房產商扎堆自曝違法開發 石家莊房產亂象10年尷尬_風聞

民主與法制時報

　　石家莊一開發商以自己沒合法手續為由，將業主起訴至法院，要求判決當初的認購協議無效，最終被法院判決惡意訴訟。而今年以來，同類戲碼頻頻在當地上演。

　　□本社記者 李曉磊 發自石家莊

　　石家莊市中山西路363號，“麒融國際”地產項目售樓中心大門已上鎖多日，10張政府封條昭示着它的違法行為。這個緊鄰地鐵口的項目由住宅和商業樓構成，黃金地段搭配着豪華樓體，卻難改變其無證開發的命運。

　　相比於此，“麒融國際”開發商更瘋狂的舉動是，今年5月份將一個業主告上法庭，要求法院判決他們之間的認購協議無效。理由是，項目還沒取得任何手續。

　　近日，法院駁回了該訴求，認定他們濫用訴權，構成惡意訴訟。民主與法制社記者調查發現，房產商自曝違法開發的行為，在石家莊已出現扎堆情況。

　　值得注意的是，雖然全國各地都存在房產亂象，但石家莊的情形格外嚴重。三年前，河北省住建廳曾發佈過一個數據，2011年至2015年間，石家莊違法房產項目比例高達93.8%，這三年，當地房產商多是等待補證，可進展緩慢。

　　業內人士透露，出現這些問題，主要源於河北省10年前開始的“三年大變樣”，其本質就是，通過拆建實現城鎮面貌大改觀。

　　開發商向法院自曝沒手續

　　趙敏沒想到，她會與“麒融國際”開發商——石家莊世紀鴻基房地產公司（簡稱世紀鴻基）交戰了兩年多。

　　為方便照顧年邁的公公，2016年，經家人商議後，她將公公在石家莊市橋東區的房子賣掉，幾經選擇後，看中了位於橋西區“麒融國際”一套88平方米的房子。更早之前，該項目名為“錦繡華庭”。

　　儘管“麒融國際”已存在多年，但趙敏準備買房時，該項目仍未取得手續。所以，2016年4月22日，趙敏只能與世紀鴻基先簽訂一份《內部認購協議》，單價每平方米13800元。

　　據趙敏的律師介紹，《內部認購協議》上雖寫着是123萬餘元，但實付款95萬多元。這些錢是一次性付完，約定交房時間為2017年5月1日。

　　不過，這份算上封面共三頁的協議，並非官方制式合同。對於為何購買無證房產，趙敏解釋説，看的是現房，且已有鄰居入住。

　　到了交房日後，世紀鴻基卻拒絕交房。趙敏還發現，她買的房子裏，已住進了其他人。這讓她非常氣憤，且開發商態度蠻橫。

　　世紀鴻基告訴趙敏，她是2016年交的錢，裏面住户在2011年左右就付了款：“所以人家先住你們後住。”

　　為了維權，趙敏打過市長熱線、求助過河北電視台，還報過警，但問題遲遲無法解決。就在她還沒起訴開發商前，今年5月13日，世紀鴻基卻率先向橋西區人民法院提交上訴狀。趙敏變成被告。

　　世紀鴻基在訴求中否認了《內部認購協議》條款，並稱這份協議非雙方的真實意願表達，“雙方之間實際上是民間借貸的法律關係”。

　　“這家公司把趙女士的房款，説成是購買他們公司的理財產品”。趙敏的律師覺得世紀鴻基的表述太過滑稽。

　　並且，世紀鴻基在訴求時還自曝：“本項目截至目前沒有取得手續，根據法律規定，雙方之間的認購協議應認定為無效合同。”

　　需要指出，石家莊房價從2016年至2018年整整上漲了一倍。趙敏認為，世紀鴻基這種做法是想通過合法形式，達到非法目的，然後獲得成倍利益，並非是自身權益受損而尋求司法保護。

　　記者通過採訪得知，“麒融國際”一房兩賣的行為並不只針對趙敏，還有數百人因此受害。他們其中有的付了全款，有的最少先付了50%。

　　趙敏説，世紀鴻基起訴她的意圖一旦實現，會有更多購房者權益無法保障，“最終受損的，將是社會公共利益及本地區的司法公信力”。

　　法院判決開發商惡意訴訟

　　今年8月22日，橋西區人民法院立案後，使用簡易程序對該案進行公開審理。

　　庭審中，世紀鴻基表示，他們請求宣告案涉合同無效的規範依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條。

　　即“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。

　　在法庭上，世紀鴻基一直強調，趙敏並不是直接到售樓處找售樓員買房子，而是民間借貸。趙敏一方稱這是無稽之談，因為購房前，她對涉案房屋進行了實地查看，雙方之間是真實的房屋買賣合同關係。

　　她並向法庭提交了收款單據和宣傳單等，來證明自己付的錢是房款，而不是民間借貸或理財。

　　對於世紀鴻基的説辭，連審判員曹利偉都看不下去了，他直接對該公司説：“你不要再説民間借貸的問題了。剛才我開庭的時候，讓你明確這個確認合同無效的基礎是什麼？你是要求確認按照最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第二條的規定，所以説這就是建立在你承認這是商品房買賣合同的基礎上。”

