華師大華偉：一個成功的人必然有一套超過90㎡的住房_風聞

新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜誌主辦的 “2018第七屆金磚論壇”於11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來。華師大東方房地產學院常務副院長華偉出席並演講。

華偉稱，未來房產配置方向是朝着高端化、大户型、功能配套齊備的方向發展。中年人上有老、下有小，放開二胎後還需要一個阿姨照顧。這種情況下，稀缺的不是小户型，稀缺的是大中户型。“沒有別墅那麼大，又能四二一，四個老人從外地來看你，丈母孃經常來帶帶你的孫子、兒子，80平米夠嗎？”

“30%房子户型偏大，可以體現自己的身份，體現自己家庭的和睦。”他指出，家族這個概念遠不是小家庭，是向上延伸父母，向後傳遞給子女，向社會傳遞成功的信息。

“一個成功的人，必然有一套超過90平米的住房。如果成功者沒有自己的住宅，他憑什麼關心老婆孩子，憑什麼孝敬爹孃，憑什麼擁有自己可圈可點的朋友？”華偉説。

以下為演講摘編：

華偉：各位上午好，我很久沒有對中國房地產市場來指點江山了。因為漲成這個樣子，還怎麼點。一個漲一個跌，這兩個字，好像只有漲，沒有跌。我們每次都能夠從命懸一線到柳暗花明。

我剛剛叫了一個出租車過來，因為不好停車。我覺得以前從市裏面的生活到郊區的生活，現在還有遠郊，住在南通的朋友也加入了出租車在上海的行業。20年前我們交通緊張，一個駕駛員月入上萬，可以買30平米的上海住房。20年前，上海第一代出租車駕駛員可以娶女大學生做太太。可現在呢？如果出租車駕駛員20年前，他一咬牙一跺腳貸款買了兩套房，他今天還用開出租車嗎？

我研究房價必漲，不是我心甘情願的。因為房價不漲，不能夠形成大家各方面都認可的結果。就像一個淘氣的小孩，再淘氣我扁你，但是不能真扁，有很多利害。我們宏觀天天談GDP，天天談M2，這個話題我們談了20年，M2現在大家也不相信的。為什麼？美元自從跟黃金脱鈎以後，購買力一落千丈。

雖然我也不喜歡房價漲，但現在恐怕漲的概率比較大，不僅過去漲，今天漲，明天還要漲。如果這個結論出來，那就很可怕。因為你讀北大，不如分兩套拆遷房，你做教授，不如多買一套房。你天天辛苦的工作，不如再貸款去買一套房，但是我還選擇，我相信財富有限，機遇無限。

我們現在最多的問題，與其討論模式，不如怎麼樣把實體經濟扶持到位。結果出來了，做實業成功的概率，成功的喜悦，成功的艱辛。做投資好投嗎？你投股票，春天來了一片綠葱葱，所以今天有一部分中產階級，他一定要關心，我的成功來自於回憶。我怎麼樣讓我的孩子，讓我的親人，讓我的子子孫孫也能夠不輸在起跑線上。這個問題很現實，我們的社會保障還沒切實到位，如果你沒有財富，你的親人他的健康怎麼呵護？他的教育怎麼提升？他的人脈圈怎麼拓展？他的事業怎麼樣變高起點？所以在我們整個社會保障體系的公平見證、完全到位之前，我們需要掌握一筆獨立的財富，這筆財富是公司賺的，對不起，只有我們的房產能夠給我們帶來一個明顯的安慰。

我們的市場發生了變化，如果每個人都想買房而不想租房，租房就沒有市場。香港的房價很高，但是利潤很低，所以有錢付房租，不如同樣把房租付個30年，付成按揭。30年後，房租變成了按揭，按揭結束，就一輩子有一套香港的蝸居。但是，這個財富是不是你個人的？香港的體制，因為租金高，造成了利率低，與其租房，不如貸款買房。而我們呢？我們的利率低嗎？不低。為什麼我們不管有沒有錢，欠錢也得買房？

