華師大華偉:一個成功的人必然有一套超過90㎡的住房_風聞
观察者网用户_213684-2018-11-20 13:38
新浪財經訊 由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜誌主辦的 “2018第七屆金磚論壇”於11月20-21日在上海舉行,主題為:定義未來。華師大東方房地產學院常務副院長華偉出席並演講。

華偉稱,未來房產配置方向是朝着高端化、大户型、功能配套齊備的方向發展。中年人上有老、下有小,放開二胎後還需要一個阿姨照顧。這種情況下,稀缺的不是小户型,稀缺的是大中户型。“沒有別墅那麼大,又能四二一,四個老人從外地來看你,丈母孃經常來帶帶你的孫子、兒子,80平米夠嗎?”
“30%房子户型偏大,可以體現自己的身份,體現自己家庭的和睦。”他指出,家族這個概念遠不是小家庭,是向上延伸父母,向後傳遞給子女,向社會傳遞成功的信息。
“一個成功的人,必然有一套超過90平米的住房。如果成功者沒有自己的住宅,他憑什麼關心老婆孩子,憑什麼孝敬爹孃,憑什麼擁有自己可圈可點的朋友?”華偉説。
以下為演講摘編:
華偉:各位上午好,我很久沒有對中國房地產市場來指點江山了。因為漲成這個樣子,還怎麼點。一個漲一個跌,這兩個字,好像只有漲,沒有跌。我們每次都能夠從命懸一線到柳暗花明。
我剛剛叫了一個出租車過來,因為不好停車。我覺得以前從市裏面的生活到郊區的生活,現在還有遠郊,住在南通的朋友也加入了出租車在上海的行業。20年前我們交通緊張,一個駕駛員月入上萬,可以買30平米的上海住房。20年前,上海第一代出租車駕駛員可以娶女大學生做太太。可現在呢?如果出租車駕駛員20年前,他一咬牙一跺腳貸款買了兩套房,他今天還用開出租車嗎?
我研究房價必漲,不是我心甘情願的。因為房價不漲,不能夠形成大家各方面都認可的結果。就像一個淘氣的小孩,再淘氣我扁你,但是不能真扁,有很多利害。我們宏觀天天談GDP,天天談M2,這個話題我們談了20年,M2現在大家也不相信的。為什麼?美元自從跟黃金脱鈎以後,購買力一落千丈。
雖然我也不喜歡房價漲,但現在恐怕漲的概率比較大,不僅過去漲,今天漲,明天還要漲。如果這個結論出來,那就很可怕。因為你讀北大,不如分兩套拆遷房,你做教授,不如多買一套房。你天天辛苦的工作,不如再貸款去買一套房,但是我還選擇,我相信財富有限,機遇無限。
我們現在最多的問題,與其討論模式,不如怎麼樣把實體經濟扶持到位。結果出來了,做實業成功的概率,成功的喜悦,成功的艱辛。做投資好投嗎?你投股票,春天來了一片綠葱葱,所以今天有一部分中產階級,他一定要關心,我的成功來自於回憶。我怎麼樣讓我的孩子,讓我的親人,讓我的子子孫孫也能夠不輸在起跑線上。這個問題很現實,我們的社會保障還沒切實到位,如果你沒有財富,你的親人他的健康怎麼呵護?他的教育怎麼提升?他的人脈圈怎麼拓展?他的事業怎麼樣變高起點?所以在我們整個社會保障體系的公平見證、完全到位之前,我們需要掌握一筆獨立的財富,這筆財富是公司賺的,對不起,只有我們的房產能夠給我們帶來一個明顯的安慰。
我們的市場發生了變化,如果每個人都想買房而不想租房,租房就沒有市場。香港的房價很高,但是利潤很低,所以有錢付房租,不如同樣把房租付個30年,付成按揭。30年後,房租變成了按揭,按揭結束,就一輩子有一套香港的蝸居。但是,這個財富是不是你個人的?香港的體制,因為租金高,造成了利率低,與其租房,不如貸款買房。而我們呢?我們的利率低嗎?不低。為什麼我們不管有沒有錢,欠錢也得買房?
