十月成房地產“分水嶺”，2019年會更差_風聞

二手房價格下降或許才是房價真的下降

文/馬繼鵬

最近，房地產走勢撲朔迷離。要下跌，但有地產商被地方政府約談，希望保持穩定；要上漲，卻被不斷“打補丁”的調控政策封死。

下一步到底會如何走？其實10月份國家統計局發佈的70城房價數據有一定的參考價值。

這個數據是上週發佈的，我觀察一週後發現，關於這個數據，竟然出現了兩種截然不同的解讀。

一種解讀稱，10月70城中有65稱房價上漲，其中北京和上海新建商品房價格環比漲幅擴大，所以房價還在繼續上漲。

另一種解讀稱，北上廣深二手房價格環比同比都在下跌，所以房價繼續上漲的可能性很小。

在兩種解讀中，我更傾向於第二種，主要理由是，新建商品房價格數據並不真實，一方面行政管制（政府定價）嚴重，另一方面統計局數據相對市場降價行為滯後。

相比之下，二手房更能真實反映市場情況，現在二手房價格鬆動了，房價全面下降不遠了。

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先來看看統計局的數據。

從漲跌的數量來看，70個城市中有65城的新房繼續環比上漲，只有4個城市出現下跌（一城持平），深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省會城市繼續領漲。

從一二三線城市的情況來看，一線城市新建商品價格環比持平，二手住宅環比下降；二線城市環比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。

看起來有點繞，總結一下，10月份的數據主要有以下幾個看點：

1、大部分城市房價還在漲，二線漲幅回落，三線漲幅擴大。

2、環比下降的城市僅有廈門、温州、三亞和深圳四地，這些城市很多都是前期炒作比較嚴重的城市。

3、如果要説房價下降，就是二手房價格有明顯下降，北上廣深四大一線城市都有不同程度下降。

4、和價格相比，銷量更值得關注，北上廣深四大一線城市全線下跌，深圳跌幅達到0.6%。如果銷量持續低迷，價格鬆動的幅度會更大。

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和新房相比，二手房市場在一線城市佔據主體地位，同時與受到限價政策等多重因素影響的新房市場不同，更能體現市場預期的變化。

從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。

中原地產首席分析師張大偉表示，在8月房價上漲刷新紀錄後，9月樓市漲幅明顯放緩，10月70大城市房價最大的特點是二手房價格出現了明顯變化。

張大偉認為，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對二手房市場影響更大。

此外，經過41個月的持續房價上漲，熱點城市各種調控政策的疊加效應開始顯現，房地產市場的去槓桿，使得投資者開始離場，出現二手房降價，包括之前投資推動上漲的三亞、丹東等城市二手房價格出現了下調。

張大偉指出，**從預期看，二手房價格下調將是開始，預計未來幾個月，二手房價格的下調城市和下調幅度將繼續加大，**新建住宅部分城市也將逐漸開始調整。

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關於房價，不僅要看市場表現，還要看政策風向，畢竟中國現在的房地產市場“計劃經濟”色彩太濃了。

關於調控，有一個細節不得不提，在10月末的中央政治局會議上，隻字未提房地產，但分析人士指出，決策層穩房價的目標不會有明顯變化，像2009、2015年那樣的全面刺激再無可能。

最近，野村證券發佈了一份報告稱，儘管10月中國房價持穩，但他們預計2019年房地產業會明顯降温。主要理由是大城市從緊的調控政策不會馬上放開，而通過抵押補充貸款（PSL）支持小城市棚改也不是無限期的。

關於2019年的房地產走勢，現在最大的不確定因素是貿易摩擦和經濟下行的壓力，有很多人預計，如果經濟走勢比較悲觀，房地產有可能會被重新啓用。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，2019年房地產市場走勢的不確定性增強，其中最大的不確定性來自政策走向，貿易摩擦和經濟下行壓力加大，可能促使放鬆房地產調控的預期和呼聲漸增。

不過她也表示，根據“7·31”政治局會議強調的“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調控精神，全面放開的可能性較小，否則極有可能導致房地產調控半途而廢，且住房租賃市場局面的打開客觀上也要求把穩定房價作為長期目標一以貫之。

她認為，明年一季度末是政策窗口期，倘若此前控房價任務“達標”，可能為二季度以後部分城市政策環境改善預留空間。

克而瑞的林波則認為，政府調控總基調從控制房價上漲轉變為穩定房價。前期的限價政策等在一二線城市如廣州已經導致房價失真，此類政策未來可能會被取消，但總思路不會改變。

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也許是很多地產商已經看到了房地產調控暫時不會放鬆的現實，所以才忍痛降價。

最近，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悦推出特價房源，單價僅2.8萬/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

房天下官網顯示，10月中旬，翔安金茂悦推出50套內部認購房源，單價25000萬/平方米。而該項目在廈門網上房地產上顯示的擬售價格在41244 元/平方米左右。

2017年9月29日，金茂以20.91億元競得廈門翔安區2017XP08商住地塊，成交樓面價29450.7元/平。

如此看來，即便以28000元/平方米來計算，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

可以看出，翔安金茂悦現在是在虧本甩賣。從理論上講，不是地產商不能虧本，但在過去幾年，房地產虧本賣房的情況並不多見。

這或許是一個信號，在房地產寒冬來臨時，地產商拿到現金才是王道。

關於未來的房地產走勢，地產大佬潘石屹最近的回答很有意思。

潘石屹在11月18日舉行的第九屆財新峯會上表示，中國房地產的市值是65萬億美元，超美國歐盟日本三地方總值，也超過國有資產總值。

與之相比，我國國有資產總值為66.5萬億人民幣。“所以到底是房價高了呢？還是國有資產少了呢？還是有泡沫呢？這我不知道，你去判斷”，潘石屹表示。

潘石屹給出了一個“沒有答案的答案”，其實意思已經非常明顯。