【解局】寒冬之下，樓市眾生相_風聞

樓市“入秋”之際，伴隨着陣陣喧囂。

樓市傳統的“金九銀十”在今年落了空，相反，多地房產市場出現了“房鬧”現象；同時，自媒體炒作樓市“取消限價限購”的消息也屢見不鮮。

鬧哪般？

房鬧

近期，“房鬧”事件陸續在上海、長沙、鄭州、天津等多地上演。

先是萬科廈門白鷺郡傳出了“五折大甩賣”、“退款100萬”傳言；後有泰禾合肥院子“降價4000元/平”促銷，引來老業主堵門、拉橫幅維權；再是杭州濱江未來海岸二期“降價40萬”、江西上饒某項目房價“由1萬元驟降至7000元”，輕者業主維權、退房，重者售樓處直接被砸。

所謂“房鬧”，多數情況下是指已購房的老業主由於對新開或新推盤價格低於其購房時的價格不滿而組織的針對開發商的、集體鬧事行為。一般鬧事原因也會包括房子質量問題、開盤價和宣傳價不符等。

“房鬧”亂象，其始在何？從根本上説，每逢樓市調控、信貸收緊、房價拐頭向下，那些對房價“只漲不跌”產生信仰的人羣或者是“投機客”，就必然會搞出一波房鬧——畢竟損失的是實實在在的金錢和利益。

對於開發商而言，一些城市的房源需要通過市場化降價來促銷，以減小庫存去化和資金回籠壓力，“房鬧”因而難免產生。

在應對過程中，部分開發商起初尚有條件滿足“房鬧”的需求，通過降價補償措施勉強維護品牌形象；但一味“縱容”，換來的卻是“會哭的孩子有奶吃”的亂象頻生。

比如一些房企開了不好的頭，便會給行業內其他企業帶來壓力，紛紛效仿退款退房的“治鬧”手段，最終造成購房者投機心理的進一步膨脹，只能漲不能跌的偽邏輯也逐漸被“坐實”。

較具諷刺意味的一個例子是，幾年前北京樓市調控後的降價潮中，某小區業主因房價驟降大鬧售樓處並要求退款退房；如今，該項目價格卻已從當初2萬元一平的原價，漲到了現在的5萬多一平。

市場

“降價便退房”的房鬧邏輯，果真能讓房價迴歸“理性”？

從常識上講，價格圍繞價值上下波動是價值規律的表現形式。在地產週期的下行期，開發商處於環境壓力的降價行為乃是市場行為，和其他商品無異。

然而多年以來，**中國樓市只漲不跌的慣性神話，支撐起了老百姓的“樓市信仰”，形成了“買到就是賺到”的觀念。**從購買方看，無論是投資者還是投機客，基本都用了信貸槓桿，一旦價格向下，便會形成放大損失效應，“房鬧”也就在所難免。

無獨有偶，除了房地產市場下行週期內由降價引起的退房現象，二手房漲價時業主或中介的坐地起價、撕毀合同等行為也是鬧事根源之一。這其中也都透露出市場“契約精神”的缺失。

道理其實不難講，如果房產一貶值你就要求對方退款賠償的話，那麼房產升值的利處又憑啥獨吞呢？“漲了就樂，跌了就鬧”的心態顯然是不理性、不成熟的。

當然，這也並不是説買方就要為“房鬧”擔上全責。以開發商房屋質量問題為例，當“高價拿地”遭遇政府“限價”，偷工減料、降低建築標準、以至於業主退房退款的事件也屢屢發生。比如9月份北京二環華潤崑崙域業交房時就存在明顯的質量問題，多處水泥填補過的裂縫，與廣告宣傳時的房屋標準明顯不符。

島叔想説的其實是，任何資產都是有風險的。

在股票市場，不久前達到萬億市值的“股王”貴州茅台，如今罕見跌停；在理財市場，老百姓對“保本理財”的觀念根深蒂固，未來剛性兑付卻將成為歷史。

至於房地產市場，我們也必須理路清明——只漲不跌的樓市博傻時代已成過去。

政策

如何止住“房鬧”？

最要緊的無疑是正確認識地產市場，而這就需要在更高層面認識政策趨勢和經濟規律。

近期，廈門、廣州等地樓市全面取消限購的消息瘋狂刷屏，甚至有傳言説，“國務院規定半年內必須放開樓市全部限購”。傳言除了對地產政策的曲解外，還隱含着對今年央行貨幣政策4次降準的炒作，過去的思維認為央行一放水，房價就大漲。

而事實上，從最新數據看，統計局發佈了今年9月70個城市的房價數據，一線城市新建商品住宅銷售價格環比均下降，二三線城市漲幅回落。

另一方面，從另一組數據看，三季度的經濟數據顯示GDP增速繼續下滑至6.5%，創09年2季度以來新低，淨出口負貢獻、工業增速下滑、汽車、電子增速顯著下滑。加之一二線樓市調控只緊不松，三四線棚改貨幣化逐漸退出——當前有聲音認為，經濟下行壓力將倒逼政府放鬆地產調控。

對此，島叔只有一句：展望未來樓市的關鍵，還是要吃透今年7月31日中央政治局指出的“堅決遏制房價上漲”的精神。

從實際層面看，僅在9月，各地房地產調控政策發佈次數就高達70次，全年已調控400餘次，取消預售證制度也在一些城市陸續推出；全國人大常委會立法規劃中已經把“房地產税法”列入條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案的第一類項目；實施租售並舉已成為政策共識，公租房、共有產權房的供給不斷增加；同時，住建部也在建立房地產市場監測體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。

而在昨日，新華社也刊文進一步強調：

中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”，“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。政策“説話”，對引導和穩定房價預期起着關鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價“再飛一會兒”的希望迅速冰凍。

需注意的是，行政手段能夠迅速對市場進行調控；但長期來看，以市場為導向，建立以供求平衡為目標的長效機制，才能求得一個健康穩定的房地產市場。

行百里者半九十，我們不能低估中央對“房住不炒”定位之決心，同時也要摒棄房價“永遠上漲”的非理性信仰。

文/庖丁騎牛