跌20%？ 這次香港是如何控制住房價的？_風聞

來源 | 葉檀財富（yetancaifu）

香港樓市，唉……

中原城市領先指數單月CCL大型、中小型單位全線下跌，領先指數下跌1.36%，其中大型單位下跌0.41%，中小型單位下跌1.53%，大型屋苑領先指數下跌1.61%。

其實，早在5月份，我們就提醒了風險，幾乎是全網最早。

5月29日我們發文提醒檀香們，美元走強很危險，一定要關注香港樓市下跌。

當時內地樓市熱鬧非凡，大部分人還沉浸在樓市狂歡中，但是我們觀察到數據異常：代表香港樓市總體水平的中原城市領先指數CCL，一週數據全線下跌，樓市總體指數，無論大型、中小型單位，全線下跌。大型單位一週暴跌了3.21%，月度數據有2.09%的巨大降幅。

半年後，香港樓市急轉直下。

香港樓市的參考指標十大“藍籌屋苑”當中的，海怡半島，2個月下跌近7%；杏花村，近期房價大跌10%；嘉湖山莊，近期房價就下跌了15%；沙田第一城的房價更是大跌19%。

還有就是太古城，太古城向來被香港中小型屋苑房價的行情風向標，很多人知道太古城曾有人因為負資產問題跳樓，但是太古城的房價近期也下跌了13%，房價直接從今年7月份的23000多/呎下跌到19000多/呎。

香港樓市持續下跌，影響巨大。

當年1997-2003年香港樓市泡沫破裂，有超過10萬的香港人淪為負資產，其中就包括大名鼎鼎的王菲、張衞健等明星，更別説普通人了。

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跌，還是不跌  這是個大問題

根據瑞銀髮布的2018全球房地產泡沫指數顯示，全球房價泡沫最嚴重的不是北上廣深、也不是東京巴黎紐約，而是中國香港。

全球20個金融中心的地產市場，沒有一個比香港有更高的泡沫風險。

美國城市規劃諮詢機Demographia發佈的《全球房價負擔能力調查2018》也顯示，香港已經連續八次成為全球房價負擔最高的城市。

數據顯示，香港的供房負擔比例為19.4，這就意味着香港人全款買房的話不吃不喝得19.4年。屬於極度買不起房系列。

房價如此高，越來越多的香港人買不起房了，這也從側面説明香港房價很高。

根據香港政府統計處最新發布的數據，截至2017年底，只有49.2%的香港本地家庭擁有所居住房屋的所有權，也就是説有超過50%的香港人是沒有買房的，這個數據創下了1999年以來的最低水平。

香港樓市進入兩難：不能再漲了，已經有這麼多人買不起房子了；更不能跌，跌了會讓房子淪為負資產，問題更大。

按照香港目前的政策，首套房子一般商業貸款首付比例是30%，公積金貸款首付比例為20%。這就意味着如果房價一旦下跌20%，很多人將會淪為負資產，也就是説你即使把房子賣了也不夠還房貸的，而且還損失了首付。

有些人可能會説，沒關係啊，香港不是有個人破產製度嗎？申請個人破產不就可以不還房貸了嗎？個人破產製度，看起來很美好，但是實際更殘酷。

按照香港的個人破產製度，如果你申請個人破產，那麼破產人最多可以在你的房屋裏面居住12個月，並且破產期間不得有任何高消費行為，消費100港幣以上你必須得向對方説明你是一個破產人，也不能出國旅遊，吃飯不能超過3000港幣，買衣服理頭髮不能超過800港幣。

高消費生活全面受限，曾經的香港明星章小蕙和鍾景濤就因為炒房鉅虧而破產了。

現在，香港部分樓盤的價格跌幅已經超過20%了，比如近期嘉湖山莊的一套房子，降價幅度已經超過22%。

除此之外，香港近期的違約案例近期也正在激增，數據顯示，從今年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起個人買家違約案例，相比2007年增長了3倍。

香港樓市已經發生變化，很多人的生活將緊隨其後。

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最後稻草：樓市調控+美聯儲加息

本輪香港房價下跌的原因很多，但是總結起來就兩點，一個就是港府的房地產調控政策，另外一個就是美聯儲加息。

今年6月28日香港討論了三項房屋新措施，其中就包括向一手房徵收空置税。香港的空置税主要是針對開發商房子閒置期滿6個月，未進行居住使用也未出租的一手住宅徵税，空置税為評估出的年租金的200%！大約相等於樓價的5%！

200%，這個力度是非常大的！比如香港目前的一套房子的月租金為5000港幣，年租金就是6萬港幣，那麼空置税就高達12萬港幣。

雖然現在香港整體的空置率不高維持在4%左右，但是空置的一手住宅幾乎佔到每年新增住宅的一半，截至3月31日，香港空置一手住宅大約為9000套，佔預計供應量的9%。

空置税的徵收讓香港樓市迅速降温，香港的空置税是在今年6月28日公佈的，相應的我們可以看到香港部分樓盤的見頂價格也都是在空置税公佈以後，比如藍灣半島在今年6月24日開始見頂、太古城今年7月15日創下23047.6/呎自此開始下跌、杏花村在今年8月12日創下15575.09/呎後開始下跌。

有人説空置税徵收意義不大，但是我們從香港樓市中可以看到，空置税在控制短期房價方面，作用是非常顯著的。

為了限制炒房客，香港還對內地買家徵收30%的印花税，香港居民購買二套房，也差不多是這個税率，一套1000萬港幣的房子，印花税就高達300萬港幣。印花税的徵收比例甚至趕上了一套房子的首付，因此，進一步提高投機者的炒房成本。

除此之外，香港也準備推出限購措施，今年香港特首就表示為應對樓價上升問題，再進一步限制香港私人樓房賣給外來人。

還有就是美聯儲加息，因為港幣是和美元掛鈎的，美聯儲今年連續數次加息，所以港幣也不得不跟着加息，今年9月份香港進一步提高了香港的基準利率，提升至2.5%，緊接着，香港的各大銀行也紛紛上調了港幣的最優惠利率，其中“最優惠利率”是給信譽良好的大客户的利率，它被認為是一種重要基準利率，它的提高，意味着銀行放款利率全面提升，這就意味着香港的低息環境已經結束，同時也進一步提升了香港購房者的成本。

香港樓市已經駛入深水區，祝福香港。