我們原來有一個小學妹，她就很遺憾。當有上海人才引進的時候，答應她有上海的待遇。你未婚不得購房，我的工資是漲了，可是房租也漲了，如果碰不到我心愛的人，必須找個人領個結婚證，從法律上面未婚變已婚，就這樣嗎？你堅持下去，要麼已婚才能在上海購房，要麼等政策穩定。大量的潛在需求，從中小城市、低端城市，人才流動湧向深圳、廣州，這樣的高端城市，我們的調控政策是宏觀的。現在大力限購，請問大家，我們賣的是期房，交的是毛坯，正常使用的是裝修房。當你想賣一套，擴大使用面積，變成可以三代同房的時候，你後來發現，要麼先賣掉小房子。如果説你買了一個三房的期房，又賣掉一個兩房的毛坯房，你只能去外面流浪租房。

我們現在政策開始了分化，產品也發生了分化，沒有低端的租賃房，公共的廉租房。哪裏有能力去買房？要麼先買房後創業，或者不創業，創業不如去買房。我們大眾創新，全民創業，創業不如買套房，過了幾年房價一漲，大不了賣掉去一套，去個二線城市，降降級嘛。中產階級現在崛起了，實業希望振興。但是哪一個中產階級人到中年去住90平米以下的？上有老、下有小，説不定現在放開二胎，都需要一個阿姨經常照顧。所以真正的，從財富上面講，稀缺的不是小户型，稀缺的是大中户型，沒有別墅那麼大，又能四二一，四個老人從外地來看你，丈母孃經常來帶帶你的孫子、兒子，你們80平米夠嗎？一個很簡單的道理，想讓同樣的土地造更多的房子，房型就得小，融居率就得高。

小高層80%，高層70%。同樣一套多層，100平米，使用面積有90平，而節約土地，節約利用的高層，在現有的建築設施，使用面積只有70平米，差了20平米的有效使用空間。首先你是按照有效的使用面積收，還是按照所謂的公開建築面積收？

30%户型偏大，可以體現自己的區位，體現自己的身份，體現自己家庭的和睦。所以家族這個概念不遠遠是小家庭，現在向上延伸父母，向後傳遞給子女，向社會傳遞成功的信息。一個成功的人，必然有一套超過90平米的住房。一個成功的人，並不一定要住在市中心，稍微地位遠一點，多幾站地鐵，多了整個綠化，多了市場的空間。

更重要是要看我們的未來，為什麼要看未來？為什麼人家到中國來？中國的經濟充滿了活力，我們進口，他有生意。大家為了掙錢，為了中國找機會，這裏面才會培養出更多成就感，擁有家庭負責的能力。對得起自己，對得起事業，對得起親人，對得起朋友，對得起團隊，因為他也實力。在我們中國人14億人沒有完成社保之前，可以以家人的實力，以家人的不動產作為後盾。

2019年樓市不會垮，為什麼？大的開發商苦不堪言。以前人民幣漲價，現在突然貶了10%，美元加手續費，按照大的開發商，融資成本已經超過20億。碧桂園瘋狂銷售不長久，最希望的是人民幣能夠穩定甚至反彈，但是我們的開發商朋友，特朗普同意嗎？

在這樣的大環境下，以前千千萬，現在就剩了百家所謂的大規模。開發商的角度，沒有破產的開發商。從投資者和消費者，如果經不起投資，我們可以不炒房，但是我們不可以不買房。我們可以剛開始創業，但是我們成功以後，一定會擁有自己的產權的高標準。

什麼叫成功？擁有貨幣叫成功？擁有資產叫成功？如果成功者沒有自己的住宅，他憑什麼關心老婆孩子，憑什麼孝敬爹孃，憑什麼擁有自己可圈可點的朋友？

今天我們站在傳統的眼光，只看漲跌兩字不行了。房價跌不下去了，現在是冬天已經到來了，春天還會遠嗎？所以樓價到2019年還要迸發，賺錢的不是開發商，恐怕是相關的服務業，是真正低槓桿，擁有高性能、大户型的這一批，已經成功，追求進一步成功的精英人士。房價還會漲，漲完以後各方面的矛盾都有了。今天來的朋友，希望不要光聽我們説着，以後有機會向高端化、大户型、功能配套，這個方面去完善和思考，謝謝各位！