向“地產島”説bye-bye 多家知名開發商撤離海南市場_風聞
杨四川-做事必先学会做人!-2018-11-21 09:18

海南調控房地產業要“壯士斷腕”
海南不能成為房地產的“加工廠”
“一次次的政策利好都被一些投機者當成賺快錢的機會,急功近利”
海南管理者的一次次表態,昭示了房地產業在海南自貿試驗區建設中的權重和未來。
現如今,多家開發商項目轉讓、團隊解散、公司降級、戰略退出……曾經圍着海南打轉的房企,在海南全域限購的樓市生態下,不得不重新考慮新的出路。
作者 李龍 盧才珍 | 發自 海南
2018年的海南樓市,冰封表象之下,水流暗湧。曾經的“地產島”正向另一種可能快速更迭。
一則來自海南省統計局數據顯示,2018年前三季度海南房地產銷售額1677.93億元,同比下降17%——那個變態式增長的樓市標本降速了!
全域限購的6個月裏,海南樓市出現了幾個變化;價格的天花板,降了再降;成交量重新成為新盤推貨的老大難問題;分銷大軍紛紛北上。一個變化特別突出:曾經高調入局的房企們,開始呈現陸續退出的趨勢!
近1個月內,有兩則新聞引發關注。一則是華僑城掛牌售賣2017年以12.3億元拿下的海口西海岸16.68萬方地塊,據瞭解,這是華僑城在海南唯一的一個住宅地產項目。
另一個則是近日有媒體報道泰禾退出海南市場的消息,消息稱泰禾已經拿到項目,現在正在退地。
兩則新聞背後,是房企思退的市場伏筆。
多家知名房企撤離海南市場
| 項目轉讓、團隊解散、公司降級、戰略退出 |
市場動態演變中,房企的進退成為一面反映市場優劣的鏡子。2017年,海南市場百億俱樂部從2家擴容至6家,房企最高銷售額攀升至274億,海南房地產市場被再次推向風口。
與此同時,華夏幸福、旭輝、泰禾、華僑城等紛紛高調宣佈進駐海南,成為海南眾多一線房企中的後來者。
相對先行者的大規模開發,後來者的日子並不好過,短短2年時間裏,海南樓市生態發生巨大改變,那些後來者還未磨刀收割,卻不得不面臨去或留的難題。
2018年4月22日,海南限購升級。針對不同限購區域,非省內户籍居民家庭購房需提供在海南省累計24個月或60個月及以上的個人所得税或社會保險繳納證明。
不久,旭輝海南事業部宣告降級為城市公司,歸到深圳公司旗下管理。據內部知情人士透露,旭輝海南事業部團隊基本解散,原海南事業部總經理杜超去了和昌地產華南區域。
旭輝在海南佈局的四個項目同樣命運多舛,石山小鎮項目,在退與拿的權衡中,最終選擇了退出!三亞新澳立洋、海口譽城農莊兩項目因地塊手續不全,不具備開發條件,一直被“冷藏”,而唯一一個主打住宅開發的三亞鉑悦亞龍灣項目,也因環保問題被停工。

三亞鉑悦亞龍灣
此後,“泰禾退出了海南市場”、“華僑城售賣海南唯一一塊住宅用地,轉向文旅產業開發運營”等消息不斷被傳出。
今年7月13日,有媒體報道佳兆業將接手中弘如意島項目,正式進入海南市場。但一個月後,在8月28日的業績發佈會上,佳兆業主席兼執行董事郭英成卻打起了太極:“海南島的發展,未來看會更好一點,然而即便佳兆業想推動如意島收購,現在不明朗因素還是比較多。”
以產業新城、產業小鎮為核心業務的華夏幸福,2017年開始籌謀進入海南,與三亞、文昌等市縣達成意向合作,將打造三亞華夏幸福互聯網產業小鎮等三個項目。在此期間,華夏幸福還曾在瓊中考察,與海墾控股洽談合作事宜。
但截至目前,仍未傳出有項目正式簽約的消息。從華夏幸福的官網可以看到,在其佈局的80餘個區域,海南市場的版圖仍未點亮。而據業內人士爆料,華夏幸福已從海南市場撤出,“最主要是地塊沒談攏”。
同時,一直傳言進入海南市場的陽光城,其實已有團隊在海南,但仍遲遲拿不了項目,被擋在門外。
除了一線房企外,小房企也在加速撤退。
10月10日,ST椰島公開掛牌海南椰島陽光置業有限公司60%股權及椰島綜合樓整體轉讓,轉讓底價4億元。目前西安天朗地產集團有限公司已向海南產權交易遞交了《產權受讓申請書》,並已繳納保證金人民幣6000萬元。

