劉德華懂經濟學懂房價 可惜還被很多人罵_風聞
玉鸡子-2018-10-30 07:44
來源:微信公眾號“經濟學家圈” 作者:鄧新華
劉德華獻聲呼籲香港填海造地
媒體報道,因售價下調,北京市通州區的“十里春風”項目售樓處被業主“包圍”,並被要求退房。合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續出現類似現象。
很多人有一種盼望,盼望房價下跌,自己好買得起房。這種想法當然是美好的。
但是,房價下跌的時候,你真的會買房嗎?
看到圍在售樓處的人們,只怕你會繼續觀望吧?
不要説普通人,就連很多經濟學者都搞錯了因果。他們誤以為,在供給不變的情況下,房價下跌就能讓更多人買得起房。其實,真相是恰恰相反的:是更多的人不願意買房,房價才下跌。
可能有人會説:“房價下跌,炒房的人被迫拋盤,我不就買得起房了嗎?他們越破產,我越買得起房。”
1997年香港房價暴跌,很多炒家破產,甚至有不少人跳樓。影視明星鍾鎮濤、張衞健都因炒樓而破產。那個時候的香港普通人,趁機買房了嗎?並沒有!
儘管香港經歷了跌幅70%以上的暴跌,但是,暴跌並沒有解決老百姓的居住問題。時至今日,很多香港人仍然居住在籠屋、劏屋裏。50平米以上的房子,在香港就可以稱為豪宅。
能夠緩解老百姓的居住問題的,只有一條路:大幅增加土地供給。不解決這一條,不管房價怎麼跌,都無法緩解老百姓的居住緊張局面。
可是——
當年,香港曾推出了著名的“八萬五建屋計劃”——每年至少推出8萬5千套住宅,其中一部分為政府興建的公房。然而這個計劃並沒有得到很好的執行,幾年後就叫停了。並且,港府還大幅縮減供地。
最近,劉德華提出,“如果香港能出現一大片全新的土地,我們會多很多空間,這些基層市民改善生活,就不用等那麼久。新的空間可以用來創業,讓更多的年輕人找到就業的機會,一切社會問題都得到了解決。”“如果要長遠紓緩住房問題,‘東大嶼人工島’看起來比較可取,可能有人説填海造地需要很長時間,但我認為,不應該因為時間問題而猶疑,相反只要值得做,就應該抓緊機會,馬上做,縮短等候的時間。”
劉德華的意見本來很好。東大嶼人工島總計可釋放約1700公頃土地,可興建26至40萬個住宅單位,供70萬至110萬人口居住。但是,卻遭到了既得利益者、環保主義者的激烈反對。
很顯然地,如果供給增加,香港的房價會往下跌,但這種跌是健康的跌。因為,在這種下跌中,老百姓的確更能買得起房;同時,房子這一重要的財富增多,將極大地促進經濟發展。
現在的香港很奇怪,一方面不願意增加供給來抑制房價,另一方面,卻採取收空置税等等限制產權的辦法來抑制房價。要知道,前者是增加財富存量的,而後者是限制產權從而減少財富存量的。
總之,香港的房價史已經證明了,如果供給沒有大幅增加,即便房價下跌也不會改善普通人的居住條件。渴望擁有房屋的你,最需要的是房子的供給增加、增加、增加。
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《贊成劉德華,香港要填海》
本文源自微信公眾號菁城子,作者陳興傑
劉德華在香港人緣很好,有「民間特首」之稱。近期他被許多網友罵,原因是劉德華支持香港的填海造陸計劃。
一個名為「團結香港基金」做了宣傳短片,呼籲市民支持政府填海計劃,請劉德華擔任旁白。劉德華欣然應允,這是他極少的參與政治議題。儘管沒有露面,只有聲音演出,還是激起極大爭議。
