現在，房地產就是振興經濟的核心_風聞
观察者网用户_243691-2018-11-11 08:58
貌似已經有一段時間沒談房地產了，這篇好好談談。
舵主和大員們都説要扶植民企，加大對民企的貸款力度，那麼現在有個關鍵問題：民營房地產企業，算不算民企？
從股權結構來看，很多都算。如果國家放開樓市，一二線城市必然掀起新的購買大潮。但是，國家仍在嚴厲打壓房地產，人為抬高購買門檻，並把有購買力的人擋在門外。始終這樣擋着，擋了兩年，這造成了最近幾個月一二線樓市的房價普遍有所下跌。下跌了也（暫時）不放開樓市，這讓房地產企業越發陷入資金飢渴。但是，他們卻拿不到低息貸款。無論是恒大，還是融創、碧桂園，只能發行利率越來越高的債券。
有些企業想大幅降價，又被地方政府攔住不讓降，還罰款。比如安徽合肥某房企想每平米降價6000元，房產局長親自前往調研，不久房價又漲了回來。安徽碭山某樓盤同樣降價6000，當地政府約談，停辦相關樓盤預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰，房價又漲了回來。
被國家限制住了購買力，又卡住銀行的低息貸款，又不讓大幅降價，資金鍊緊張的房地產企業怎麼辦？
反之，如果國家適當放鬆樓市，這些房地產民企（也包括國企）的貸款質量，是最優的。樓市搞活了，上下游幾十個行業就搞活了，經濟也就搞活了。
但是很遺憾，國家仍然在緊卡樓市。看看那些房地產巨頭髮行債券的利率就知道了。例如：
融創，7月份發行2年期票據，利率8.625%，比去年3年期利率還高出1.75%。
碧桂園在10月29日發行的債券利率是6.8%，比去年同期高出0.9%。
恒大子公司，10月31日發行18億美元債券，最高利率是13.75%。順便説一句，融創、恒大都是在新加坡發的債。看來，國內基本上是堵死了。
龍湖地產，11月6日發行20億元債券，5年期，票面利率為4.80%。貌似很低，但在去年同期，利率只有3.875%。
新城控股，將於11月12日在上交所上市21.6億元債券，年利率為7.43%。而去年的利率是5.0%。
經濟疲軟，現在的根子根本不在創新、新行業，因為過去幾年的轉型升級，效果如何大家都看到眼裏了。疲軟的根本原因，在於沒找到根本的解決辦法。
而根本的解決辦法，將在鄧元傑的這個系列中：
但是這個系列目前還沒寫完，我邊寫邊分析，以後必然會提出全面而根本的解決辦法。時間也用不了很久，大概再有兩三篇就結束了。這個系列相當“務虛”，不可能立竿見影，但眼看國家將陷入重重危機，身為匹夫，不得不把自己的想法寫出來。
不過從現在國家的做法來看，仍然只是從經濟表面的層面考慮問題，比如現在感覺民間投資嚴重下降，為了刺激經濟尤其是留住、穩定民企（因為民企是創匯的主力軍，沒有貿易順差，人民幣很危險。而穩定人民幣匯率又是實現某個宏大目標所必須的），所以國家現在非常着急。郭樹清甚至定下量化指標，要求國有大銀行1/3貸款、股份制銀行2/3貸款，都給民企，並要求三年後銀行貸款的一半都給民企。11月9日深夜，央行發佈《2018年第三季度中國貨幣政策執行報告》，對未來的貨幣政策有多項重要調整，實際上也是在應急。
1、貨幣政策方面首提提高政策的“針對性”，替換以前的“有效性”。
2、利率方面，新增“增強利率調控能力”。
3、匯率政策方面，新增“在必要時加強宏觀審慎管理”的表述，未提“加大市場決定匯率的力度”。難道這意味着要更嚴格地控制匯率？嗯，這倒和我上面的分析相合了。不過能不能控制住，我表示相當悲觀。
4、金融市場體系改革方面，新增“圍繞資本市場改革，加強制度建設，激發市場活力，促進資本市場長期健康發展”的表述。
5、防範化解金融風險方面，不再提“堅定做好結構性去槓桿工作”，這説明強監管政策已經鬆動。
6、報告特別指出，經過過去一段時間的政策調整和支持，金融對實體經濟特別是民營、小微企業的支持力度“較為穩固”，金融機構貸款增長較快，信貸結構繼續改善。
但是，考慮到過去五六年國家的做法，現在的民企説留住就能留住嗎？先不説民企能否得到貸款，就算採取激烈措施，最後把貸款壓到民企了，但幾個月或者一年後又收緊，那時民企找誰説理去？
