劉德華懂經濟學懂房價 可惜還被很多人罵_風聞

來源：微信公眾號“經濟學家圈”  作者：鄧新華

劉德華獻聲呼籲香港填海造地

媒體報道，因售價下調，北京市通州區的“十里春風”項目售樓處被業主“包圍”，並被要求退房。合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續出現類似現象。

很多人有一種盼望，盼望房價下跌，自己好買得起房。這種想法當然是美好的。

但是，房價下跌的時候，你真的會買房嗎？

看到圍在售樓處的人們，只怕你會繼續觀望吧？

不要説普通人，就連很多經濟學者都搞錯了因果。他們誤以為，在供給不變的情況下，房價下跌就能讓更多人買得起房。其實，真相是恰恰相反的：是更多的人不願意買房，房價才下跌。

可能有人會説：“房價下跌，炒房的人被迫拋盤，我不就買得起房了嗎？他們越破產，我越買得起房。”

1997年香港房價暴跌，很多炒家破產，甚至有不少人跳樓。影視明星鍾鎮濤、張衞健都因炒樓而破產。那個時候的香港普通人，趁機買房了嗎？並沒有！

儘管香港經歷了跌幅70%以上的暴跌，但是，暴跌並沒有解決老百姓的居住問題。時至今日，很多香港人仍然居住在籠屋、劏屋裏。50平米以上的房子，在香港就可以稱為豪宅。

能夠緩解老百姓的居住問題的，只有一條路：大幅增加土地供給。不解決這一條，不管房價怎麼跌，都無法緩解老百姓的居住緊張局面。

可是——

當年，香港曾推出了著名的“八萬五建屋計劃”——每年至少推出8萬5千套住宅，其中一部分為政府興建的公房。然而這個計劃並沒有得到很好的執行，幾年後就叫停了。並且，港府還大幅縮減供地。

最近，劉德華提出，“如果香港能出現一大片全新的土地，我們會多很多空間，這些基層市民改善生活，就不用等那麼久。新的空間可以用來創業，讓更多的年輕人找到就業的機會，一切社會問題都得到了解決。”“如果要長遠紓緩住房問題，‘東大嶼人工島’看起來比較可取，可能有人説填海造地需要很長時間，但我認為，不應該因為時間問題而猶疑，相反只要值得做，就應該抓緊機會，馬上做，縮短等候的時間。”

劉德華的意見本來很好。東大嶼人工島總計可釋放約1700公頃土地，可興建26至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口居住。但是，卻遭到了既得利益者、環保主義者的激烈反對。

很顯然地，如果供給增加，香港的房價會往下跌，但這種跌是健康的跌。因為，在這種下跌中，老百姓的確更能買得起房；同時，房子這一重要的財富增多，將極大地促進經濟發展。

現在的香港很奇怪，一方面不願意增加供給來抑制房價，另一方面，卻採取收空置税等等限制產權的辦法來抑制房價。要知道，前者是增加財富存量的，而後者是限制產權從而減少財富存量的。

總之，香港的房價史已經證明了，如果供給沒有大幅增加，即便房價下跌也不會改善普通人的居住條件。渴望擁有房屋的你，最需要的是房子的供給增加、增加、增加。

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《贊成劉德華，香港要填海》

本文源自微信公眾號菁城子，作者陳興傑

劉德華在香港人緣很好，有「民間特首」之稱。近期他被許多網友罵，原因是劉德華支持香港的填海造陸計劃。

一個名為「團結香港基金」做了宣傳短片，呼籲市民支持政府填海計劃，請劉德華擔任旁白。劉德華欣然應允，這是他極少的參與政治議題。儘管沒有露面，只有聲音演出，還是激起極大爭議。

對香港人而言，填海造陸不是陌生事。1841年香港開埠，次年英國人就開始填海。起初也不是因為缺地，而是建設的附產品。英國人在維多利亞灣建港口，挖出大量土石，就近傾瀉入海，既免運輸之艱辛，又能拓展土地，一舉兩利。

