樓價首度“跌穿”地價，等待地王的是割肉魔咒？_風聞

文|凱風

來源|國民經略****

潮水退後，才知道誰在裸泳。

在樓市裏，地價向來是房價的先行指標。地價上行，房價自然要水漲船高。

然而，這個規律最近被打破了。

01

大割肉：樓價首度“跌穿”地價

近日，廈門翔安金茂悦對外開售，特價房源單價僅為2.8萬元/平方米。就在去年7月，這塊地被金茂拿下時，樓面價就高達2.94萬元/平方米。

房價比地價還低，在這一輪樓市週期可謂第一次出現。

房價比地價，每平方米低了1400元，這不只是虧損那麼簡單，簡直比大割肉還要誇張。

要知道，開發商拍地時，樓面價只是土地成本，如果加上建築安裝成本、人力成本、銷售成本以及債務成本，房價高過地價50%方能回本。

換句話説，2.94萬的樓面價，起碼要賣到4萬左右，方能回本。

這一樓盤最大的問題在於，在其拍地的2017年，恰好是樓市一路向上的行情；而在樓盤入市的2018年，市場已經發生翻天覆地的變化。

作為全國房價最高城市之一，廈門房價在今年上半年就率先進行調整。根據鏈家數據，廈門二手房掛牌均價從最高4.99萬元下跌到4.2萬元，跌幅超過15%。在部分外圍區域，跌幅甚至超過20%。

正是在這種背景下，萬科在廈門率先開啓大幅降價促銷，這一次，地王們的促銷力度更甚於以往。

開發商寧可割肉也要賣房，可見現金流壓力是多麼大。

普通地王尚且如此，當年地價笑傲江湖的頂尖地王們，命運恐怕更加叵測。

02

樓市悲歌：地王集體被套

廈門不是孤例，地王的遭遇也不是獨此一家。

2016年是地王大年，這一年最為矚目的城市當屬南京。

據媒體梳理報道，2016年，在全國總價地王中南京數量最多，包攬了當年全國總價地王前十中的一半。

這其中，最高的當屬葛洲壩。2016年4月，葛洲壩以45213元/平方米的樓面價，競得南京單價地王。按照市場價格計算，該樓盤售價超過6萬方能回本。

兩年後，該地塊尚未上市。而南京河西區域的新房限價僅為4.5萬元左右如果限價不能突破，該樓盤必然面臨上市鉅虧的局面。即便限價能夠突破，在目前的樓市行情下，能否回本，仍舊懸念重重。

其實，早在2017年年底，南京就爆出地王停工的消息。

這家名為“京奧港未來墅”的樓盤，在2016年拿地時樓面價為2.23萬元。2017年9月，首批樓盤上市，開盤均價為25884元，處於虧本狀態。

銷售不佳、債務壓身，2017年底，該項目徹底停工。直到今年6月，才被另一家房企收購，直到現在還沒開盤消息。

時間進入2018年底，地王們的境地，沒有任何改善，反而不斷向下加速。

據《中國房地產報》報道，數十個即將入市的地王項目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。

外有持續的樓市調控，內有房價調整年的市場壓力，地王們面臨生死關頭：一上市就得虧損割肉，不上市資金鍊就難以維繫。

03

市場轉涼：地價回到兩年前

對於地王們來説，房價下行不是唯一的考驗，土地市場更是全面轉涼。

根據易居研究院發佈的數據，

今年10月，40個城市土地成交均價為4323元/平方米，環比下跌0.2%，同比下跌23.7%。

從溢價率來看，與兩年前動輒100%以上的溢價率，如今的土地溢價幾乎可以忽略不計。

10月，40城市土地成交溢價率13.1%，與9月相比下降2個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。

土地出讓金，更是首度由漲轉跌。

1-10月，40個城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負。

換句話説，如今地價已經明顯低於去年同期，甚至部分城市已經回到2016年的水平。現在一些房企拍下的地，樓面價未必有兩年前的地王們高。

由此不難明白，為何萬科一邊高喊“活下去”，一邊大肆抄底、拍地。（詳見《大肆降價，瘋狂抄底：萬科在打什麼算盤？》）

這個關頭，地價便宜了，但大多數房企受困於高槓杆和高債務，不僅沒法進場拍地，而且面臨被萬科們收割的命運。

04

割肉魔咒

在樓市裏，地王具有風向標的意義。

**樓市上行期，地王是房價上漲的催化劑。**地王一響，黃金萬兩。周邊房價一夜飆升，市場無不歡欣鼓舞，似乎地價真能決定房價一樣。

樓市下行期，在最高點位挺身而入的地王們，則面臨作繭自縛的命運。在2008年，地王退地，一度成為熱門新聞。這一次，地王們已經陷入“上市不上市都難堪”的局面。

到底是地價決定房價，還是房價決定地價**，其實一清二楚。**

由此可見，即便是在市場中叱吒風雲的開發商們，也難免受到羊羣效應的情緒驅動，對“大城市房價不會跌”的神話深信不疑，為一時的房價上漲勢頭所迷惑，不斷加高槓杆推高債務。

如今，樓市又到了洗牌期。

當初那些受惠於狂熱加槓桿的房企，將要迎來新的命運。當初那些“地王”們，誰能熬過寒冬，誰有資格“拖下去”，誰才會有春天可言。

這還只是開始。