對香港人而言,填海造陸不是陌生事。1841年香港開埠,次年英國人就開始填海。起初也不是因為缺地,而是建設的附產品。英國人在維多利亞灣建港口,挖出大量土石,就近傾瀉入海,既免運輸之艱辛,又能拓展土地,一舉兩利。
此後填海成為有意識的行動。政府修建港口、鋪築道路,各種公共建設,經常需要填海。香港最早的繁華街道,正是維多利亞灣南岸的西環和中環。
政府在填海,商業組織和農民也在這麼做。在那個時代,當然不會有什麼反對的聲音。
香港的填海造陸達到高潮,是在1960年代。那時的香港,人口劇增,經濟繁榮,工業勃勃而興,房地產開始出現。沒有填海,就沒有國際金融中心、會展中心、紅磡體育館、港澳碼頭、啓德機場等標誌性建築,很多人熟悉的荃灣、屯門、尖沙咀等地點,也不會存在。
香港歷史上一共填海約7000公頃,佔已開發面積的26%,容納了70%的寫字樓和27%人口。不誇張地説,沒有填海,就沒有香港的繁榮。
1997年迴歸以後,香港的填海造陸步伐大大放緩。原因是1990年代開始,環保思潮興盛起來,反映在填海領域,是「保護海港協會」成立。該協會成立之宗旨,正是對抗填海對維港的威脅。
環保主義者四面出擊,廣加宣傳,獲得市民同情。其中最重要之役,是他們在1996年徵集到17萬公眾簽名,阻擊一項政府支持的填海計劃,並將一份法律草案遞到港督彭定康手裏。
1997年6月,最後一次香港立法局會議通過《保護海港條例》,使之成為日後填海的主要障礙。一旦有填海,環保主義者便可依法起訴。漫長的訴訟程序,足以將一般項目拖死。即便是府支持的項目,他們也有勝訴機會。
2004年,香港終審法院推翻灣仔填海計劃,從法例確認「填海三原則」:須有迫切及凌駕性的當前需求,沒有其他可行辦法,並對海港損害減至最少。嚴格説來,幾乎所有商業填海都可以用「三原則」否決。政府想填海,須取得環保團體同意。
2004年是香港填海史的轉折年。此前10年,香港每5年造陸面積500至700公頃,2005年至2009年,5年造陸總面積減至不足100公頃,跌幅超過80%。2010年後,香港造陸面積減至每年不足1公頃,聊勝於無。香港填海造陸幾乎完全停滯。
也許並非巧合,2004年起香港樓市從谷底反彈,開啓新一波牛市。14年來,香港房價上漲四倍多,漲幅和內地一線相比也許不如,對於房價原本就很高的香港而言,實在是嚇人。
近兩屆香港政府推出多項政策,希望能緩解房價上漲趨勢。最重要的政策,正是重啓擱置十多年的填海造陸。這一次,他們放棄維多利亞港這個不可能贏的戰場,選擇外海的大嶼山島。
大嶼山島是香港最大島嶼,面積比香港島大一倍多,全島以山地為主,少有平坦地塊,所以較少開發。大嶼山島離香港島稍遠,和新界很近,目前已有青馬大橋相連。
大嶼山島比香港島大一倍多,山地為主。
該島西側是香港國際機場,是早些年填海造陸的產物;現在政府計劃在大嶼山島東側填海,建立新市鎮,再通過大橋或隧道,把大嶼山島和香港島連接起來。政府將此項計劃命名為「明日大嶼」,寓示着大嶼山島將進入全面開發時代。
「明日大嶼」計劃填海造陸 1700 多公頃,目標容納26萬至40多萬住屋單位,供70萬至110萬人居住(目前香港人口為742萬人)。不得不説,這是一項宏偉的計劃。經歷過黃金時期的中年老人,有遠見的商人,他們都對這一計劃充滿期待。
大嶼開發計劃