此後填海成為有意識的行動。政府修建港口、鋪築道路，各種公共建設，經常需要填海。香港最早的繁華街道，正是維多利亞灣南岸的西環和中環。

政府在填海，商業組織和農民也在這麼做。在那個時代，當然不會有什麼反對的聲音。

香港的填海造陸達到高潮，是在1960年代。那時的香港，人口劇增，經濟繁榮，工業勃勃而興，房地產開始出現。沒有填海，就沒有國際金融中心、會展中心、紅磡體育館、港澳碼頭、啓德機場等標誌性建築，很多人熟悉的荃灣、屯門、尖沙咀等地點，也不會存在。

香港歷史上一共填海約7000公頃，佔已開發面積的26%，容納了70%的寫字樓和27%人口。不誇張地説，沒有填海，就沒有香港的繁榮。

1997年迴歸以後，香港的填海造陸步伐大大放緩。原因是1990年代開始，環保思潮興盛起來，反映在填海領域，是「保護海港協會」成立。該協會成立之宗旨，正是對抗填海對維港的威脅。

環保主義者四面出擊，廣加宣傳，獲得市民同情。其中最重要之役，是他們在1996年徵集到17萬公眾簽名，阻擊一項政府支持的填海計劃，並將一份法律草案遞到港督彭定康手裏。

1997年6月，最後一次香港立法局會議通過《保護海港條例》，使之成為日後填海的主要障礙。一旦有填海，環保主義者便可依法起訴。漫長的訴訟程序，足以將一般項目拖死。即便是府支持的項目，他們也有勝訴機會。

2004年，香港終審法院推翻灣仔填海計劃，從法例確認「填海三原則」：須有迫切及凌駕性的當前需求，沒有其他可行辦法，並對海港損害減至最少。嚴格説來，幾乎所有商業填海都可以用「三原則」否決。政府想填海，須取得環保團體同意。

2004年是香港填海史的轉折年。此前10年，香港每5年造陸面積500至700公頃，2005年至2009年，5年造陸總面積減至不足100公頃，跌幅超過80%。2010年後，香港造陸面積減至每年不足1公頃，聊勝於無。香港填海造陸幾乎完全停滯。

也許並非巧合，2004年起香港樓市從谷底反彈，開啓新一波牛市。14年來，香港房價上漲四倍多，漲幅和內地一線相比也許不如，對於房價原本就很高的香港而言，實在是嚇人。

近兩屆香港政府推出多項政策，希望能緩解房價上漲趨勢。最重要的政策，正是重啓擱置十多年的填海造陸。這一次，他們放棄維多利亞港這個不可能贏的戰場，選擇外海的大嶼山島。

大嶼山島是香港最大島嶼，面積比香港島大一倍多，全島以山地為主，少有平坦地塊，所以較少開發。大嶼山島離香港島稍遠，和新界很近，目前已有青馬大橋相連。

大嶼山島比香港島大一倍多，山地為主。

該島西側是香港國際機場，是早些年填海造陸的產物；現在政府計劃在大嶼山島東側填海，建立新市鎮，再通過大橋或隧道，把大嶼山島和香港島連接起來。政府將此項計劃命名為「明日大嶼」，寓示着大嶼山島將進入全面開發時代。

「明日大嶼」計劃填海造陸 1700 多公頃，目標容納26萬至40多萬住屋單位，供70萬至110萬人居住（目前香港人口為742萬人）。不得不説，這是一項宏偉的計劃。經歷過黃金時期的中年老人，有遠見的商人，他們都對這一計劃充滿期待。

大嶼開發計劃 

「團結香港基金」是前香港特首董建華成立的民間智庫，多年來一直推動重啓填海。他們甚至主張，1700公頃填海項目，實在太過小器，應當擴展至2200公頃。他們請來劉德華擔任節目旁白，正是看中劉德華代表的香港精神。