我們原來有一個小學妹,她就很遺憾。當有上海人才引進的時候,答應她有上海的待遇。你未婚不得購房,我的工資是漲了,可是房租也漲了,如果碰不到我心愛的人,必須找個人領個結婚證,從法律上面未婚變已婚,就這樣嗎?你堅持下去,要麼已婚才能在上海購房,要麼等政策穩定。大量的潛在需求,從中小城市、低端城市,人才流動湧向深圳、廣州,這樣的高端城市,我們的調控政策是宏觀的。現在大力限購,請問大家,我們賣的是期房,交的是毛坯,正常使用的是裝修房。當你想賣一套,擴大使用面積,變成可以三代同房的時候,你後來發現,要麼先賣掉小房子。如果説你買了一個三房的期房,又賣掉一個兩房的毛坯房,你只能去外面流浪租房。
我們現在政策開始了分化,產品也發生了分化,沒有低端的租賃房,公共的廉租房。哪裏有能力去買房?要麼先買房後創業,或者不創業,創業不如去買房。我們大眾創新,全民創業,創業不如買套房,過了幾年房價一漲,大不了賣掉去一套,去個二線城市,降降級嘛。中產階級現在崛起了,實業希望振興。但是哪一個中產階級人到中年去住90平米以下的?上有老、下有小,説不定現在放開二胎,都需要一個阿姨經常照顧。所以真正的,從財富上面講,稀缺的不是小户型,稀缺的是大中户型,沒有別墅那麼大,又能四二一,四個老人從外地來看你,丈母孃經常來帶帶你的孫子、兒子,你們80平米夠嗎?一個很簡單的道理,想讓同樣的土地造更多的房子,房型就得小,融居率就得高。
小高層80%,高層70%。同樣一套多層,100平米,使用面積有90平,而節約土地,節約利用的高層,在現有的建築設施,使用面積只有70平米,差了20平米的有效使用空間。首先你是按照有效的使用面積收,還是按照所謂的公開建築面積收?
30%户型偏大,可以體現自己的區位,體現自己的身份,體現自己家庭的和睦。所以家族這個概念不遠遠是小家庭,現在向上延伸父母,向後傳遞給子女,向社會傳遞成功的信息。一個成功的人,必然有一套超過90平米的住房。一個成功的人,並不一定要住在市中心,稍微地位遠一點,多幾站地鐵,多了整個綠化,多了市場的空間。
更重要是要看我們的未來,為什麼要看未來?為什麼人家到中國來?中國的經濟充滿了活力,我們進口,他有生意。大家為了掙錢,為了中國找機會,這裏面才會培養出更多成就感,擁有家庭負責的能力。對得起自己,對得起事業,對得起親人,對得起朋友,對得起團隊,因為他也實力。在我們中國人14億人沒有完成社保之前,可以以家人的實力,以家人的不動產作為後盾。
2019年樓市不會垮,為什麼?大的開發商苦不堪言。以前人民幣漲價,現在突然貶了10%,美元加手續費,按照大的開發商,融資成本已經超過20億。碧桂園瘋狂銷售不長久,最希望的是人民幣能夠穩定甚至反彈,但是我們的開發商朋友,特朗普同意嗎?
在這樣的大環境下,以前千千萬,現在就剩了百家所謂的大規模。開發商的角度,沒有破產的開發商。從投資者和消費者,如果經不起投資,我們可以不炒房,但是我們不可以不買房。我們可以剛開始創業,但是我們成功以後,一定會擁有自己的產權的高標準。
什麼叫成功?擁有貨幣叫成功?擁有資產叫成功?如果成功者沒有自己的住宅,他憑什麼關心老婆孩子,憑什麼孝敬爹孃,憑什麼擁有自己可圈可點的朋友?
今天我們站在傳統的眼光,只看漲跌兩字不行了。房價跌不下去了,現在是冬天已經到來了,春天還會遠嗎?所以樓價到2019年還要迸發,賺錢的不是開發商,恐怕是相關的服務業,是真正低槓桿,擁有高性能、大户型的這一批,已經成功,追求進一步成功的精英人士。房價還會漲,漲完以後各方面的矛盾都有了。今天來的朋友,希望不要光聽我們説着,以後有機會向高端化、大户型、功能配套,這個方面去完善和思考,謝謝各位!