　　另外，法院最終查明，世紀鴻基和趙敏在簽訂《內部認購協議》時，涉案房屋系現房，但開發商未提供辦理竣工驗收的證據，涉案項目至今尚未取得商品房預售許可證明。

　　據此，法院對雙方簽訂《內部認購協議》的事實無異議，並認為，該協議應屬雙方的真實意思表示。

　　法院還特別強調，世紀鴻基在未取得預售許可的情況下，銷售房屋並收取了趙敏鉅額款項後，“又在房價大幅上漲後的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則。”

　　最終，法院認定世紀鴻基的訴訟行為屬濫用訴權，構成惡意訴訟。所以，在10月10日判決中，駁回了訴訟請求。

　　不過，陝西西安發生的另一起同類案件，卻被法院判決開發商勝訴。

　　扎堆背後的房產亂象

　　類似事情被媒體曝光後，公眾都覺得無法理解。實際上，像世紀鴻基這樣的案子，今年在石家莊地區已頻頻發生。

　　2015年底，張女士花80多萬元在新華區購買了“東岸尚園”一套房子，並與河北碧禧房地產開發有限公司簽訂《東岸尚園認購協議》，約定2015年12月31日交房。

　　但由於眾多原因，房子一直沒交，直到今年5月，張女士發現，自己的房子被賣了。

　　正着急要房子的張女士，又被開發商告知，已向石家莊仲裁委員會提起仲裁。他們在《仲裁申請書》上寫道：“自被申請人購房至今，東岸尚園項目不具備項目五證”。

　　而“東岸尚園”開發商同樣依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，要求確定與張女士簽訂的認購協議無效。

　　除張女士外，另有5位業主被提起仲裁。同樣遭遇的還有石家莊井陘礦區“希沃觀邸”業主。

　　今年7月，“希沃觀邸”多名業主收到法院通知，稱他們購買的房屋被開發商起訴了，要求法院依法判決解除雙方的買賣合同。

　　開發商在訴求中稱，因“希沃觀邸”項目至今無法取得預售許可證，“根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

　　但不知什麼原因，今年8月10日時，開發商自行撤訴。

　　記者調查發現，石家莊還有開發商沒經司法程序，就要求業主解除認購協議。今年8月21日，橋西區“幸福城”向E區業主發去《內部認購協議書之解除協議通知書》。

　　在這份通知中，開發商稱，因國家對房地產行業實行嚴格的調控政策，項目開發手續遲遲不能辦理……因此，由於上述政策及不可抗力等因素影響，雙方合同目的均已無法實現。所以，讓業主收到通知後五日內去領取退款。

　　當地資深行業人士吳剛説：“這種扎堆自曝違法頻頻發生後，麒融國際的行為就不難理解了，這已成為石家莊房地產尷尬發展的一個縮影。”

　　吳剛稱，這多是“三年大變樣”允許房地產項目先建設後補證的後果，“由此導致的是，樓盤五證不全公然銷售，甚至許多樓盤沒任何證件。”

　　記者通過走訪發現，很多樓盤都是村委會直接與開發商籤協議，完全沒進入法定開發程序。還有不少小區，業主已入住幾年了，至今卻連土地出讓金都還沒繳納，以至於連中央巡視組都點出“石家莊房地產市場違規比例大”。

　　多重倒逼下，這三年石家莊樓市進入“補證潮”。“相當於政府出面，把違法項目變合法。”吳剛分析説，“純屬無奈之舉，涉及住户太多，不這樣做的話，會影響穩定。”

　　但由於法律和政策影響，“補證”並沒那麼簡單。據悉，較大數量的一次補證發生在去年。2017年6月13日，石家莊市房地產開發建設違法行為專項整治工作領導小組辦公室發佈通知，稱該市有40個項目，符合享受房地產專項整治政策。也就是説，有望補證。

　　而補證的大前提是，要將已被佔用的土地進行招拍掛，然後再回到開發商手裏。“實際上，這是違反法律規定的。”吳剛告訴記者。

　　另一個問題是，並非所有違法項目，都能馬上補證，前述“麒融國際”就等到了今年。就在世紀鴻基在起訴趙敏期間的9月份，他們才拍到早已售罄房產佔用的土地。

　　這宗33.23畝的土地，被世紀鴻基以2.97億元成功摘牌，這意味着，“麒融國際”終於進入補證程序。但誰也無法想象，他們為何在這個時候，到法院起訴了自己的業主。

　　“估計是為了融資，畢竟買地花了很多錢，他們應該是想拿趙女士開刀，但沒成功。”吳剛説，幸虧法院維護了司法尊嚴。

　　趙敏的律師告訴記者：“那套房子早被人佔了，把房產要回是不可能的，接下來只能看看怎麼用資金來解決這個問題了。”

　　（文中趙敏、吳剛為化名）