆的炒作，我用錢去炒作一個今天根本不存在的東西，他可以放大我們對於未來的收益，中國那些炒房團們就是用炒期貨的概念，來炒房的。

預售房制度，講白了最大獲利的是房地產企業

他們可以更快的把房賣出去，回攏資金，原本要兩年才能賺回來的錢，你現在一年就賺回來了，那就造成你更快的去搶佔市場。

而當老百姓還沒掏錢的時候，老百姓是上帝，千哄萬騙的把老百姓一輩子的繼續騙出來。

而一旦老百姓掏錢買了預售房，那老百姓就成了爛韭菜

你錢都掏了，我想怎麼蓋怎麼蓋

你運氣好的，我頂多在裝潢上偷工減料

你運氣不好的，我連這樓的鋼筋混凝土都給你蓋爛的

你管我，反正你錢都付了，你要去維權，你維唄，看誰耗的過誰。