房貸利率鬆動，杭州打響第一槍，意味着什麼？_風聞

文|凱風

來源|國民經略****

房貸利率開始鬆動，杭州打響了第一槍。

據杭州媒體報道，從10月開始，杭州部分銀行的首套房貸利率出現鬆動，上浮比例從15%調低到10%。部分銀行，不僅首套房房貸利率下浮，二套房房貸利率同時出現鬆動。

傳統媒體的報道，甚至使用了**“全面鬆動”**這一説法。

值得一提的是，就在這兩個月，杭州樓市由熱轉涼，萬人搶房的搖號盛狀不再，二手房成交量連續兩月大幅腰斬，土地流拍、退房維權事件時有所聞。（詳見《北上廣深杭廈全面轉涼，透露什麼信號？》）

樓市剛剛轉向，房貸利率就全面鬆動，這究竟意味着什麼？

01

房貸利率為何突然鬆動？

房貸利率鬆動，並非毫無徵兆。

早在四個月之前，上海就曾上演過一場樓市反轉大劇。

8月9日，媒體報道工商銀行、農業銀行下調上海地區首套房貸利率至9折。次日，兩大行相繼發佈公告，否認下調首套房貸利率，將嚴格執行差別化信貸政策，堅決遏制房價上漲。

這場烏龍，被視為樓市調控持續收緊的信號。但它從另一方面告訴我們，即便在樓市仍舊火熱的8月，房貸利率也有了下調的市場依據。

這個依據就是，**今年進行的四輪定向降準，導致銀行間流動性充溢。可以説，**銀行並不缺錢，市場也不缺錢，房貸利率沒有理由再繼續悶頭上行。

餘額寶年化收益率就是典型的市場信號。

就在幾天前，餘額寶年化收益率跌破2.5%。不到一年時間，收益率就從4.5%跌到2.5%，收益率創出近幾年新低。

這背後的道理很簡單。因為餘額寶投資的大頭就是銀行的協議存款，銀行不缺錢了，餘額寶收益率自然下滑。相反，2013年“錢荒”事，餘額寶的收益率一度攀升到6%以上，這就是例證。

可以説，在市場流動性充溢之下，房貸利率本來早就該有所鬆動。

然而，直到四個月之後，才有媒體打出了“全面鬆動”的標題，這恰恰説明，此前樓市調控之嚴，超出想象。也可見，這一波定向降準，貨幣之水並未大規模流向樓市。

那麼，如今房貸利率“全面鬆動”，帶來兩大至關重要的懸念性問題：

其一，房貸利率鬆動的空間有多大？未來會否大幅下降，從而刺激新一波剛需入場？

其二，房貸利率鬆動，這是否意味着樓市調控再次轉向？緊縮不再，寬鬆重啓？

02

房貸利率鬆動空間有多大？

先來看第一個問題，房貸利率鬆動的空間有多大？

眾所周知，目前的房貸利率鬆動，並非主動“降息”，而是在數次定向降準之下，銀行流動性充裕的結果。

同時，大多數地區的首套房貸利率，也只是從上浮20%下調到15%。也就是説，房貸利率仍在上調，只是上浮比例收縮了一些。

這就像搶購緊俏汽車，原本需要加價2萬，現在只需要加價1萬5，雖然實際負擔有所減輕，但價格仍舊是在高於常規的。

事實上，全國整體房貸利率仍在上漲，只是上漲幅度逐漸收縮，呈現出高位企穩乃至適度回調的跡象。

融360發佈的最新數據顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率的1.165倍，環比上升0.18%，為連續22個月上漲。

