接連出事的真相，努力造出史上最爛最差最貴的房子_風聞

最近微觀系列先後做了五期關於房地產的文章，給大家講了槓桿率，講了棚改貨幣化，講了房企的364天美元債。

當一個人瞭解這些東西多了以後，就會自然而然的產生他很爛的觀念，他絕不是廣告裏，和一部分被公關的媒體人嘴裏講的那樣。

而最近，爆出來的一連串新聞，更是讓我驚訝，我想，房企的問題，可能已經不是很爛了，而是爛透了。

目前中國房地產的狀況，幾乎可以和震驚全國的假疫苗匹敵了。

空口無憑，我們先來看幾樁近期接連爆出的，發生在工地的“危險事件”。

然後我們再用更深入的視角，為大家分析隱藏在這些“危險事件”背後的，深層原因。

4月7日，崇左市碧桂園項目二期工地，發生坍塌事故，事故造成一死一傷。

6月24日，上海碧桂園小區在建工地，發生嚴重事故，建築工地模架倒塌，造成1死9傷的悲劇。

7月2日，安陽碧桂園大樓在建工地發生火災

7月12日，杭州碧桂園蕭山“前宸府”項目，地基出現明顯裂痕，隨後造成基坑坍塌，導致路面塌方，殃及緊鄰的一棟三層樓房變成危房。

7月19日，浙川碧桂園在建工地，發生火災

7月26日，六安市碧桂園在建工地，發生嚴重圍牆和活動板房坍塌事故，造成6死2重傷的慘劇。

碧桂園，號稱給你五星級的家，現在卻在短短一個月時間內接連爆發出了這麼多“事故”。

老實講我還從來不知道在整個人類歷史上有哪家房地產企業，可以在一個月內，接連爆發出那麼多起“事故”的。

發生一件，我們可以説是意外

發生兩件，可以説是工人疏忽

發生三件，

發生四件，

發生五件

……

那就只能説，這個公司，它的腦子出問題了。

大家可能不瞭解，一個正常的房地產企業，你房子要蓋到倒，你要把房子給蓋倒了，其實不是件容易的事。

更何況中國人的蓋房能力是舉世公認的，中國人可能是最擅長蓋房的，看看現在遍佈神州大地的千百萬個樓盤，全世界誰與爭鋒。

你蓋了那麼多房，蓋了那麼久房，現在還可以把房子蓋到倒，蓋到基坑坍塌，還挺令人佩服的。

這就好比你一個數學教授，居然連1+1等於幾都算錯了

那算錯1+1是這個教授的能力問題嗎？

肯定不是，而是教授周圍有妖在干擾它

那個妖，還是隻非常厲害的妖

今天，就帶大家來捉妖。

到底“碧桂園”的妖，是誰，又在哪？

為什麼碧桂園連最基本的蓋房，都接連出錯呢？

找找找找找，找到了，找到了碧桂園的妖

雞妖

這張照片是碧桂園漳州御江府項目部營銷人員，集體“喝雞血”舉行的動員誓師大會。

後來碧桂園方面回應，喝雞血只是形式，員工沒有真的喝。

其實你喝沒喝只是表面問題，真正問題是你營造的那種要上戰場殺敵的氣氛。

而且後面的LED熒幕還醒目的亮着這句話

15天衝刺4000萬，全力以赴，使命必達。

雞妖

碧桂園，現在就是隻打了雞血的妖。

碧桂園正面臨着“股債雙殺”的兇險局面，但根據2018年上半年公佈的房地產銷售排名來看，碧桂園卻又遙遙領先其他房企。

這其實一點不矛盾，我後面會解釋，畢竟有句話叫做

瘋狂導致滅亡

我們可以看到上圖

以銷售金額來看

第一名碧桂園4124億元

第二名萬科，3046億元

足足少了1000多億

以銷售面積來看

第一名碧桂園4389萬平方米

第二名恒大，2905萬平方米

足足少了1400萬平方米

發現沒有，碧桂園無論是在銷售額還是在銷售面積上，都與第二名拉開了巨大差距。

這都是“雞妖”在作怪

我們再來看看碧桂園的負債

根據公司公佈的年度財報顯示，碧桂園的總負債，達到9330.57億元