關鍵是，現在國家一方面想給民企放貸，另一方面繼續要嚴管房地產，卡房地產企業的貸款，這必然會讓一大堆行業難以振興。那麼，樓市很可能在短期內繼續下跌。
這讓看空樓市的某大V很得瑟，但是他總是瘋狂唱空，貌似現在要“應驗”了，於是微博賬號被封……
這個大V，就是楊紅旭。
他對房地產調控的總結還是很到位的。比如他説：
本輪房地產調控的三個重大節點：
1、2016年9.30，圈住16城……
2、2017年3.17，春節後北京廣州及部分預警過的強二線，房價一波上漲，搞得老楊很被動，3.17北京出新政，説明高層有指示，老楊揚眉吐氣……
3、2018年7.31，天庭震怒，遏制房價上漲。老楊大膽預測：全國樓市將現拐點（鄧元傑注：這是第幾個拐點了？）。結果，其後全國樓市急轉直下，大家都已看到完美應驗……在上述重要節點，老楊邏輯清晰、觀點鮮明、沉着冷靜，堅決抗戰……不經歷風雨，又怎能見彩虹……
呵呵，夠得瑟。但是他看空樓市也不是最近幾個月，而是幾年前就看空了，除了一些熱門城市的幾個區（比如北京），房價真的下降了嗎？
所以這些樓市空軍，可以用一幅圖來表現。
比如，2018年10月4日他發微博説：“南京看房盛況，愛出風頭！這三千多人，如果半年前下單了，大概率已經站崗了”
他咋不説兩年前下單的人呢？所以，他就是上圖中我描繪的空軍的典型。其實空軍都是這樣，像時寒冰、牛刀那種老空軍，早都不好意思出來喊了。而楊紅旭畢竟是從2016年8月份的多軍“投降”過去的，所以現在喊得仍然很起勁。
他還總結道：
本輪房地產短週期的下行階段，與進入本世紀以來的多個房地產短週期相比，將現六個特徵：1、降温幅度，為近十八年最大。2、降温時間，為近十八年最長。3、開發商被套項目，為近十八年最多。4、炒房者虧損金額，為近十八年最巨。5、售樓處被砸數量，為近十八年最多。6、房管或市政門口請願次數，為近十八年最多。
……全國100個主要城市，多數樓市已經入冬。其他三四五線城市，可以忽略了……
總結得對不對？對，因為這些確實是已經發生的現象。但是上文説了，除了個別地區，過去兩年房價總體上仍然是上漲的。只是國家一直在嚴控房價，控制購買，越來越多的房地產商有撐不住的趨勢。那該怎麼辦？當然要刺激經濟。但是楊紅旭想出辦法了嗎？沒有。所以他寫道：
其實，老楊認為，即便當前公佈規劃，也難以拉動房價明顯上漲了。高潮三年之後，吃藥也挺不起來了（他8月3日微博）。
原來是對中國經濟總體看空，嚴重悲觀！所以認為樓市已經無藥可救了。
不過老鄧的看法卻完全不同。
這是因為：目前，也就是最近幾個月，房地產確實遇到了廣泛的困難，但這是過去幾年的各種政策造成的。我們下面繼續推演，看看下幾步將怎麼發展。
1、為了保貿易盈餘，為了保就業，必須大力安撫民企，包括給民企發放貸款。這是不是和2008年11月的“四萬億”很像？
當然，那時是全面放水，國企民企一起上。而現在是國企一直在大搞基建，今年以來，基建增速一直很高，高速公路、高鐵、地鐵、城鐵、PPP，總體上一直在大搞。但是，這是國企和極少數民企的盛宴，和絕大多數民企無關。
2、國家仍然會接二連三地出政策，直到把幾萬億乃至十幾億，壓到民企手裏為止。
到了這一步，物價是不是又煥然一新了？是不是為房價提供了堅強的支撐？民企拿到錢又怎麼辦？真搞技術升級？如果能搞，過去幾年早就搞起來了，何必等到現在税費已經這麼猛了才搞？
看來，還得大幅減税降費？
但這是不可能的，否則必須加大財政赤字，大規模印錢。國家現在很想穩定人民幣匯率，財政赤字可以搞，也必然越來越大，但不能通過大規模減税降費，因為那樣的話，赤字將一飛沖天。只要國家放出“大規模減税降費”的政策乃至口風，人民幣將一瀉千里，考慮到上文説的宏偉目標，這顯然是不可能的。
所以只能不斷把貸款壓到民企。加上這個過程很可能存在“跑冒滴漏”，也就是有路子的機構會半路截流，抬高利率，所以將造成“普惠”，也就是貸出的錢將更多。
這些錢將去哪裏？
3、有路子的房地產民企，此時還弄不到相對廉價的貸款嗎？還活不過來嗎？