要知道，就在兩年前，房貸利率還是普遍85折的。

這正是四次定向降準帶來的結果，雖然貨幣之水被嚴防死守禁止流入樓市，但大門向來都有裂縫，市場也自有其規律，房貸利率鬆動也在意料之中。

問題是，房貸利率會否一直鬆動，乃至回到當初85折乃至75折的優惠？

這種預測要想變成現實，一個前提條件就是大水漫灌。2015年房貸利率的一路下行，就以5次降準和6次降息為前提。大水漫灌之下，房貸利率自然全面鬆動。

然而，目前這種情況很難發生。

**首先，如今大水漫灌並未出現，降準只是“定向滴灌”，房地產仍然受到嚴防死守。**無論是開發融資貸款、信託貸款還是首付貸等，依舊受到嚴格限制，貨幣之水固然能外溢到樓市，效果也十分有限。

**其次，最關鍵的是，全球已經進入大加息週期。**在別人的加息週期玩大水漫灌，這是高空走鋼絲的高風險遊戲。這種背景下，即便不跟隨加息，至少也不敢主動大規模放水。

要知道，在美聯儲持續加息之下，就連美國自己的房貸利率也攀升到歷史高位。

數據顯示，美國30年期房貸利率已逼近5%，回到8年前的最高水平，與此同時，抵押貸款申請數據更至18年來的最低水平。

大加息週期，正是大水漫灌最有力的枷鎖，也是房貸利率鬆動的根本瓶頸。

03

樓市調控放鬆了嗎？

再來看第二個問題，樓市調控到底有沒有放鬆？

先給答案：暫時還沒有。

就在杭州房貸利率鬆動的同時，蘇州相城區升級樓市調控，暫停對申請人積分小於600分的外地居民出售新房。

與此同時，佛山明確取消購房入户，明年將全面實施積分入户。這相當於，關閉了從購房到落户的直通之門。

一邊是蘇州佛山在風口浪尖，繼續強化樓市調控，另一邊是杭州等地在市場波動面前，“全面放鬆”房貸利率，更有不少開發商因降價被約談。（詳見《開發商降價被約談，誰在擔心房價下跌？》）

一左一右，一進一退，究竟意味着什麼？

一方面，遏制房價上漲，仍舊是堅不可摧的政治任務。凡是樓市仍舊火熱的城市，樓市調控不僅沒有放鬆的可能，反而還要繼續加碼。

另一方面，防範房價大跌，正在成為地方政府不約而同的選擇。開發商降價被被約談，將某些地方的傾向暴露無遺。更多地方則是相對含蓄，以政策的微弱調整作為試探，試圖在調控的高牆中慢慢撕開裂口。

與此同時，在更高層面，口風未有絲毫放鬆。

就在月初，央行發佈《中國金融穩定報告》，明確指出：

合理管控個人住房貸款增長，加強居民消費貸款管理，防止資金挪用與購房行為，剛性需求得到保護，投機炒房行為被抑制。

回到幾周前，放開限購、取消限價的謠言鋪天蓋地，隨即官方媒體就發表評論，強硬表態：

決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄……投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認清大勢，丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放鬆的幻想，摒棄房價“復燃”的幻想。

顯然，地方有放鬆調控之意，但政策高壓依舊強勁。地方的小動作，目前還停留在試探口風的階段，尚未得到更高層面的支持。（更多詳見《史上最嚴表態來了，樓市調控能否打破“三年定律”？》）

至於房貸利率鬆動，雖然不乏地方層面的意願，但更多還是市場變化的結果，操作空間有限，離真正的放鬆還有很遠。 

04

真正寬鬆還有多遠？

什麼叫真正的寬鬆？

從行政手段來看，不再限制買也不再限制賣，樓市不再冰封。換言之，這就是逐步取消限購、限售政策，從而讓房子和資金都能流動起來，最大程度釋放市場需求。

從金融手段看，則是放開首付比例、降低二套房貸上浮範圍乃至直接降息。降息是最根本的寬鬆，而降低首付比例、放寬二套房貸，則是為居民加槓桿提供更大的空間。

從輿論層面來看，放鬆調控的説法得到鋪天蓋地的報道，媒體以房地產長遠發展的未來作為説辭，地方政府不約而同公開進行託市，這些都是提振房地產的信號。

2014年-2016年的這波放鬆，就是典型例證。

然而，目前，這一切都還沒有發生。

作為核心調控政策的限購，不僅沒有絲毫鬆動，反而還有持續加碼的跡象。作為調控基本盤的信貸政策，還只是邊緣層面的微調，但離真正的大寬鬆還有十萬八千里的距離。

原因很簡單，這一次，我們太多的約束。

外有貿易爭端和加息週期大環境的限制，內有居民槓桿高企和消費乏力的現實約束，此外還有懸在頭頂的金融風險，這都讓樓市寬鬆變得寸步難行。

所以，樓市調控的穩態，就只能回到這八個字：樓市冰封，房價維穩。

除非真的穩不住了，或者外界環境的緊迫性遽然而來。否則，樓市調控，離放鬆還有很遠的距離。