大肆降價，瘋狂抄底：萬科在打什麼算盤？_風聞

文|凱風，來源 | 國民經略（guominjinglve）

一心準備“活下去”的萬科，遭遇了整個市場的白眼。

**你説萬科真悲觀？**今年以來，萬科的拿地規模僅次於碧桂園，位居所有房企第二位；就在兩週前，萬科還以32億的白菜價抄底華夏幸福。

**你説萬科假哭慘？**從9月開始，萬科多個項目打折降價，甚至給廈門維權業主退房。就在上週末發佈的三季度報告裏，萬科更是計提存貨跌價準備41.4億元，這一數字在上半年還只是15.37億元。

萬科的“活下去”，到底是鱷魚的眼淚，還是未雨綢繆的謹慎？

01

悲觀的萬科：計提跌價準備金41.4億

萬科不僅在到處打折降價，而且還對一些項目做了虧損準備。

10月25日，萬科發佈三季度報。其中，最引人矚目的是，萬科計提存貨跌價準備41.4億元，考慮遞延所得税因素後，影響税後淨利潤-22.8億元。

存貨跌價準備，是個會計術語，意思是未來房價可能收不回成本，所以要提前計算損失，在利潤中預先扣除；如果未來形勢發生變化，房價可以覆蓋成本，那跌價準備還可以再轉回，當做利潤。

計提存貨跌價準備，意味着房企對未來不看好，某些項目可能會面臨巨大虧損。

最近幾年，萬科每年都在計提跌價準備，但規模從來沒有如此之大。

2015年的計提跌價規模是7.54億元，2017年底計提16.13億元，2018年上半年計提15.37億元。

而這一次計提41.4億元，是今年上半年的2.7倍，與2015年相比，則是5.5倍。

雖然與2018年前三季度4315億的銷售額相比，這一數字僅佔1%，但通過萬科的年中報不難發現，這些計提跌價準備的項目，集中於二三線城市，包括大連、寧波、煙台、南充、鎮江、烏魯木齊、撫順、温州、南通、唐山等。

這還只是今年6月的數據，三季度萬科未公佈具體城市詳情，但跌價準備從15.37億上升到41.4億，顯然，萬科預料有更多城市的更多項目，將會面臨房價下跌的可能。

事實上，計提跌價準備的並非萬科一家。

據21世紀報道，截至今年6月，綠地集體跌價準備26.26億元，保利發展、華夏幸福、金地集團、新城控股、泰禾、陽光城的期末存貨跌價準備分別達2.27億元、4.34億元、1.81億元、1.99億元、2.89億元、1.07億元。

如今已到10月底，樓市正式步入調整，多地房價開始鬆動，房企的計提跌價準備或會大幅增加。

顯然，無論是為會計考慮，還是為後市着眼，説明部分房企對市場的悲觀態度，並非無的放矢。

02

樂觀的萬科：大肆抄底的邏輯

就在高喊“活下去”不久，萬科就悄悄開啓逆市抄底之路。

10月9日，萬科以32.34億元入股華夏幸福5家項目公司的10多個地塊。

真是白菜價啊。

作為環京龍頭，華夏幸福正面臨現金流危機。從去年開始，環京樓市就一蹶不振，3年限購的高門檻，讓大多數投資者拒之門外。環京區域房價大跌，部分樓盤甚至腰斬。

在房價跌了一年多的時間關口，萬科大舉抄底，顯然是撿了個便宜。

與此同時，萬科加快拿地步伐，一反房企全面收縮的常態。

數據顯示，就在三季度，萬科合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

**今年前三季度，萬科的拿地金額也是笑傲房企，位居第二。**1-9月，萬科拿地金額為1163萬平方米，僅次於碧桂園的1198億平方米。

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明明説要“活下去”，明明在降價清盤銷售，為何還在大肆買地、豪氣抄底，萬科究竟打的什麼算盤？

答案很簡單，只有四個字：有錢，便宜。

一方面，萬科擁有充分的現金流。數據顯示，截至2017年底，萬科擁有現金1741億元，經過9個月的買買買之後，還有1327.7億元，高於短期借款和一年內到期有息負債總和865.9億元。

另一方面，萬科買的地很便宜。根據易居研究院發佈《2018年三季度40城土地市場報告》，40城土地成交均價連續6個月下跌，同比下跌31%，土地成交溢價率創40個月新低。

顯然，萬科的拿地價格甚至低過兩年前的大部分地王。

換句話説，未來一年，萬科降價賣都有利潤可圖，而老地王們根本就不敢開盤。

03

萬科的算盤：10年前的同一幕戲

事實上，早在10年前，萬科就已經玩過這一招。

2008年2月，王石在央視拋出“拐點論”，引發軒然大波。年後，萬科在全國率先打折降價，引發整個行業不滿。

許多開發商認為萬科是借唱衰收割市場，地方政府也認為萬科擾亂市場預期，有地方政府召集開發商開會時，不再通知萬科，行業龍頭頓時被孤立。

碧桂園堅稱“320億的銷售目標不調整”，更“不會降價銷售”。在瀋陽，72家開發商組建“不降價聯盟”，公開宣稱“房子不降價，降價我們補”。（更多參見《降價退房流拍裁員：這場樓市大戲，10年前就已上演》）

9月份，多地業主因降價圍攻售樓處，要求萬科退房，地方政府對此態度曖昧，不置可否。

直到金融危機全面爆發，全國房價大幅下跌，萬科才算脱離困境。

正是因為率先降價，萬科在行業內完成銷售任務；而一直喊着“不會降價銷售”的碧桂園，則只完成了一半的銷售額。

手中沒有積壓庫存，反而握有大量現金，進可攻，退可守。

2009年和2010年，萬科開啓大肆抄底之路，行業龍頭地位進一步鞏固。

04

真悲觀VS假哭慘？

 萬科是穩健派的代表。

無論是2008年、2014年還是2018年，萬科都是在行業率先開啓降價之路，即使調整最終只是曇花一現，但率先降價為萬科提供充分的現金流，在危機到來時足以應對風險，當市場好轉時，則又成為抄底的資本。

相反，一些以高週轉、高槓杆著稱的房企，在樓市擴張階段，固然可以藉助舉債擴張一躍成為行業龍頭。但當形勢逆轉，巨輪就難以掉頭，從天上到地下，只在一線之間。

**其一，萬科之所以率先降價、大喊“活下去”，不無悲觀的考慮，但更多的是未雨綢繆。**在樓市大變局到來之前，回籠現金流，將自己立於不敗之地。

其二，萬科之所以大肆買地、狂熱抄底，是因為萬科的資產負債率較低，擁有強大的現金流，而土地溢價率已經低到忽略不計，部分城市的土地價格甚至腰斬，尤其是一些處於困境的房企不得不賤賣資產，這恰恰是最好的抄底時機。

所以，真悲觀也好，假哭慘也罷，萬科玩的就是市場邏輯。誰掌握強大的現金流，誰就擁有市場的話語權。

首度發現美國房地產週期的經濟學家霍伊特説過：

當房價下跌時，賺錢的往往不是專家，而是那些手裏擁有足夠流動現金的人。專家不是不想抄底，而是他們的錢，早已經被困在了市場裏。

今天的樓市同理。