尤其是進入2019乃至2020年，物價已經煥然一新，在一二線城市苦等了好幾年的剛需族們，有錢有資格買房了，那時房價將怎樣？根本都不用想的事兒。
所以按照目前的路徑，一二線城市的房地產根本不用擔心。
寫到這裏可能有人會説：那你説該怎麼辦？
我們要看到，事情走到現在這個地步，已經是兩難。繼續打壓房地產，經濟就不可能恢復，肯定將繼續惡化，而且錢以後還將流入房地產，人民幣還將不可避免地貶值。所以老鄧的建議是：
結合央行的政策，不如現在就放鬆房地產，給房地產企業放鬆貸款！
這麼做的好處是：
1、房地產牽連幾十個行業，上下游債務將明顯減少。
2、經濟一下子就活了，大量的民企將得到拯救。
3、人們對經濟的預期，將大為好轉，也將敢於消費。
4、企業的財務負擔減輕，對股市也是利好。從而刺激資金進入股市，這不更有利於發新股，有利於科創板和註冊制嗎？
嘿嘿。好像房地產這個夜壺，不提不行啊。
的確，不提不行，除非冒着經濟崩盤的風險。但據我來看，不可能走到這一步。就算走到這一步，很多房企將倒閉，但仍有相當多的房企將將活下來，那時失業無數，爛尾樓將無數，樓市供應不足，人們將湧入一二線討生活，一二線房價還將大漲。
既然遲早要走到這一步，那麼為什麼現在不放鬆房地產企業的信貸呢？
寫到這裏，老鄧不禁又要長嘆一聲。
當然，如果真要放鬆房地產貸款，必須打壓人們的通脹預期。為此，必須對幾百家重點的房地產企業以及大型民企，進行重點監控：拿到錢之後只能用於還貸和降低之前的槓桿，而不能繼續搞什麼金融業務，更不能繼續大幅度買地，加大債務。
以上是我的建議，至於國家到底會怎麼做，我也不知道。反正現在是很想刺激民企，很想發展資本市場，但是這些都需要錢。
可能有人會説，每次經濟遇到下滑都放鬆房地產，什麼時候是個頭？房地產總有飽和的時候吧，飽和之後怎麼辦？
好問題！也是老問題。
我的回答是：
1、一二線房地產市場還大有可為，離飽和還有很遠。我過去説過，人均80平米才舒服，現在還差得很遠。我過去寫過《一個需要直面的問題：國家為什麼要嚴控大城市的規模？》，結論是政策的困窘，“如果還拿不出全局性的解決辦法，回到計劃經濟是大概率事件”。
2、很多房子的壽命可能只有四五十年，以後遲早拆遷，又是一塊可以做很久的業務。做到最後，希望中國的房子能像西方一樣，或者像我國明清時期的房子一樣，可以用幾百年。
3、的確，如果總是這麼循環下去，房子總有飽和的一天，經濟也將走不下去。所以老鄧才寫了《中國未來的發展之路》，希望找到百年級別的解決方案。
但是通過本文的分析，大家想必已經看到：現在不管怎麼做，不管是否放鬆房地產信貸，一二線樓市最多隻會遇到暫時的困難。如果買房的沒有槓桿，或者槓桿不高，完全不必有任何擔心。至於高槓杆被爆倉的，只是極少數人，而且是貪心太甚，所以也不值得同情。
因此，剛需只要符合條件，能買就買，不要等待什麼“最低價”，最低價是可遇不可求的。剛需一定要感謝政府給大家提供了買房的機會，而不是等待房價上漲再買。真到了那時候，房價將一天一個價，大多數人根本就買不上。
寫到這裏我必須聲明：我並不想房價大漲，我只是按照目前的趨勢來分析。反過來想想，如果一二線城市房價大跌，很多人將失業，或者工資將不能生活，那時將怎麼辦？
現在很多年輕人的工資都不能滿足基本的生活？是的。趙浩陽有一篇《寒冬前的胡言亂語：聊一聊今年的經濟形勢》，説現在很多的年輕人在京滬工作，月收入只有5000元左右，扣掉房租、通勤和比較節儉的飯費，基本上剩不下什麼。稍微多花一點，吃頓好的，買幾件衣服，就是赤字了。那怎麼辦？工作又不能失去，又不願意去小地方（小地方更不容易），於是父母每個月倒貼幾千元。他寫道：
我朋友講她每個月家裏補貼四五千，基本跟工資發的差不多。她説身邊今年工作的同學們，男生不知道，女孩子沒有一個不靠家裏額外給錢的。所以父母也辛苦啊，辛辛苦苦把孩子養到大學畢業，工作了還得用自己積蓄給孩子發工資。
企業也不容易，工資高了就倒閉了。所以為什麼現在很多企業和個人走到這種狀態？歸根結底，過去幾年的政策對經濟的刺激，對實現充分就業，是遠遠不夠的。目前來看，房地產還是振興經濟的核心。
不過，最高層，仍然在堅持對房地產的既有政策。那麼，經濟上可能還將艱苦一段時間。