向“地產島”説bye-bye 多家知名開發商撤離海南市場_風聞

海南調控房地產業要“壯士斷腕”

海南不能成為房地產的“加工廠”

“一次次的政策利好都被一些投機者當成賺快錢的機會，急功近利”

海南管理者的一次次表態，昭示了房地產業在海南自貿試驗區建設中的權重和未來。

現如今，多家開發商項目轉讓、團隊解散、公司降級、戰略退出……曾經圍着海南打轉的房企，在海南全域限購的樓市生態下，不得不重新考慮新的出路。

作者 李龍 盧才珍 | 發自 海南

2018年的海南樓市，冰封表象之下，水流暗湧。曾經的“地產島”正向另一種可能快速更迭。

一則來自海南省統計局數據顯示，2018年前三季度海南房地產銷售額1677.93億元，同比下降17%——那個變態式增長的樓市標本降速了！

全域限購的6個月裏，海南樓市出現了幾個變化；價格的天花板，降了再降；成交量重新成為新盤推貨的老大難問題；分銷大軍紛紛北上。一個變化特別突出：曾經高調入局的房企們，開始呈現陸續退出的趨勢！

近1個月內，有兩則新聞引發關注。一則是華僑城掛牌售賣2017年以12.3億元拿下的海口西海岸16.68萬方地塊，據瞭解，這是華僑城在海南唯一的一個住宅地產項目。

另一個則是近日有媒體報道泰禾退出海南市場的消息，消息稱泰禾已經拿到項目，現在正在退地。

兩則新聞背後，是房企思退的市場伏筆。

多家知名房企撤離海南市場

| 項目轉讓、團隊解散、公司降級、戰略退出 |

市場動態演變中，房企的進退成為一面反映市場優劣的鏡子。2017年，海南市場百億俱樂部從2家擴容至6家，房企最高銷售額攀升至274億，海南房地產市場被再次推向風口。

與此同時，華夏幸福、旭輝、泰禾、華僑城等紛紛高調宣佈進駐海南，成為海南眾多一線房企中的後來者。

相對先行者的大規模開發，後來者的日子並不好過，短短2年時間裏，海南樓市生態發生巨大改變，那些後來者還未磨刀收割，卻不得不面臨去或留的難題。

2018年4月22日，海南限購升級。針對不同限購區域，非省內户籍居民家庭購房需提供在海南省累計24個月或60個月及以上的個人所得税或社會保險繳納證明。

不久，旭輝海南事業部宣告降級為城市公司，歸到深圳公司旗下管理。據內部知情人士透露，旭輝海南事業部團隊基本解散，原海南事業部總經理杜超去了和昌地產華南區域。

旭輝在海南佈局的四個項目同樣命運多舛，石山小鎮項目，在退與拿的權衡中，最終選擇了退出！三亞新澳立洋、海口譽城農莊兩項目因地塊手續不全，不具備開發條件，一直被“冷藏”，而唯一一個主打住宅開發的三亞鉑悦亞龍灣項目，也因環保問題被停工。

三亞鉑悦亞龍灣

此後，“泰禾退出了海南市場”、“華僑城售賣海南唯一一塊住宅用地，轉向文旅產業開發運營”等消息不斷被傳出。

今年7月13日，有媒體報道佳兆業將接手中弘如意島項目，正式進入海南市場。但一個月後，在8月28日的業績發佈會上，佳兆業主席兼執行董事郭英成卻打起了太極：“海南島的發展，未來看會更好一點，然而即便佳兆業想推動如意島收購，現在不明朗因素還是比較多。”

以產業新城、產業小鎮為核心業務的華夏幸福，2017年開始籌謀進入海南，與三亞、文昌等市縣達成意向合作，將打造三亞華夏幸福互聯網產業小鎮等三個項目。在此期間，華夏幸福還曾在瓊中考察，與海墾控股洽談合作事宜。

但截至目前，仍未傳出有項目正式簽約的消息。從華夏幸福的官網可以看到，在其佈局的80餘個區域，海南市場的版圖仍未點亮。而據業內人士爆料，華夏幸福已從海南市場撤出，“最主要是地塊沒談攏”。

同時，一直傳言進入海南市場的陽光城，其實已有團隊在海南，但仍遲遲拿不了項目，被擋在門外。

除了一線房企外，小房企也在加速撤退。

10月10日，ST椰島公開掛牌海南椰島陽光置業有限公司60%股權及椰島綜合樓整體轉讓，轉讓底價4億元。目前西安天朗地產集團有限公司已向海南產權交易遞交了《產權受讓申請書》，並已繳納保證金人民幣6000萬元。

海南椰島

另據AI財經社報道，海南椰島在2018半年報中披露，椰島廣場和椰島小城一期兩個項目，累計尚未出售面積約15835.37平方米。

除了公開市場的資產拋擲，小房企私下的動作也相當頻繁。一位在海南地產圈打拼了10年的項目負責人透露，與他私交甚好的一家小房企，去年就已將手中剩餘的土地統一打包賣給了國內某知名開發商。

