對長租公寓“租金貸”的正確認識及政策建議_風聞

來源：新流財經

本文作者樓海淼，系海鏈租房產業投行平台首席運營官

習近平在十九大報告中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

習近平的這一重要講話無疑給住房租賃市場再次注入一針強心劑。

相關部委、各地政府新政頻出、集體土地進入租賃市場、長租REITs破冰、房企密集佈局，房屋中介公司、酒店運營公司、互聯網公司也紛紛進入住房租賃市場。

從我國租房市場規模來看，流動人口和户籍人口的租房需求構成了租房市場的主要需求，其帶來的租賃市場規模每年在 1.2 萬億元左右。

同時，我國非流動人口租房市場的規模在 0.15 萬億左右。2017 年，我國租房市場總規模在 1.38 萬億左右。

隨着房屋租賃政策的不斷推出、住房體系和保障制度的不斷完善，以及流動人口向交通便利地區和一二線城市的持續流入，我國租賃住房在居住體系中的佔比將持續增高，未來租賃人口的增長將具有非常強的確定性，中國指數研究院預計 2020 年我國租賃市場規模將達 1.71 萬億元，預計到2027年長租公寓市場整體容量將達到5萬億。

長租公寓行業的發展趨勢，既有黨中央、國務院政策鼓勵的因素，也有市場自身容量巨大、增長強勁的原因，更有國內房地產行業有交易型市場向持有型市場轉變、增量市場向存量市場轉變的行業內在必然。2017年，被業內認為是中國長租公寓或租賃住房“元年”。

租金貸金融產品的本質

伴隨着長租公寓產業的爆發，以及消費金融在近3年的崛起，以租房為信貸用途的信貸產品——“租金貸”應運而生。

其交易結構如下：

     

**一、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。**租金貸又名租房分期，是以租客作為借款人，向銀行等金融機構申請個人消費借款，借款用途指定用於借款人承租某一租賃用房的個人消費信貸。

借款金額往往是租客11個月的租金總和，還款方式為等額本息。在實操中，租客借款所產生的利息往往由長租公寓承擔，所以，租客不用承擔和支付利息，其每月還款金額等同於租房月租金額，即租金貸不增加租客的租房成本。另外，租金貸的擔保方式往往為租賃用房的提供者即長租公寓進行連帶擔保。

**二、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。**分析租金貸的交易結構，除了具備一般消費信貸產品的屬性以外，也有其特殊性。

其一是借款人（即租客）向金融機構申請借款用於消費的商品，不是有型的可以直接拿走的商品，而是一種無形的商品，即房屋出租服務。其二，這種消費的無形商品不是在購買後的當即一次性消費完結的，租房服務需要在後續租賃合約期內由長租公寓持續不斷的提供，是一種遞延服務性商品。

租金貸的價值

金融的本質是資金在時間和空間的配置，租金貸沒有偏離這樣的本質，良好開展的租金貸，對租客、長租公寓和金融機構都具有較高的價值。

**一是對租客而言。**在沒有租金貸產品情況下，一般是押一付三，以杭州平均1800元/間月的租金價格測算，租客在簽約時需要一次性支付押金加三個月租金合計7200元，在後續每季度需要支付5400元。

而有了租金貸產品之後，租客在簽約時只需支付一個月押金加一個月租金合計3600元，在後續每月支付1800元。租客通過該產品實現了輕鬆月付，減輕了一下子支付高額款項的壓力，且借款利息不用自己承擔，不增加任何成本。

**二是對長租公寓。**在沒有租金貸產品的情況下，往往採用押一付三的出租方式，一份12個月的房屋出租業務，要分四次回款，分別是簽約時7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而有了租金貸產品之後，由於金融機構信貸資金的支持，其在與租客簽約的當日可獲得租客支付的一個月押金和一個月租金即3600元，次日會獲得金融機構發放的11月租金貸款項19800元（往往扣除長租公寓代繳的利息）。

可見，通過租金貸產品，長租公寓雖然代為承擔了一些利息，但實現了未來應收租金的快速回籠，加快了現金流。

**三是對金融機構而言。**如上所訴，房屋租賃市場是一個萬億級別的市場，以租房為標的的消費信貸也是金融機構一個重要的市場機遇。相比較於3C分期等有形的商品，無形服務的租房分期，從某種程度上更容易把控風險，因為對借款人而言，這種商品拿不走、搬不動、也無法變現。

