剛需何時能上車，房價下跌何時到頭，政策何時介入，三大指標看懂中國樓市迷局_風聞

◎智谷趨勢（ID：zgtrend） |  路口大爺

妖氣很盛。現在最讓咱們平頭百姓看不透的，是房地產。

上週10月份統計數據出爐，路口大爺我一看，房地產銷售、資金、投資三大指標全線下跌，衰退苗頭已冒，結果地產股卻喜迎五連漲，怎麼摁都摁不住。

今天一大早，還因為一則炒冷飯的“多地房貸利率鬆動”舊聞，房地產領漲大盤，大爺被結結實實打了一臉。

殺氣也很盛啊。前段時間，市場多次放出“調控放鬆”的大炮，官媒第一時間出面痛斥，揚言“調控不是裝裝樣子”，讓市場死了這條心。這幾天有中央官媒又出來亮相，直言 “我們既不願看到房價過快上漲，也不希望房地產市場過於冷清”，寒冬不可能有，新春天倒是有望迎來。

對於拿着小200、300萬時刻準備上車的小剛需來説，這大半年來的樓市動向十足懵圈。到底要不要現在上車？上車會不會成為接盤俠？

在一個有中國特色的市場中，不能只看市場的基本面分析。複雜的政治變量、社會變量都會對房地產的心理預期產生干擾判斷。因此，儲備一套通過現象看本質的方法很有必要，內心有方，才能不慌。

今天，為了各位老鐵不至於賠了老婆本，大爺就豁出去了。鄙人準備把潛心鑽研的中國房地產密碼拿出來獻獻醜，希望對投資者看清當前局勢有所幫助。

01

最敏感的價格指標——一線二手房價

判斷樓市基本面，要先看反應最早的風向標。

一線城市，是全國樓市調控的先鋒，也是房價最堅挺的頭部。但一線新房房價因限價政策的扭曲、雙合同的存在，不能真實反映市場波動，相反，成交量過半、政策約束少的二手房才是最敏感的指標。

**10月份出現一個重要信號——北上廣深的二手房價全線環比下跌。**跌幅很小，但看出議價空間加大了。

遏制環比上漲的調控還是有效果的——10月份全國二手房價環比下跌的城市，比9月份增加了一倍。

除了4個一線，還有10個城市下跌，包括此前炒得火熱的廈門、三亞、丹東和杭州。整體上，全國二手房價環比漲幅0.5%，連續兩個月收窄漲幅。

一線的拐點越來越近，下面的二三線慌得不行。

一旦北上廣深的二手房同比全線下跌，房價下跌的全國共振就開始了，下調城市會越來越多，下調幅度也會加大，房價盛宴從一線、東部強二三線、輪動到中西部弱二線、三四線，潮水退去的方向也不例外。

南京、杭州、合肥、無錫等地密集出現的“房鬧”事件，證明下跌潮已經波及到了東部二三線。這些地方還在苦苦支撐，拖延拐點到來，比如“降價未遂”的合肥，房產局長親自走了一遭降價6000元/平的樓盤，不久後房價就漲回來了。

三四線特別是棚改還未完成的中西部城市，房價還在上漲。不過漲勢放緩是肯定的，住建部最近稱1-10月棚改已開工577萬套，目標完成率99%，全國只剩下3萬套，雖然明年還有460萬套的任務，但貨幣化安置這隻印鈔機在退場，享受完最後一波福利，那些沒有大城市照拂、沒有人口流入支撐的三四線跌得比誰都快。

按照市場邏輯來判斷拐點：當中西部三四線開始出現房價下跌時，全國樓市的下行週期正式確認，本場樓市盛宴也就宣告結束了。

但這還沒完。如果光懂市場動向，那就太年輕了。

老司機都知道，中國房地產是看天吃飯的，政策很擅長將拐點往後拖。

02

最關鍵的調控指標——信貸政策

房地產短期看金融。只要信貸放鬆，房地產就不愁需求。

這大概也是今天地產股領漲的原因——除了杭州這條“房貸利率全面鬆動”的消息，我實在找不到其他的。

實際上，10月底股市已經因為“多城房貸利率鬆動”的消息掀起過一波漲停潮，其中就包括杭州。今天杭州都市快報不過是炒炒冷飯，但“全面鬆動”四個大字實在太打雞血了。

像杭州這種房價下行壓力加大的城市，地方上都會比較急。下調5%的利率，幅度不大不小剛剛好，可以用來試探上邊的口風，成則救財政，敗也不過就是約談。

房貸利率鬆動、首付比例下調，這些都是判斷調控放鬆的關鍵金融指標。

我認為，當前房貸利率沒有大幅下調的勇氣，在這方面，一線仍然是最好的觀察範本。

這兩個月來，北上廣深均上演了一出“復甦未遂”——

9月，北京一手房成交5574套，創下全年最高點，結果10月份被打回原形，跌至4198套；

8月，上海一手房網籤數據是14448套，9月驟降到2590套；

9月，廣州成交量創全年新高，10月卻出現50.81%的降幅；

8月，深圳一二手房成交量均出現去全年最高點，分別為3694套和7208套，9月分別降至2169套和4492套。

在成交量短線急速下跌的背後，都是一線城市的金融政策只緊不松。一旦復甦的跡象抬頭了，一線就會增加信貸的調控力度——

北京的公積金新政持續收緊，貸款成本增加；

上海銀監局在10月19日一天內連開15張罰單，農行、渣打、平安、浦發等13家金融機構的分支行或信用卡中心，均因涉嫌個人消費貸款違規發放和挪用被責令整改，並處以合計1040萬元的罰款。