海南椰島
另據AI財經社報道,海南椰島在2018半年報中披露,椰島廣場和椰島小城一期兩個項目,累計尚未出售面積約15835.37平方米。
除了公開市場的資產拋擲,小房企私下的動作也相當頻繁。一位在海南地產圈打拼了10年的項目負責人透露,與他私交甚好的一家小房企,去年就已將手中剩餘的土地統一打包賣給了國內某知名開發商。
而另一位小房企的負責人也向網易房產表達了出走的意向,手中的土地正在尋找接盤者,目前開發已經停滯,行業洗牌進度在加快。
去地產化啓幕 海南向“地產島”説再見
| 省級重點項目 房地產類從83個鋭減至1個 |
如果把時間拉回到2年前,房地產對海南GDP貢獻量接近50%,2017年銷量2292.61平米創下歷史新高。在“一波流”去庫存之後,海南房地產開始畫出另一條弧線。
2018年兩會期間,省委書記劉賜貴、省長沈曉明同時向海南房地產開炮,劉賜貴強調,海南調控房地產業要“壯士斷腕”,“海南不能成為房地產的‘加工廠’”,沈曉明同時表示:“減小海南省經濟對房地產的依賴”。
隨後海南330新政、422新政出台,調控不斷加碼。僅8月份就陸續出台了7份與地產相關的調控政策,房地產高歌猛進的勢頭得到遏制。
今年前三季度,海南房地產成交面積1138.7萬平米同比下跌34.6%,房地產開發投資同比下降15.2%。

海南百日大招商新聞發佈會現場
在招商引資上,房地產項目被嚴格把控。2017年6月,海口綜合招商推介會計劃簽約115個項目,但沒有一個是地產類項目。
2018年70個省重點項目出爐,地產項目僅有1個。而在2017年海南省501個重點項目中,房地產業項目83個,是十二個產業中項目數最多的行業,房地產業重點項目數佔比從16.5%降至1.4%。
2018年海南百日大招商任務表中,共十餘個重點招商產業,房地產未在其列。同時,在本次招商中,房地產開發企業不納入總部企業認定範圍。
在目前確定落地的企業中,融創集團、華僑城集團等,皆不涉及傳統地產業務,而是將目光瞄準了文旅產業。
政府的有意為之,房企的配合出演,都在暗示房地產業正從神壇跌落,降温態勢明顯。
與此同時,海南產業佈局開始發生變化。《中國(海南)自由貿易試驗區總體方案》中指出了海南未來的產業重心佈局,將集中在旅遊業、現代服務業和高新技術產業。
近日,省發改委公佈的信息顯示,2019年海南省重點項目申報也將以這三大行業為主導,也給出未來行業重心將開啓新轉移的信號。
自貿島時代 開發商面臨轉身
| 傳統住宅業務已近末路 文旅、康養項目受捧 |
隨着自貿島時代來臨,在全域限購6個月後,海南去地產化聲音也愈發強烈。
海南近期發佈前三季度的統計報告顯示,GDP增速為5.4%,剔除房地產行業後,GDP同比增長7.1%。與此同時,“百日大招商”和總部經濟成效明顯。
截至9月,海口市已註冊56家企業,三亞市有50家總部或區域總部、板塊總部意向落户,11家已落地。前三季度,海南的外商直接投資新設項目96個,同比增長57.4%;實際利用外資總額1.31億美元,同比增長51.5%,單純的地產項目正在遭受冷落。
但房企並未放棄自貿島機遇,只是以往蓋房子賺快錢的模式已成末路,開發商需要打造立足海南的新名片。
8月,融創在海南設立文旅集團總部,將推進醫養小鎮、康養教育片區等項目運營商入駐海南。10月,華僑城在售賣海口住宅項目的同時,轉身高調拿下文昌宋氏祖居等文化旅遊項目。
11月,海航地產不僅改換門面做起長租公寓的生意,主營業務也變更為機場投資與運營等。在海南深耕多年的雅居樂等房企,也在醫療、旅遊、教育等方面進行深入佈局,不難看出,後自貿島時代,越來越多的地產商正在以其他形式抓住自貿區新的風口。
產業地產也在這一輪變革中被寄予厚望。隨着自貿區(港)建設的持續推進,高端人才、就業人口的大量流入,賦予產業地產新的契機。
海南錦誠旅遊地產服務機構董事長王路表示,“政府限制住宅市場,其實是希望有更多非住宅類產業的發展,每一次海南有利好政策發佈,大家都會關注住宅市場,造城大量的資金、投資方往住宅方向走。海南做自貿區,更多的是要填補海南本省產業的空缺,引進更多的就業人口、高端人口,對海南寫字樓、產業園區、人才公寓、長租公寓等不可售可居住的物業、商業類地產都是一個大利好。”
一個月前,海南省委書記劉賜貴公開反思海南歷史上三次大起大落。“一次次的政策利好都被一些投機者當成賺快錢的機會,急功近利。”
如今機遇再次擺在眼前,曾經賴以為生的快錢模式難以為繼,海南選擇了踏實而無捷徑可走的一條新路徑。