「團結香港基金」是前香港特首董建華成立的民間智庫,多年來一直推動重啓填海。他們甚至主張,1700公頃填海項目,實在太過小器,應當擴展至2200公頃。他們請來劉德華擔任節目旁白,正是看中劉德華代表的香港精神。
劉德華是土生土長的港人,幼年在農村生活,少年進入城市,見證了香港的成長和偉大。劉德華住過籠屋,打過零工,一步一個腳印成為影視巨星,他的事蹟是很多年輕人的榜樣。
最近二十年,香港正在失去原來的光環魅力。土地昂貴,房價高企,就業機會減少。香港需要注入新鮮血液,最重要的正是土地資源。
劉德華在宣傳片説,香港曾經走得很快,近些年外面世界越走越快,香港反而慢下來。「上不到車,租不起樓」,讓人看不到希望。
「如果要長遠紓緩住房問題,東大嶼大規模人工島方案,看起來比較可取,可能有人説填海造地需要很長時間,但我認為,不應該因為時間問題而猶疑,相反只要值得做,就應該抓緊機會,馬上做,縮短等候時間。」
這部宣傳片的名字叫《讓下一代看見》。填海,確實關乎香港下一代的前途。
環保主義者反對「明日大嶼」,理由是什麼呢?正如他們以往的抵制,這一次的理由也差不多。
首先是環保問題。他們認為填海破壞自然環境,影響海洋生態,令中華白海豚等海洋生物無處棲息。這樣的説法太沒有説服力了。不管以往填海造陸,還是政府新開工程,珠港澳大橋建設,環保主義者都拿這套理由反對,這招致很多人反感。
政府承諾建設生態海岸線,力求將環境影響降至最小。漁農也會得到補償。在房價高企的香港,以環保之名反對填海,實在是不顧民生疾苦。這套説法除了在年輕人那裏流行,其他人已經很難接受。
其次是方案問題。環保人士稱,香港有廢棄工業用地和閒置農地供開發,為什麼非要填海呢?環保人士所指的土地,在香港被稱為「棕地」,大概4200公頃。面積不大,位置分散,權利狀態還很複雜。
「棕地」屬於不同規劃,哪塊地只能做什麼用,幾乎沒有調整空間,政府一談「開發棕地」,居民要求高價補償,生出無數訴訟。大量「棕地」並非廢地,它們作為貨櫃堆場、停車場、汽修場等方式存在,對香港這樣的港口城市來説,是不可或缺的。
為了保護海洋,環保人士還鼓動向農村拓地。新界有很多農村舊宅,法律上稱「丁屋」。「丁權」和「丁屋」更復雜,他們的權利記載於特區基本法的丁屋和地契條款,幾乎不可動搖。
環保人士鼓動政府「動」丁屋,分明是提出不可能完成的任務。一旦政府真能做到,恐怕到時他們會第一個跳出來,聲稱要保護郊野風光和農村傳統文化。多少年來,環保人士正是這樣抵制對郊野公園的開發。
香港確實有地可拓,即新界北部。這裏是低緩的平原河谷,需要的基礎建設量小,開發難度低。新界和深圳只有一河之隔,容易承接深圳的產業外溢。港深融為一體,無論對深圳還是對香港,都將起到如虎添翼作用。
環保主義者贊成這個開發方向嗎?很顯然,難度會更大,比填海造陸更不可實現。避開產權衝突,選擇到外海造陸,是官員喜歡的選項。沒有政府高層積極推動,拓地幾乎不可能實現。
選擇大嶼山島有幾個好處:避開維多利亞港,避免環保人士圍剿,減少對市民的刺激。這足以確保未來幾十年填海工程順利進行。其次,跳開內海,造陸空間將無限放大。大嶼山島有國際機場,再建新的市鎮,將使香港第一大島得以開發,全港擁有更多經濟單元。
填海造陸的成本很高,考慮到時間成本、成功可能性,填海卻是一個好選擇。香港經濟要發展,需要更多土地;香港從來不缺土地,只要制度自由,現有土地和潛在土地,還有非常多。香港經濟的未來,完全取決於它的制度。