高層對房地產來了致命一擊_風聞

​來源：真話財經（ID:zhenhuacaijing）

作者：馬繼鵬

本週前三天，監管層、官方媒體和專家聯合對房地產市場來了一次暴擊，目的就是讓抱有“房價永遠上漲”幻想的部分購房者、地產商和地方政府死心。

聰明的房地產商已經嗅到了其中的“危險氣息”，就在昨天，恒大境外發行18億美元債，最高年利率13.75%。

恒大這個舉動背後釋放的信號比萬科喊出“活下去”嚴重的多。恒大今年在所有的房產商中算活得很好的了，以這麼高的利息舉債，説明要籌錢應對地產“長寒冬”了。

 01 

10月28日，住建部黨組發佈《關於巡視整改進展情況的通報》，主要內容是如何落實中央巡視組反饋的巡視意見。

今年2月23日至5月23日，中央第十一巡視組對住建部黨組進行了長達3個月的巡視，提出了很多問題，其中就包括房地產調控政策的落實情況。

住建部在《通報》中是這麼説的：

中央巡視組反饋的問題，全面客觀、實事求是、切中要害，提出的整改要求對症下藥、精準深刻、明確具體，部黨組誠懇接受、照單全收、深刻反思、堅決整改。

其中，關於房地產調控，住建部的表態如下：

1、堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任。

2、通過中央媒體主動發聲，強調堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。

住建部上述表態是很有針對性的，絕不是空穴來風。最近，市場傳言，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控。

與《通報》幾乎同時發佈的還有住建部與國家統計局聯合發佈的《關於進一步加強協作做好房價統計工作的通知》，要求各地統計部門、住房城鄉建設部門高度重視房價統計工作。

更具體的要求是：規範和加強網籤備案制度，及時準確報送網籤數據，確保網籤數據真實可靠，嚴把房價數據質量審核關，嚴肅查處房價統計違法行為。

為什麼要確保房價統計真實？一方面是為更精準的調控提供依據，另一方面，也在為下一步徵收房產税打基礎。

以前，很多城市中介機構可以幫購房者籤“陰陽合同”，一份用來網籤，一份用來貸款，一般前者的價格低，後者價格高。最近有北京中介的人説，已經不能籤這種合同了。

 02 

監管部門重申調控政策不會變，官媒也在積極配合，打消一部分購房者、地產商以及地方政府“限購取消”的幻想。

新華社29日發佈題為《如何看待未來房價走向？》的文章稱，從最近一系列政策來看，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”。

文章稱，政策“説話”，對引導和穩定房價預期起着關鍵作用，把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價“再飛一會兒”的希望迅速冰凍。

新華社發這個文章有兩個原因：

1、上文中提到，住建部在《通報》中説“通過中央媒體主動發聲”，新華社是其中之一。

2、最近確實有些聲音，認為房產調控政策可能要放鬆。新華社作為“國社”這是在以正視聽，“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。”

還有一條很重要，現在房地產調控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放鬆原已建立的調控政策體系、任由房價上漲的做法。

這句話通俗講就是，以前的調控不會有任何放鬆，而新的政策會接踵而來，不斷給調控政策“打補丁”。

在之前的文章中，我也説過，現在的房地產市場處於購房者和房產商博弈過程中，如果調控稍有放鬆，房價可能馬上就會暴漲。

所以，新華社在這個時候發文，用意就非常明顯了。就是要告訴外界，下半年房地產調控沒有“喘口氣、歇歇腳”。

試想一下，如果調控不放鬆，房地產長效機制也建立了，房價就會失去非理性上漲的根基。

“投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認清大勢，丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放鬆的幻想，摒棄房價‘復燃’的幻想，及時調整心態迴歸理性。”新華社已經直接喊話了。

