房貸利率鬆動，房價要漲？_風聞

銀行對房貸的依賴類似於地方政府對土地財政的依賴

文/馬繼鵬

最近，多地多家銀行房貸利率鬆動，引發猜想，有人擔心，房價是不是又要漲了？畢竟前幾年，利率鬆動就是房價上漲的“前奏”。

另外，從目前的經濟狀況看，“重啓房地產”也不是完全沒有可能，這是一種又快又簡單的拉動經濟增長的方式。

不過，我要説的是，大家的擔心或許是多餘的，銀行鬆動房貸利率，主要原因在於銀行本身，和房價的關係不大。

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房貸政策是影響購房者的主要因素之一，絕大多數購房者都需要貸款買房，要刺激房地產，最便捷的方式就是房貸打折。

2015年末，北京房價暴漲前夕，當時很多銀行住房貸款都可以打85折，甚至有銀行可以打8折。2016年初，北京房價就開始暴漲。

房貸利率變化對購房者的影響主要體現在兩個方面：一，利率低就意味着月供會降低（利率會上調，但折扣是不變的）；二，利率降低，會增加房價上漲的預期。

上述兩方面的影響，會導致同一個結果，更多的購房者和資金會進入房地產市場，人流、資金流都有了，房價不漲都難。

現在，房貸利率鬆動後，房貸利率依然高於基準利率，但整體利率會下降，這就是很多人擔心的，房價可能會有一次上漲。

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來看看具體情況。

有媒體報道，最近，北京、深圳、廣州等下調5個點左右。首套房貸利率連續22個月上漲的情況，有望在接下來幾個月迎來拐點。

在北京地區，大多數銀行實行首套房基準利率上浮10%，二套房基準上浮20%，但部分原本定價較高的股份行和外資行利率出現回落。

在廣州，有中介稱，10月中國銀行下調首套房貸利率，從上浮15%下調為上浮10%。光大銀行、民生銀行執行目前首套上浮25%，較此前下調了5個百分點。

在杭州，房貸利率也有明顯鬆動，10月以來，四大行中工商銀行和中國銀行的部分網點，在杭州地區開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍執行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。

甚至有中介機構稱，成都、武漢、南京、合肥、鄭州等城市有希望將降低首套貸款利率，明年上半年，大部分城市可能迴歸基準利率，以及首套利率打折。

還有報道稱，在杭州辦理住房按揭貸款是，如果順便再購買銀行的理財產品，可以申請到較基準利率上浮15%的利率優惠。

除了利率上浮幅度回調外，銀行的放款速度也快了，有中介説，資質好、信息清晰的申請一個月之內基本都能放款到賬，甚至還有一個星期放款的情況。

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銀行為什麼現在降低房貸利率上浮幅度，説法很多。有人認為是銀行年底資金不緊張了（2018年額度沒用完），也有人認為現在沒人買房了，銀行降低利率上浮幅度搞“促銷”。

上述原因，都有可能，但核心原因還是銀行房貸業務量下降，而這又是銀行不得不抓牢的信貸業務。

央行公佈的數據顯示，10月份居民按揭貸款增加3730億元，環比下跌13.44%，同比小幅上漲0.55%，略高於去年同期，按揭貸款增量規模已連續3個月下跌。

另據央行上海總部的公佈數據顯示，8月上海個人住房貸款增速回落，當月上海個人住房貸款分別增加51.34億，而之前兩個月分別是73.77億和68.96億。

10月份，上海個人住房貸款還在回落。當月個人住房貸款增加53.18億元，環比和同比分別少增13.34億元和7.58億元，當月增速3.9%，環比和同比分別回落0.1個和13.7個百分點。

個人住房貸款增速放緩的趨勢在央行發佈的《季度金融機構貸款投向統計報告》中體現的更加明顯。

比如，在第二季度報告中，2018年6月末，個人住房貸款餘額為23.84萬億元，同比增長18.6%，增速比上季末低1.4個百分點。

在第三季度報告中，個人住房貸款餘額24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比上季末低0.7個百分點。

可以看出，不管是月度數據還是地方數據，或是季度數據，個人住房貸款增速都在下降，這時候其實最着急的是銀行。

以下是農業銀行、建設銀行和工商銀行2018年半年報中披露的數據，從中可以一窺房貸對銀行的重要性。

農業銀行的財報中稱，上半年貸款佔比最高的是租賃、商務服務和房地產業，下降最多的是製造業。

要知道，國家現在在抑制房地產，而在鼓勵發展製造業，但農業銀行卻交出了截然相反的“成績單”。

上面是農業銀行財報中個人貸款分佈情況，住房貸款佔比高達78.4%，農户貸款只有可憐的5.4%。

銀行為啥鍾愛住房貸款，財報中也體現的一目瞭然。

以上是建設銀行各類型貸款和不良貸款情況，可以看出，個人住房貸款不良率低至0.25%，其他銀行其實也差不多。

以上是工商銀行的個人貸款分佈情況，其中住房貸款佔比比農行還高，高達80.5%，高於去年的79.6%。

上面的數據説明兩個問題：

1、房地產貸款是銀行的最最最重要貸款（佔比高），如果下降，對業績的影響很大，銀行對房地產貸款的依賴類似於地方政府對土地財政的依賴。

2、比例高，但不良率卻很低，現在監管逼着銀行給民營企業貸款，但對銀行來説，不如貸款給房地產。

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從以上分析可以看出，並不是銀行要降低利率上浮幅度讓房價升温，反而是因為房價降温導致銀行生意受到影響，銀行才主動應對。

更重要的是，銀行降低的房貸利率上浮幅度其實也並不大，最多也就10%，很多銀行只有5%，房貸利率還是高於基準利率的。

某機構最近發佈的《2018年10月中國房貸市場報告》顯示，10月全國房貸利率首套房及二套房貸款利率平均值保持上升，漲幅持平上月。

該報告顯示，一線城市及二線城市利率中出現部分銀行房貸利率高位回落的情況，但總體利率水平保持平穩，未來出現房貸利率大面積回落的可能性不大。

報告數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，出現首套房貸款利率下調的銀行數量為19家，較上月增加16家，但回調的幅度一般在5個百分點左右，利率仍維持在基準上浮15%至20%的水平。

所以，這充其量是銀行搞的一點小幅“促銷”，並不意味着房給地產市場鬆綁。而銀行現在“促銷”是因為手裏有錢了，今年下半年開始，貨幣政策已經明顯寬鬆了。

7月31日中央政治局會議精神言猶在耳，樓市調控仍在半途，指望政策轉向顯然是一廂情願的。