史上最嚴表態來了，樓市調控能否打破“三年定律”？_風聞
观察者网用户_243807-2018-10-31 20:42
文：凱風君
有些表態具有一錘定音的效用。
這兩天，從新華社到《人民日報》海外版再到住建部門，集體對外發聲：
樓市調控不放鬆，絕不會允許房地產調控半途而廢。
這不是相關部門第一次表態，但在如今調控放鬆謠言氾濫的背景下，這種集中表態無異於對外宣示：至少短期內，樓市調控不會放鬆。
過去的樓市調控，很少有撐過三年以上的，這一次會否有例外？
01
樓市調控：這次真的不一樣
這一輪樓市調控，與過往都不一樣。
從1998年開始，中國住房市場化已經走過20年的歷程。這20年裏，樓市調控從無到有，從小到大，從簡單限制到全面管控，從一二線城市到三四線城市，樓市調控的覆蓋面、限制範圍、持續時間，從來都沒有如此龐大。
説是“史上最嚴”，並不誇張。
一個是調控頻次之高，覆蓋範圍之廣，前所未有。
自2016年以來，我國累計有100多個城市出台調控政策，累計調控超過600次，平均每天1次調控。（詳見《樓市調控大覆盤：兩年600多次調控，房價終於被按住了？》）
而在2014年之前，全國僅有40多個城市出台了限購政策，調控範圍從來都沒覆蓋到三四線城市。
第二個是，樓市限制之多，前所未有。
以往樓市調控，往往訴諸於限購限貸等傳統手段，這一輪不僅限價覆蓋到幾乎所有城市，還引入了限售這一殺手鐧，並迅速成為各大城市調控標配。
與此同時，與以往簡單的限購相比，這一輪不僅限制個人，而且限制企業，不僅限制家庭，而且限制未成年人、離婚購房以及人才落户購房。
從限購限貸到限價限售，從限制個人到限制企事業單位，從限買房到限賣房再到限土地，幾乎能限制的都被限制了。
在中國20多年的樓市上行週期裏，房產交易從來沒有被限制這麼多。
02
樓市環境：這次也不一樣
樓市調控是否放鬆，完全是視形勢而定。
在過去，樓市調控有個“三年定律”，過去的樓市調控很難撐過三年以上。
原因是國內外經濟形勢迅速發生變化，樓市很難獨善其身。更何況，樓市一直都肩負提振經濟、拉動內需和土地財政的三重任務，一遇到問題就放開樓市，這是自然而然的選擇。
那麼，這一次是否有例外？
首先，國內外環境不同於以往。
無論是2009年還是2015年的樓市調控大轉向，背後都沒有國際環境的掣肘，無論行政政策還是貨幣政策，都有相對較高的獨立性。
這一次的不同在於，貿易爭端白熱化的趨勢尚未緩解，而美聯儲加息縮表的節奏也未轉變，這就意味着大放水的空間嚴重受限，試圖依靠放水刺激樓市的可能性相對較小。
其次，樓市所處於的發展階段不同。
2008年時，無論經濟增長、人口紅利還是城鎮化紅利，都支撐着房價進一步上行。
2014年時，人口紅利已經不復存在，經濟增長已經進入並將長期處於L形區間，城鎮化紅利也越來越弱，唯一有支撐的則是居民手中的六個錢包，家庭部門加槓桿的空間被利用起來。
這一次，一切都發生變化。
人口紅利、經濟高速增長潛力都不復存在，城鎮化紅利進一步削弱，放水的空間有限，居民的六個錢包也被掏空，棚改只剩下最後的2年收官期……
這種背景下，樓市繼續上行的空間嚴重受到束縛。
03
樓市冰封，房價維穩
無論是國內外經濟環境，還是樓市自身所處的發展階段，都決定了，刺激新一輪暴漲，得不償失。
同時，樓市在經濟體中舉足輕重，牽一髮而動全身。如果房價暴跌，勢必連帶影響金融系統，甚至帶來全局性金融風險，因此房價大跌顯然也在防範之列。
所以，剩下的選項只有八個字：樓市冰封，房價維穩。
樓市冰封的邏輯並不複雜，我們在《樓市冰封期》一文裏有詳細分析。
既要限制需求，也要限制供給，更要限制整個市場的自由交易；
既要防範資金快進快出造成的劇烈波動，也要防範樓市風險波及到整個經濟體中，同時為長效機制落地提供時間。
房價維穩，則是樓市冰封之下的不二選擇。
所謂房價維穩，就是既要遏制房價進一步上漲，又要防範房價大跌。
在遏制房價上漲方面，早在7月份的重要會議中，“堅決遏制房價上漲”的表態就異常堅定。
與以往“堅決遏制房價過快上漲”所留出的彈性空間相比，少了“過快”兩字，就意味着沒有操作空間，遏制房價上漲的問責之錨異常清晰明確。
如今隨着樓市巨輪轉向，多地告別暴漲模式，房價下跌態勢愈發明顯，“防範房價大跌”就成為新的重點。
就在上週，廣州放寬外圍郊區限價門檻，樓盤可按真實成交價進行備案。輿論紛紛誤讀為“廣州率先取消限價”，他們沒看到這一兜底性條款：備案價調整後，不得隨意上漲更不能擅自降價。
同時，在全國多個地市，一些樓盤因降價引發退房維權事件，隨後開發商遭到當地主管部門約談，部分樓盤悄悄調回原價。
房價維穩已成為地方調控重點。
04
房價維穩的“度”
當然，同樣在講房價維穩，但“穩”在何處，不同層級的底線不盡相同。
對於地方來説，土地財政依賴是第一位的。
在全國一二線城市裏，土地財政依賴度超過50%的城市，佔了將近一半。如果房價持續下跌，土地市場涼涼，那麼賣地收入顯然受到影響。
對於部分省份來説，房地產對於經濟堪稱支柱。
如果失去房地產的刺激效應，高經濟增速就難以維持，這些地方同樣不會樂見樓市調控的可持續性。
所以，目前已有不少地方試圖放鬆調控，然而決策層仍在強調“決不允許樓市調控半途而廢”。
這就是區別。
地方存在土地財政等利益訴求，而決策層更看重整體的金融風險。
只要樓市調整不至於影響到銀行系統，降價不會對經濟增長帶來進一步的負面影響，那就沒有任何理由放鬆調控。
一般而言，不超過首付比例的下跌，就不會帶來太大的金融風險。
05
未來調控大推演
樓市調控，充斥着央地博弈、部門博弈以及行業博弈。調控向何處走，不僅要看經濟形勢如何演變，也要看博弈能在何處達成平衡。
其一，只要經濟不出現嚴重下滑，或者貿易爭端能夠暫時緩和，決策層對於樓市的定調就不會發生變化，地方政府的小動作也難以得到支持。
其二，如果經濟形勢進一步下探，國內外環境日益嚴峻，那麼房地產會是最後無奈之下的選擇。刺激基建、減税乃至更大力度的改革措施，具有優先性
其三，如果房價出現大幅調整，乃至引發一系列問題，樓市調控的圍欄也會逐漸寬鬆。在此期間，樓市冰封，猶如拆雷，以時間換空間，直到長效機制出台，這是最大的公約數。
所以，未來兩年，樓市調控一定會有變化，至於是進一步冰封，還是漸進式放鬆，則要看經濟走勢以及國內外環境變化。
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