北京這一屆是動真格的_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

“北京市很多地根本供不出來(指無法進入市場程序)，原因是每年土地供應總量中的約40%以上，都被中央機關、部委、部隊大院直接划走，這在地產圈已是公開的秘密。”原華遠地產董事長任志強曾經這麼評價北京的土地供應市場。

2010年初，北京市公佈了巨大的供地計劃，計劃供應住宅用地不少於2500公頃，但到年末，商品房用地供應計劃（1250公頃），僅完成了73.84％。

再看看往年數據，2014年北京市計劃供地總量為5150公頃，實際完成建設用地3161公頃，完成了計劃的61.4%；2015年，北京市計劃供應國有建設用地4600公頃，實際完成2300公頃，完成計劃的50%；據説2016年更慘，全市國有建設用地計劃供應總量4100公頃，住宅用地1200公頃，完成度僅僅超過18.2%，宅地完成度稍高，在25%左右。

這個情況在2017年，出現而來變化。北京市規土委公佈的數據顯示，2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%。其中共有產權住房用地供應量達到207公頃，完成率104%。

實際上，從2017年開始，北京就大幅增加了土地供應。尤其是宅地供應，共有產權用地更是多次批量釋放，2017年北京全年供應土地128宗，相比2016年44宗多出兩倍；住宅用地更是從2016 年的15宗飆升到了2017年的71宗。

到了今年，雖然北京市建設用地計劃與2017年基本持平，但上半年成交土地的總建設面積僅174.97公頃，遠遠低於1000公頃的供應計劃。到了下半年北京開始加大了土地供應力度。10月，北京共新增土地供應16宗，其中包括居住類用地14宗，土地供應數量、宅地供應數量較9月均翻倍，創下了今年土地供應的新高。

同時，10月新增供地，還打破了之前兩年“限房價、競地價”的模式，開始嘗試取消商品房限價，可見目標和態度的明確。

不僅如此，“被給予厚望卻總讓人失望”的租賃市場，今年也有新氣象。此前，北京市規劃和自然資源委員會，集中公示了5個集體土地租賃房用地規劃，其中三個位於通州，大興和平谷各一個。5個項目的總建築規模超過50萬平方米，預計可提供近萬套租賃房。

通州的三個項目分別位於，宋莊鎮大龐村、宋莊鎮徐辛莊中心、張家灣南火垡村，大興區的位於長子營鎮工業區，平谷區的位於興谷街道南側，大致位置如圖

這個舉措對應的是今年6月出台的《北京市2018年建設用地供應計劃》中“北京今年集體土地租賃住房用地供應200公頃”。

利用集體土地補充租賃市場供給，是北京市早就定下的政策。去年11月16日，《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》中已經明確，從2017年起5年內，北京將供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房。

除了增加供給，北京市在人口控制上的舉措，預計也將減輕租賃市場的供需壓力。在2015年公佈的《中共北京市委關於制定北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》中提出，到2020年，北京常住人口總量控制在2300萬人以內，城六區常住人口比2014年下降15%左右。

而控制人口的舉措已經開始顯示出作用，這幾天剛剛公佈的《北京市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》實施情況的中期評估報告顯示：去年北京常住人口規模為2170.7萬人，比2016年減少2.2萬人，是自1997年以來首次實現負增長，如果扣除自然增長因素(出生人口數減去死亡人口數)，淨流出人口數量10.4萬。此外，2016至2017兩年間城六區常住人口規模累計下降74萬人，年均下降3%左右。

一方面增加租賃用地的土地供應量，一方面減少租賃房屋的人口數量，更重要的是在政策端，北京的調整也非常明顯。在保障房政策上，北京也開始向租賃市場傾斜。截止今年10月底，北京全市啓動公租房分配2.1萬套，完成全年分配公租房1.5萬套實事任務的140%。2017年9月的北京市住建委數據顯示，自2012年開始建設公租房的北京，已分配公租房14.7萬套，分配率達到73.5%。

對於公租房最為人詬病的“轉租”問題，北京住建委也加強了監管。11月15日，住建委的“曝光台”欄目曝光了之前7起公租房違規轉租，並首次給出了“違規轉租舉報屬實有獎”的激勵政策。

從去年爭議不斷公租房小區推廣“人臉識別”，和擬出台政策“違規轉租10年內不得申請各類保障性住房”，到今年《關於嚴格違規轉租轉借公共租賃住房家庭資格管理等工作的通知》中，對違規租户取消家庭各類保障房資格，信息記入不良信息檔案，並且5年內該家庭不得再申請公共租賃住房（含市場租補貼）及共有產權住房，都看得出住建委的決心。

據鏈家去年發佈的數據，北京現在有35%的人租房住，按照常住人口2100萬計算，大約有735萬人在租房，這樣的數量，需要自上而下的配合。

《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》新版中提到，2017年到2021年將供應住宅用地6000公頃(平均每年供應1200公頃)，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設，其中，產權類住房約佔70%，租賃類約30%，產權類住房中，商品住房約佔70%，保障性住房約佔30%。也就是租賃類約45萬套，保障性住房約31.5萬套。

所以，北京市對租賃市場的支持力度不可為不大，但過去各類以政府為主體的保障房建設，也曾給很多“無房一族”帶去希望，最終仍有不少走進了“尋租”地帶。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，至少這次看起來，北京是要動真格了。