朋友們可能對於9330.57億這數字沒什麼概念，這樣和大家説吧，碧桂園這一家公司的總負債，大概就相當於葡萄牙這一個國家的負債

一個公司欠的錢和一個國家一樣，還是個歐洲發達國家，你敢想象嗎？

那為什麼會出現這種情況？

其實原因我在之前的文章詳細講過，這裏就不再攤開來講了，總結起來就是一個詞

高槓杆

何為高槓杆

再簡單講，高槓杆就是瘋狂借錢，瘋狂蓋房

當市場好時，我借1塊錢可以賺4塊錢，借100億可以賺400億

當市場壞時，我借1塊錢可以賠4塊錢，借100億可以賠400億。

賺的時候賺更多，賠的時候賠更慘，是為“高槓杆”。

那麼“高槓杆”是導致碧桂園在建工地接連爆出問題的原因嗎？

高槓杆是導致中國房地產企業蓋的房子質量越來越差的原因嗎？

為什麼今天文章的題目叫做《當心別買到歷史上最爛最貴的房子》呢？

究竟是什麼樣的原因，讓這羣房地產企業瘋狂蓋房，喝雞血賣房呢？

這都要從房地產企業的經營模式，要從房地產企業的根子上找原因，我們只有看清了房地產企業的“邪根”，才能認清房地產之妖的真面目。

另外，先説一句，雖然上面講的是碧桂園，但這個吃人不吐骨頭的經營模式，絕不止碧桂園。

人都逐利，資本家更是

為了圍繞這個逐利的核心，就必須建立一套逐利的體系

而這個逐利的體系，有一個最明確的指標，在經濟學上叫做

淨資產收益率，簡稱（ROE）

這個淨資產收益率，所表達的是，股東拿出100塊錢來，可以賺多少錢。

假設淨資產收益率是10%

那股東每拿出100塊，就能賺10塊

拿出100億，賺10億。

那麼這個淨資產收益率（ROE）是怎麼得出來的呢？

這就牽扯到房企最根源的“逐利體系”上來了

為了方便大家瞭解，做了張簡單的草圖。

可能這草圖畫了還有些朋友不瞭解，那我就用最直白的話來講

影響房企淨資產收益率的主要是三大指標，即

利潤率，槓桿率，週轉率

這三大指標的提升或降低，都會直接影響房企老闆們賺到的錢。

所以，房企老闆們要賺錢，主要有三個方法

提高利潤率，提高槓杆率，提高週轉率

這三個，隨便哪一個提高了，都會直接提高該房企的ROE，也就是直接讓房企賺更多的錢。

那我們逐一來講

第一，提高利潤率

那怎麼提高利潤率

最直接的兩個方法

打雞血，多炒房

喝雞血，多賣房

一套房子原價300萬，現在炒到400萬，利潤率不就大幅提升了嗎？

一個樓盤，原來你只能賣50套的，現在你喝雞血了，賣了100套，利潤率不也大幅提升了嗎？

所以房企才要開那些誓師大會，用上戰場消滅敵人的方法來戰鬥。

當然房企也確實在“消滅敵人”，但他們消滅的敵人，是人民的財富。

那現在，問題來了，

國家開始調控樓市，各地紛紛出台打房政策，限購政策，那你這利潤率還怎麼升上去？

房子用來住，不用來炒

國務院相關政策

地方政府出台限購措施

這些種種，直接遏制了房地產企業通過“利潤率”這條路，來幫房企老闆賺錢的道路。

那你封了一條路，我不還有兩條路嗎？

資本家，要逐利的本質是亙古不變的。

利潤率死了，我找槓桿率。

第二，提高槓杆率

提高槓杆率，本質是提高負債，就像上面講的，我投資1塊錢，賺5塊錢，那我就是5倍槓桿

那現在，我提高槓杆率了，我提高到8倍槓桿。

那我現在投資1塊錢，就不是賺5塊錢了，我變成了賺8塊錢。

通過提高槓杆率的方法，同樣可以提高最終的股東回報率，同樣可以讓房企老闆們賺的更多。

但這裏有一個問題

就是高槓杆，等於高風險

我投1塊，好的時候，賺八塊

那我投1塊，壞的時候，就是賠八塊

賺的更多，賠的更慘，這就是高槓杆的特點。