中國人的住房短缺被“平均掉了”_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：一姐

任澤平的團隊今天出了一個講中國住房存量的報告，報告內容總結為一句話就是：中國的房子沒有多到過剩，但也沒有短缺。從他們統計看，去年中國城鎮人均建築面積為34.4平方米，套户比是1.07，按家庭户計算，去年城鎮套户比時1.11。

套户比是衡量住房供需的指標，數字越接近1，意味着供需越平衡，比1小的太多，表明供給不足，比1大的太多，表明供給過剩。美國、日本的套户比目前大概是1.15和1.16，歐盟國家略低，比如德國和英國，分別是1.02、1.03。跟這些國家比，中國既沒有太高，也沒有太低。

報告測算了1978年到2017年的住房存量變化趨勢後發現，中國城鎮住房套户比從當初的0.8增加到1.03。顯然，在住房市場上，短缺已經不存在了。但為什麼仍然有很多人買不起房子，為房子揪心？報告的解釋是“不均衡”。

這個結論跟十九大的提法一脈相承。十九大報告跟之前一大不同就是提出了中國特色社會主義進入新時代，社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平均、不充分的發展之間的矛盾。

具體到住房市場，報告認為不均衡表現在幾個方面：

首先是人均住房的不均衡，最低20%的城鎮家庭僅擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭胡擁有40%或更多的住房面積。

這個數字如果跟財富分不相比其實並不算過分，前年北大的報告提到中國是超過三分之二的財富，集中在1%的家庭。按這個數字計算，有錢人買房還是挺節制的。

但這種不均衡已經有進一步加深的去世了。18年前，住房面積最少的10%的家庭所使用的住房面積佔比是3%，到2010年，他們使用的住房面積佔比縮減到了2.3%。這説明，窮人的住房情況並沒有跟隨經濟發展變好。

第二個不均衡是區域間的不均衡。雖然中國整體套户比超過了1，但京津渝粵4省套户比低於1.0，測算幾個一線城市平均套户比只有0.97，而東北三省的套户比則平均為1.17，顯然，在套户比這個數字上，又有不少人是被平均的。

不只是套户比，人均住房建築面積也存在不均衡，三四線城市人均住房建築面積是33.5平米，一線城市的人均住房面積只有25.9，三四線城市明顯要比一線城市的人住的舒服。

這幾個數字基本能佐證目前一線城市住房市場的緊張和一直以來房地產投資圈推崇的“京滬永遠漲”理論。

第三個不均衡是家庭套數比和個人住房面積之間的不均衡。單純從是否住在自住房的情況看，中國人都有房子住，但很多人是跟父母、兄弟姐妹或者大家庭一起住。報告提到2010年中國户均規模是3.09人，一個家平均住3.09人。而日本、美國和韓國都不超過3。

因此，如果把2017年中國城鎮人均住房建築面積按照0.7的係數摺合為使用面積僅為23.0平方米，明顯低於主要發達經濟體水平。而當前美國人均住房建築面積是67平，德國、法國也都超過了38平，我們印象中房子特別小的日本是33平，韓國是28平，都比中國的23平大。

這個數字説明，中國人的居住環境並沒不是很“寬鬆”，其中可能有不少人屬於被迫與家人共居一室。

從世界主要經濟體的發展規律看，家庭户均規模縮小是趨勢，按照這個規律推算的話，中國未來的住房需求仍然有很大空間。報告認為中國房地產市場仍然處於白銀時代。

不過這個報告最大的遺憾，是論證了各種數據，但關於中國存量房到底有多少還是一個模糊的數字，住房市場繁榮了這麼多年，居然沒有一個權威部門有一個準確的存量房數據。也是一大奇觀。