限價取消?限購放鬆?現售來了?真相是……_風聞
观察者网用户_243807-2018-10-24 14:22
文|凱風
來源 | 國民經略(guominjinglve)
樓市從來都不缺乏謠言。
在一個易受情緒驅動的市場,越是誇大其詞越有市場,越是標題黨越能獲得關注。因此,利用謠言給市場火上澆油,藉助傳聞來試探政策口風,乃至利用所謂“內部消息”蠱惑剛需入場,就成了屢試不爽的套路。
“3100萬港澳台居民來內地搶房”的消息剛被闢謠,取消限價放鬆限購乃至現售到來的消息就鋪天蓋地。房價剛被按下去,市場觀望情緒前所未有的濃厚,在一些人的朋友圈裏,排隊搶房的視頻仍是層出不窮。
真真假假,假假真真,無非是為了割韭菜。
01
長沙濟南廈門,取消限購?
自從2016年這一輪樓市調控開啓以來,取消限購的消息就一直不絕於耳。
最近一則來自廈門:10月16日,網絡突然傳聞“廈門取消限購”,不僅有聊天記錄還有文件,更有視頻作為見證。
隨即,廈門市國土房管局用了三個感嘆號進行闢謠:這是2015年廈門取消限購的舊聞。
事實上,2016年廈門重啓限購,再也沒有放鬆。(更多參閲《廈門全面取消限購?徹頭徹尾的謠言!》)
近半年以來,廈門房價在全國率先下跌,土地流拍、新房降價、二手房成交量暴跌的場景同時上演。
在廈門房價下跌的關鍵時間窗口,拋出取消限購的消息,究竟有何意圖,不難想象。
比廈門更早的是長沙、濟南取消限購的傳聞,這兩地雖然一再闢謠,但仍擋不住一些人的有意翻炒。
2017年8月,長沙出台搶人政策,專科學歷可直接入户,購房不受限制。這一服務於“搶人大戰”的政策,雖有為限購開後門之嫌,但離“取消限購”還有十萬八千里。
事實上,2018年6月,《湖南日報》大篇幅痛批長沙樓市亂象,“以人才引進之名打開購房之門”成為着重點。
隨即,長沙就出台史上最嚴樓市調控政策,封堵了這一“後門”:
落户滿1年且在本市穩定就業,或在本市連續繳納24個月個人所得税,方能獲得購房資格。
顯然,長沙不僅沒有取消限購,反而堵上了所有的後門。
與長沙類似,濟南出台的只是落户政策,與取消限購也是八竿子打不着。
2017年8月,濟南市公安局發佈落户新政:取消購房、投資納税落户條件限制,實行居住就業落户。
以往在濟南落户,需滿足購房面積90平方、購買二手房滿2年或年納税3萬元等門檻,此番改革之後,只需繳納社保滿1年且有房產證,即可直接落户。
可見,無論是廈門,還是濟南長沙,限購政策不僅沒有取消,反而有進一步加碼的態勢。
樓市調控進入深水區,調控政策顯然不會輕易取消。無論是基於調控的政治認知,還是政策的可持續性,以及經濟形勢的緊迫性,限購都還沒到取消的時候。
02
北京廣州取消限價?