 03 

上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務副院長盛松成31日發表的一篇文章也耐人尋味。

他以前是央行調查統計司司長，現在專心搞學術了，但在關鍵時刻，都有他的身影，比如之前央行和財政部互懟的時候，他就站出來給央行説話。

所以，和其他學者相比，他的言論還是值得參考的。這一次是關於房地產的，他的態度是：“扭轉房價只漲不跌的預期正當其時”。

盛松成表示，我國長時期形成的房價看漲預期正處在轉變的臨界點上，現在和未來較長時期都應該堅持調控政策不動搖，鞏固得來不易的調控成果，扭轉房價只漲不跌的預期，哪怕付出必要的成本。

他分析指出，很多人之所以相信房價只漲不跌主要有三個原因：

1、過去20年，中國房價確實是一隻上漲的，購房者沒有經歷過像樣的房價下跌。

2、中國經濟基本面良好，這成為房價及房價預期上漲的基礎支撐，很多人覺得，經濟增長靠的就是房地產，所以，經濟要增長，房價肯定要上漲。

3、中國形成了超長期看漲預期，全社會幾乎無人相信房價會跌。

大家為什麼堅信房價上漲還有一個很重要的原因，就是任志強提出的“夜壺論”。我國十幾年來的房地產調控有一個明顯的特徵：經濟下行時放鬆調控以拉動經濟，房價上漲過快時則加強調控來平抑上漲勢頭，政策始終在兩者間反覆和搖擺。

來看看具體的調控軌跡：

2003年，經濟出現過熱跡象，房地產投資增速一度超過30%。央行於當年6月發佈了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，以通過抬高房地產業銀行貸款融資的准入門檻來降低投資增速。但是當年“非典”爆發，經濟增長受到影響，8月，國務院發佈了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，給予房地產業以國民經濟支柱產業的地位其後果就是2005-2006年的房價快速上漲。

2007下半年，面對房價過快上漲的態勢，中央重新出台調控政策，房價漲幅應聲下降。2008年底，為應對國際金融危機導致的嚴峻經濟形勢，房價調控再次放鬆，結果是房價再度飛漲。

2009年12月，中央政府為了遏制部分城市房價過快上漲，調控政策又不得不急轉向“擠泡沫”。2014年，在經濟下行壓力增大、地方政府債務問題嚴重和房地產企業風險增大的背景下，全國房價調控再次放鬆，一線城市的房價在16個月的時間內上漲了42.3%。自2016年3月開始，在史無前例的房價上漲之後，新一輪調控如期而至。

不過，盛松成指出，房價“只漲不跌”的預期產生了嚴重後果，房價預期成為經濟短期發展的興奮劑，損害經濟的長遠發展。

有研究表明，中國住房價格上漲1倍，通過人力成本上升使得經濟增長率下降4.1個百分點。而且房價的高漲使房地產業利潤率高企，並帶動金融業的發展，將大量資金吸引至房地產業和金融業中，傷害了實體經濟的發展。

另外，房地產過度發展導致地方政府對“土地財政”的依賴，地方政府往往通過低價出讓工業用地來拉動經濟增長，這使得我國工業用地使用效率低下，容積率明顯低於發達國家。

所以，現在不是要不要調控的時候了，而是必須要調控的時候了。

 04 

關於現在的房地產大勢，相信地產商遠比媒體、專家和購房者看的透徹。

10月以來，碧桂園、泰禾、中海、越秀、雲南城投、萬科等多家房企集中發行債券融資。主要用於項目開發及補充流動資金等。陽光城大股東已100%質押所持股票。

萬科、華僑城公告坦言，該次超短融募集資金用於補充流動資金，償還到期債務，包括銀行保理融資、銀行貸款和債券等。

近幾個月來，房企融資需求頻現。1至9月，僅信託、發債渠道，房企融資額就超過萬億元。究其原因，是集中迎來債券償還期。

昨天，恒大發行總額18億美元的優先票據，而恒大集團董事局主席許家印將認購10億美元。

在18億美元的票據中，包括年利率11%、2020年到期的5.65億美元票據；年利率13%、2022年到期的6.45億美元票據以及年利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據。

一般而言，債券融資期限越長，融資利率越高。而目前國內的房企在境外發行的大筆美元債，為了確保認購的順利進行，表示對公司的信心，一般都要自己先認購一部分。

地產商都準備過冬了，普通投資者就沒必要湊熱鬧了。