建設銀行深圳市分行11月2日被深圳銀監局罰款80萬元，其中一項為流動資金貸款借道第三方流入房地產項目。深圳福田銀座村鎮銀行被罰款180萬元，其中一項為信貸資金違規流入股市和樓市。

11月以來，有5家銀行因貸款違規“涉房”收到銀監部門開出的10張罰單，合計處罰金額逾400萬元。與去年同期3家銀行、6張罰單、200餘萬元罰金相比，監管從嚴趨勢明顯。

最近，人民網、新華社都轉載了中新經緯一篇《多地“首付貸”死灰復燃》的文章，點名了具體房企、具體城市。這態度你們品品，像是要放鬆信貸嗎？

矛盾越多，政策的博弈就越激烈。大家不要因為一點風吹草動就大驚小怪。我們還要耐心等，熬過這一段博弈期。

03

最有威懾力的預期指標——房地產投資失速

現在房地產打的是一場“預期之戰”。

別看官媒態度似乎有所反覆，一會兒是新華社堅稱要“全社會放棄幻想”，一會兒是人民日報、《經濟日報》説“我們既不願看到房價過快上漲，也不希望房地產市場過於冷清”，實際上核心思想很明確——

穩住樓市預期，既不要你來造謠，也不許你唱空。

國家態度，可以從人民網轉載自旗下《證券時報》的一篇文章中略窺一二。

這位資深地產研究人士説了，國家正在從戰略上佈局，防止樓市體量下滑、房價下跌、市場悲觀，所以“從中央到地方，都在對沖和託底。”中央對沖如租購併舉、棚改，地方託底如北廣取消限價、央企國企拿地止住流拍趨勢。

我們現在要找的就是：房地產託不住經濟的時間點。

房地產投資今年以來仍是支撐固定資產投資的主力，但近幾個月房地產投資增速一直在下滑，10月份的統計數據已經出現陰影。

有一個信號很關鍵——土地購置費增速出現下滑。

房地產投資主要由土地購置費、建築安裝投資兩大頭構成，其中土地購置費因為是分期付款，所以滯後於建安費。

今年以來，剔除掉土地購置費後房地產投資增速已經轉為負值。隨着土地流拍宗數增加，鏈條會慢慢傳導到土地購置費上。這個支撐沒了，房地產投資就不可能維持高增速。市場現在幾乎是一致認為，房地產投資在接下來兩個月會繼續放緩。

如果房地產投資失速，就會有拖累經濟的嫌疑，這肯定是不行的。

**中金在2019展望報告中判斷，明年最早一季度最遲年中，地產政策將會介入調整。**這家知名券商説，以往三輪市場小週期的下行階段，政策放鬆都開始於銷售下降後的6個月左右，按此估計此輪政策調節應在2019年一季度末或二季度初。但考慮到本輪週期被拉長後市場向下的慣性更大，國內宏觀經濟面臨的壓力和國際外部環境的不確定性更高，政策調整宜及時介入。其建言，介入時間點“宜早不宜遲”，

至於調控放鬆的方向，有以下四個：

1. 大力增加市場有效供應，包括促進增量與盤活存量；

2. 適當放鬆按揭貸款首付款比例、按揭利率的過度限制，支持剛需和首改等合理住房需求；

3. 適度增加按揭貸款額度；

4. 限價措施可繼續保留，但改進定價機制與追蹤管理的合理性，包括房地價統籌管理。

中金這份報告發完後，越來越多分析師也發表了類似觀點，認為明年3-4月份很可能迎來一次結構性調整。

為哪些利益集團發言咱不知道，但很明顯，這裏已經指明瞭一個預期博弈的關鍵時間點。

稍等4個月，一切都會真相大白。在此之前，我們要做好兩手準備，一邊要相信官媒説的——大家要過一段“苦日子”，一邊也要盯準時機，看看剛需扶持政策什麼時候出台。

不過有一個事情大家要牢記於心：要對沖房地產下行風險，不可能是對全國樓市鬆綁，那樣只會助長新泡沫。

“脱虛向實”大棋考驗着中國智慧。野村的首席陸挺認為，“能把人口流動、宅基地土地改革、城市發展一盤棋做好，核心是發展中國一批大中城市，即使跌了房價也能漲回來，基建是有高回報的，一個國家的債務不可怕，可怕的是借債都是浪費掉的。”