劉德華是土生土長的港人，幼年在農村生活，少年進入城市，見證了香港的成長和偉大。劉德華住過籠屋，打過零工，一步一個腳印成為影視巨星，他的事蹟是很多年輕人的榜樣。

最近二十年，香港正在失去原來的光環魅力。土地昂貴，房價高企，就業機會減少。香港需要注入新鮮血液，最重要的正是土地資源。

劉德華在宣傳片説，香港曾經走得很快，近些年外面世界越走越快，香港反而慢下來。「上不到車，租不起樓」，讓人看不到希望。

「如果要長遠紓緩住房問題，東大嶼大規模人工島方案，看起來比較可取，可能有人説填海造地需要很長時間，但我認為，不應該因為時間問題而猶疑，相反只要值得做，就應該抓緊機會，馬上做，縮短等候時間。」

這部宣傳片的名字叫《讓下一代看見》。填海，確實關乎香港下一代的前途。

環保主義者反對「明日大嶼」，理由是什麼呢？正如他們以往的抵制，這一次的理由也差不多。

首先是環保問題。他們認為填海破壞自然環境，影響海洋生態，令中華白海豚等海洋生物無處棲息。這樣的説法太沒有説服力了。不管以往填海造陸，還是政府新開工程，珠港澳大橋建設，環保主義者都拿這套理由反對，這招致很多人反感。

政府承諾建設生態海岸線，力求將環境影響降至最小。漁農也會得到補償。在房價高企的香港，以環保之名反對填海，實在是不顧民生疾苦。這套説法除了在年輕人那裏流行，其他人已經很難接受。

其次是方案問題。環保人士稱，香港有廢棄工業用地和閒置農地供開發，為什麼非要填海呢？環保人士所指的土地，在香港被稱為「棕地」，大概4200公頃。面積不大，位置分散，權利狀態還很複雜。

「棕地」屬於不同規劃，哪塊地只能做什麼用，幾乎沒有調整空間，政府一談「開發棕地」，居民要求高價補償，生出無數訴訟。大量「棕地」並非廢地，它們作為貨櫃堆場、停車場、汽修場等方式存在，對香港這樣的港口城市來説，是不可或缺的。

為了保護海洋，環保人士還鼓動向農村拓地。新界有很多農村舊宅，法律上稱「丁屋」。「丁權」和「丁屋」更復雜，他們的權利記載於特區基本法的丁屋和地契條款，幾乎不可動搖。

環保人士鼓動政府「動」丁屋，分明是提出不可能完成的任務。一旦政府真能做到，恐怕到時他們會第一個跳出來，聲稱要保護郊野風光和農村傳統文化。多少年來，環保人士正是這樣抵制對郊野公園的開發。

香港確實有地可拓，即新界北部。這裏是低緩的平原河谷，需要的基礎建設量小，開發難度低。新界和深圳只有一河之隔，容易承接深圳的產業外溢。港深融為一體，無論對深圳還是對香港，都將起到如虎添翼作用。

環保主義者贊成這個開發方向嗎？很顯然，難度會更大，比填海造陸更不可實現。避開產權衝突，選擇到外海造陸，是官員喜歡的選項。沒有政府高層積極推動，拓地幾乎不可能實現。

選擇大嶼山島有幾個好處：避開維多利亞港，避免環保人士圍剿，減少對市民的刺激。這足以確保未來幾十年填海工程順利進行。其次，跳開內海，造陸空間將無限放大。大嶼山島有國際機場，再建新的市鎮，將使香港第一大島得以開發，全港擁有更多經濟單元。

填海造陸的成本很高，考慮到時間成本、成功可能性，填海卻是一個好選擇。香港經濟要發展，需要更多土地；香港從來不缺土地，只要制度自由，現有土地和潛在土地，還有非常多。香港經濟的未來，完全取決於它的制度。