而另一位小房企的負責人也向網易房產表達了出走的意向，手中的土地正在尋找接盤者，目前開發已經停滯，行業洗牌進度在加快。

去地產化啓幕 海南向“地產島”説再見

| 省級重點項目 房地產類從83個鋭減至1個 |

如果把時間拉回到2年前，房地產對海南GDP貢獻量接近50%，2017年銷量2292.61平米創下歷史新高。在“一波流”去庫存之後，海南房地產開始畫出另一條弧線。

2018年兩會期間，省委書記劉賜貴、省長沈曉明同時向海南房地產開炮，劉賜貴強調，海南調控房地產業要“壯士斷腕”，“海南不能成為房地產的‘加工廠’”，沈曉明同時表示：“減小海南省經濟對房地產的依賴”。

隨後海南330新政、422新政出台，調控不斷加碼。僅8月份就陸續出台了7份與地產相關的調控政策，房地產高歌猛進的勢頭得到遏制。

今年前三季度，海南房地產成交面積1138.7萬平米同比下跌34.6%，房地產開發投資同比下降15.2%。

海南百日大招商新聞發佈會現場

在招商引資上，房地產項目被嚴格把控。2017年6月，海口綜合招商推介會計劃簽約115個項目，但沒有一個是地產類項目。

2018年70個省重點項目出爐，地產項目僅有1個。而在2017年海南省501個重點項目中，房地產業項目83個，是十二個產業中項目數最多的行業，房地產業重點項目數佔比從16.5%降至1.4%。

2018年海南百日大招商任務表中，共十餘個重點招商產業，房地產未在其列。同時，在本次招商中，房地產開發企業不納入總部企業認定範圍。

在目前確定落地的企業中，融創集團、華僑城集團等，皆不涉及傳統地產業務，而是將目光瞄準了文旅產業。

政府的有意為之，房企的配合出演，都在暗示房地產業正從神壇跌落，降温態勢明顯。

與此同時，海南產業佈局開始發生變化。《中國（海南）自由貿易試驗區總體方案》中指出了海南未來的產業重心佈局，將集中在旅遊業、現代服務業和高新技術產業。

近日，省發改委公佈的信息顯示，2019年海南省重點項目申報也將以這三大行業為主導，也給出未來行業重心將開啓新轉移的信號。

自貿島時代 開發商面臨轉身

| 傳統住宅業務已近末路 文旅、康養項目受捧 |

隨着自貿島時代來臨，在全域限購6個月後，海南去地產化聲音也愈發強烈。

海南近期發佈前三季度的統計報告顯示，GDP增速為5.4%，剔除房地產行業後，GDP同比增長7.1%。與此同時，“百日大招商”和總部經濟成效明顯。

截至9月，海口市已註冊56家企業，三亞市有50家總部或區域總部、板塊總部意向落户，11家已落地。前三季度，海南的外商直接投資新設項目96個，同比增長57.4%；實際利用外資總額1.31億美元，同比增長51.5%，單純的地產項目正在遭受冷落。

但房企並未放棄自貿島機遇，只是以往蓋房子賺快錢的模式已成末路，開發商需要打造立足海南的新名片。

8月，融創在海南設立文旅集團總部，將推進醫養小鎮、康養教育片區等項目運營商入駐海南。10月，華僑城在售賣海口住宅項目的同時，轉身高調拿下文昌宋氏祖居等文化旅遊項目。

11月，海航地產不僅改換門面做起長租公寓的生意，主營業務也變更為機場投資與運營等。在海南深耕多年的雅居樂等房企，也在醫療、旅遊、教育等方面進行深入佈局，不難看出，後自貿島時代，越來越多的地產商正在以其他形式抓住自貿區新的風口。

產業地產也在這一輪變革中被寄予厚望。隨着自貿區（港）建設的持續推進，高端人才、就業人口的大量流入，賦予產業地產新的契機。

海南錦誠旅遊地產服務機構董事長王路表示，“政府限制住宅市場，其實是希望有更多非住宅類產業的發展，每一次海南有利好政策發佈，大家都會關注住宅市場，造城大量的資金、投資方往住宅方向走。海南做自貿區，更多的是要填補海南本省產業的空缺，引進更多的就業人口、高端人口，對海南寫字樓、產業園區、人才公寓、長租公寓等不可售可居住的物業、商業類地產都是一個大利好。”

一個月前，海南省委書記劉賜貴公開反思海南歷史上三次大起大落。“一次次的政策利好都被一些投機者當成賺快錢的機會，急功近利。”

如今機遇再次擺在眼前，曾經賴以為生的快錢模式難以為繼，海南選擇了踏實而無捷徑可走的一條新路徑。