限價取消？限購放鬆？現售來了？真相是……_風聞

文|凱風

來源 | 國民經略（guominjinglve）

樓市從來都不缺乏謠言。

在一個易受情緒驅動的市場，越是誇大其詞越有市場，越是標題黨越能獲得關注。因此，利用謠言給市場火上澆油，藉助傳聞來試探政策口風，乃至利用所謂“內部消息”蠱惑剛需入場，就成了屢試不爽的套路。

“3100萬港澳台居民來內地搶房”的消息剛被闢謠，取消限價放鬆限購乃至現售到來的消息就鋪天蓋地。房價剛被按下去，市場觀望情緒前所未有的濃厚，在一些人的朋友圈裏，排隊搶房的視頻仍是層出不窮。

真真假假，假假真真，無非是為了割韭菜。

01

長沙濟南廈門，取消限購？

自從2016年這一輪樓市調控開啓以來，取消限購的消息就一直不絕於耳。

最近一則來自廈門：10月16日，網絡突然傳聞“廈門取消限購”，不僅有聊天記錄還有文件，更有視頻作為見證。

隨即，廈門市國土房管局用了三個感嘆號進行闢謠：這是2015年廈門取消限購的舊聞。

事實上，2016年廈門重啓限購，再也沒有放鬆。（更多參閲《廈門全面取消限購？徹頭徹尾的謠言！》）

近半年以來，廈門房價在全國率先下跌，土地流拍、新房降價、二手房成交量暴跌的場景同時上演。

在廈門房價下跌的關鍵時間窗口，拋出取消限購的消息，究竟有何意圖，不難想象。

比廈門更早的是長沙、濟南取消限購的傳聞，這兩地雖然一再闢謠，但仍擋不住一些人的有意翻炒。

2017年8月，長沙出台搶人政策，專科學歷可直接入户，購房不受限制。這一服務於“搶人大戰”的政策，雖有為限購開後門之嫌，但離“取消限購”還有十萬八千里。

事實上，2018年6月，《湖南日報》大篇幅痛批長沙樓市亂象，“以人才引進之名打開購房之門”成為着重點。

隨即，長沙就出台史上最嚴樓市調控政策，封堵了這一“後門”：

落户滿1年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得税，方能獲得購房資格。

顯然，長沙不僅沒有取消限購，反而堵上了所有的後門。

與長沙類似，濟南出台的只是落户政策，與取消限購也是八竿子打不着。

2017年8月，濟南市公安局發佈落户新政：取消購房、投資納税落户條件限制，實行居住就業落户。

以往在濟南落户，需滿足購房面積90平方、購買二手房滿2年或年納税3萬元等門檻，此番改革之後，只需繳納社保滿1年且有房產證，即可直接落户。

可見，無論是廈門，還是濟南長沙，限購政策不僅沒有取消，反而有進一步加碼的態勢。

樓市調控進入深水區，調控政策顯然不會輕易取消。無論是基於調控的政治認知，還是政策的可持續性，以及經濟形勢的緊迫性，限購都還沒到取消的時候。

02

北京廣州取消限價？

“取消限購”的謠言漏洞百出，“取消限價”的傳聞似是而非，更具迷惑性。

就在上週末，廣州外圍郊區突然放寬限價，這被輿論視為“取消限價”的強烈信號。

事實上，廣州限價一直存在，這一次只是放寬了門檻，樓盤可以按照真實市場價進行備案。此舉意在解決“雙合同”，為可能出現的降價維權潮排雷。

事實上，放寬限價，並不意味着開發商就有了房價漲跌的決定權。（更多參閲《廣州“取消樓市限價”，真相是什麼？》）

新的價格仍要進行備案，備案仍要接受政府“指導”，不得隨意上漲更不能擅自降價，“限價”仍舊牢不可破。

至於北京取消限價，更是一年前的老消息。

2017年8月，北京三個均價超過8萬的樓盤獲得預售證，高價盤入市，被一些自媒體解讀為北京取消限價，這一傳聞流傳至今。

事實上，除非與搖號相匹配，限價的主要意義就在於統計遊戲，它能做低統計上的房價，卻無法改變真實房價，更無法解決雙合同、茶水費以及走後門等亂象。

放寬限價門檻，讓雙合同的風險消弭於無形，這才是負責任的態度，與樓市調控寬鬆，其實沒有多打關係。

03

取消預售實錘落地**？**

與放鬆限購、取消限價的傳聞相比，取消預售相對更有實錘一些。

先是9月下旬，廣東省房地產協會下發相關通知，稱“商品房預售制度可能會取消”，一石激起千層浪。

隨後，深圳龍華金茂府亮相，現房銷售成為最大亮點，這被認為取消預售制的重錘正式落地。

接着，廣東中山批量推出現售地塊，合肥發文鼓勵開發商現房銷售，這兩則消息，更被認為是“取消預售已經全面鋪開”的信號。

顯然，天真了。

其一，廣東省房協的文件並非為“取消預售”鋪路，反而是反向試探。在發文不久，廣東省房協就出面解釋：這只是徵求意見稿。（更多參閲《取消商品房預售制，讓誰害怕了？》）

其二，深圳龍華金茂府，並非現房銷售的第一案。事實上，這是兩年前在房價暴漲之下，深圳樓市調控的標配，以現房銷售作為限制條件，從而遏制“地王”熱潮。在當時，全國多地都有類似“現房銷售”地塊，與“取消預售制”並無關係。

其三，中山現售土地近半流拍。據財新統計，5月28日-10月11日，中山共推出15宗現售宅地，這15宗地中，已有7宗截止掛牌，最終成交4宗，流拍3宗，流拍率達43%。

所以，取消預售是大勢所趨，也更符合購房者權益，但在現實利益層層阻礙之下，想要真正落地，並不是那麼容易。

一方面，取消預售制，房企週轉速度變慢，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。中小房地產商搖搖欲墜，大開發商也將失去高週轉的利器。

另一方面，地方政府未必樂見“賣樓花”消失。對於地方政府來説，高週轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。如果高週轉不復，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維繫？

中山進半現售地塊流拍，已經説明了這一點。

04

謠言的市場

有些謠言，是遙遙領先的預言；有些謠言，則是收割韭菜的工具。

相比於樓市謠言的層出不窮，更值得深思的一個問題是：這些謠言為什麼這麼有市場？

一個原因是，樓市受情緒驅動，一點風吹草動都會影響市場心理。而這個行業又牽扯太多的利益鏈條，很多人不願看到房價下跌。

因此利用蠱惑剛需入場，可謂無往不勝。諸如“觀望只會讓你錯失良機”“趕緊出手才是王道”的語句，更是加劇市場的恐慌心理

另一個原因是，過去樓市調控的短期性和反覆性，為謠言提供了推波助瀾的土壤。樓市背後存在太多的利益牽扯，讓人難以相信調控的持久性。尤其是當房價開始鬆動時，調控放鬆就會日益成為市場的心理預期。

不過，很多人忽略了一點：國內外經濟環境不同，樓市處於的發展階段不同，金融系統的風險水平不同，樓市調控的政策含義就完全不同。

這一輪，從“限購限貸限價限售”的政策組合拳，到“堅決遏制房價上漲”的強硬表態，都説明樓市形勢的嚴峻。

調控或許未來某一天會放鬆，但一定不會是現在。