同時，目前主流租金貸的綜合收益率在年化13%左右，對金融機構而言，也是不低的收益率。場景、風險和收益三者考量，租金貸都是一款不錯的個人消費信貸產品。

當前租金貸的主要風險

如果説2017年是我國長租公寓發展的元年，那麼，2018年則是長租公寓風險暴露年。先後有上海愛公寓、杭州鼎家公寓、上海寓見公寓等發生資金鍊斷裂，或破產、或重組。通過對上述風險案例的分析，主要的風險在於：

**1、租客在不知情的情況下辦理了租金貸。**個別長租公寓和金融機構為了追求貸款申請過程的“極簡”、“無感”體驗，省略了很多告知和確認流程，導致租客在自己不知情的情況下，申請了租金貸借款。本來只是一名普普通通的租客，卻在租房時不知不覺變成了某金融機構的借款人。

**2、租金貸資金流出長租公寓主業。**長租公寓通過租金貸這一金融產品，能夠快速、提前、有效地回籠未來應收租金。

但解剖長租公寓的基本盈利模式，他也有很多未來應付款項需要支出，最主要的就是向業主支付租金、對房屋進行改造優化的硬裝、軟裝和家電等費用，以及支付員工工資。但個別長租公寓卻將這些提前收取的未來應收租金挪作他用，流出長租公寓這個基本業態。

**3、個別長租公寓融資槓桿過大。**目前，市場上的個別長租公寓實繳資本較低，但通過租金貸、應收租金保理、收房貸、裝修貸等產品的疊加使用，使其融資槓桿已經非常巨大，一房多融、多頭融資時有發生。出租率一旦降低、或者哪一款金融產品的持續性發生中斷，都隨時有可能使整個公司的資金鍊發生斷裂。

**4、存在租客借了錢卻無房可租的嚴重後果。**長租公寓運營的房源往往通過業主出租（包租關係）或者委託其出租（委託代理關係）所獲得，而租房這種商品是拿不走且需要在租期內持續提供的服務，這樣就給了業主在長租公寓與其發生糾紛時，可以清退租客終止出租的機會。

加之，同一套房子的租賃權天然地次於業主對房子的產權，這樣也給業主繞過長租公寓直接與租客發生糾紛提供了更大的可能。

這也是目前幾個暴雷的長租公寓產生的最壞結果：租客向金融機構申請了貸款，長租公寓快速回籠了租金，但由於擴張過猛或者流出主業，導致沒有向業主及時支付房租，業主直接驅趕租客，租客承擔債務卻無房可租。

完善租金貸產品積極支持長租公寓發展

培育和發展住宅租賃市場是住房供給側改革的重要舉措，是構建“租購併舉、租售同權”住房制度的重要內容。

長租公寓作為一個新興行業，在發展的過程中必然會出現諸如租金貸風險、甲醛超標、囤房抬價等問題，但瑕不掩瑜，發展長租公寓，有助於提升閒置住房利用效率和租賃市場服務水平，在當前和未來持續幾年都有重要的政策意義、社會意義和經濟意義。

一、儘快出台《住宅租賃法》，可借鑑德國住宅租賃相關法律，讓長租公寓行業的發展有法可依，規範從業機構的准入和經營，制定出租住宅的裝修和環保標準，建立租客保護機制，設立一定時間段內的租金最高漲幅限制。

二、建立統一的住宅出租登記系統，與不動產統一登記系統對接，將房屋的產權和租賃權的歸屬、取得、流轉及其價格進行及時登記，便於行業主管部門及時掌握住宅租賃行業情況。目前諸多城市已經建立房屋租賃公共平台，可以在此平台上進一步完善和整合。

三、給予長租公寓行業大力的金融支持。行業的發展離不開金融，長租公寓行業除了租金貸，還可大力發展項目貸、收房貸、裝修貸、租約保理，以及基於租賃權的ABS等。通過適度的金融槓桿，金融機構嚴控長租公寓的槓桿率和規範貸款資金的使用，將積極支持和推進長租公寓行業發展。

四、正確客觀認識租金貸業務並加以完善。如前所訴，租金貸業務本身沒有問題，本質上是一個消費信貸產品，與作為期房的“一手房按揭貸款”非常類似。

但由於其遞延服務的特殊性，需要加以完善：一是在嚴格履行對租客借款的告知義務，嚴厲打擊未向租客明示的“租金貸”等違法違規、欺騙經營、套路貸等行為。

二是根據長租公寓行業租金的構成（65%業主租金+20%裝修攤銷+15%經營毛利），建立長租公寓企業租金貸業務的統一監管賬户，對租金貸放款金額的50-60%部分實施“二次受託支付”，原則上僅限於支付對應房源的業主租金用途，不得用於支付其他業主、不得用於其他房源、更不得用於流出主業外，嚴防租金貸資金挪用和長租公寓過渡融資。