“取消限購”的謠言漏洞百出,“取消限價”的傳聞似是而非,更具迷惑性。
就在上週末,廣州外圍郊區突然放寬限價,這被輿論視為“取消限價”的強烈信號。
事實上,廣州限價一直存在,這一次只是放寬了門檻,樓盤可以按照真實市場價進行備案。此舉意在解決“雙合同”,為可能出現的降價維權潮排雷。
事實上,放寬限價,並不意味着開發商就有了房價漲跌的決定權。(更多參閲《廣州“取消樓市限價”,真相是什麼?》)
新的價格仍要進行備案,備案仍要接受政府“指導”,不得隨意上漲更不能擅自降價,“限價”仍舊牢不可破。
至於北京取消限價,更是一年前的老消息。
2017年8月,北京三個均價超過8萬的樓盤獲得預售證,高價盤入市,被一些自媒體解讀為北京取消限價,這一傳聞流傳至今。
事實上,除非與搖號相匹配,限價的主要意義就在於統計遊戲,它能做低統計上的房價,卻無法改變真實房價,更無法解決雙合同、茶水費以及走後門等亂象。
放寬限價門檻,讓雙合同的風險消弭於無形,這才是負責任的態度,與樓市調控寬鬆,其實沒有多打關係。
03
取消預售實錘落地**?**
與放鬆限購、取消限價的傳聞相比,取消預售相對更有實錘一些。
先是9月下旬,廣東省房地產協會下發相關通知,稱“商品房預售制度可能會取消”,一石激起千層浪。
隨後,深圳龍華金茂府亮相,現房銷售成為最大亮點,這被認為取消預售制的重錘正式落地。
接着,廣東中山批量推出現售地塊,合肥發文鼓勵開發商現房銷售,這兩則消息,更被認為是“取消預售已經全面鋪開”的信號。
顯然,天真了。
其一,廣東省房協的文件並非為“取消預售”鋪路,反而是反向試探。在發文不久,廣東省房協就出面解釋:這只是徵求意見稿。(更多參閲《取消商品房預售制,讓誰害怕了?》)
其二,深圳龍華金茂府,並非現房銷售的第一案。事實上,這是兩年前在房價暴漲之下,深圳樓市調控的標配,以現房銷售作為限制條件,從而遏制“地王”熱潮。在當時,全國多地都有類似“現房銷售”地塊,與“取消預售制”並無關係。
其三,中山現售土地近半流拍。據財新統計,5月28日-10月11日,中山共推出15宗現售宅地,這15宗地中,已有7宗截止掛牌,最終成交4宗,流拍3宗,流拍率達43%。
所以,取消預售是大勢所趨,也更符合購房者權益,但在現實利益層層阻礙之下,想要真正落地,並不是那麼容易。
一方面,取消預售制,房企週轉速度變慢,高週轉模式就此終結,這必然帶來房地產行業的全面洗牌。中小房地產商搖搖欲墜,大開發商也將失去高週轉的利器。
另一方面,地方政府未必樂見“賣樓花”消失。對於地方政府來説,高週轉的好處,是提高了土地出讓的效率,短時間內獲得更多的賣地收入。如果高週轉不復,一宗土地兩年才能變現,開發商必然減緩拿地速度,土地財政又將如何維繫?
中山進半現售地塊流拍,已經説明了這一點。
04
謠言的市場
有些謠言,是遙遙領先的預言;有些謠言,則是收割韭菜的工具。
相比於樓市謠言的層出不窮,更值得深思的一個問題是:這些謠言為什麼這麼有市場?
一個原因是,樓市受情緒驅動,一點風吹草動都會影響市場心理。而這個行業又牽扯太多的利益鏈條,很多人不願看到房價下跌。
因此利用蠱惑剛需入場,可謂無往不勝。諸如“觀望只會讓你錯失良機”“趕緊出手才是王道”的語句,更是加劇市場的恐慌心理
另一個原因是,過去樓市調控的短期性和反覆性,為謠言提供了推波助瀾的土壤。樓市背後存在太多的利益牽扯,讓人難以相信調控的持久性。尤其是當房價開始鬆動時,調控放鬆就會日益成為市場的心理預期。
不過,很多人忽略了一點:國內外經濟環境不同,樓市處於的發展階段不同,金融系統的風險水平不同,樓市調控的政策含義就完全不同。
這一輪,從“限購限貸限價限售”的政策組合拳,到“堅決遏制房價上漲”的強硬表態,都説明樓市形勢的嚴峻。
調控或許未來某一天會放鬆,但一定不會是現在。