説説常識：“居民財富基本上被房地產掏空”是一句蠢話_風聞

        11月24日,中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院與中國誠信信用管理股份有限公司聯合發佈《中國宏觀經濟分析與預測(2018-2019)》，稱“居民財富基本被房地產掏空!”。

        首先，房地產就是財富，居民即使真的將絕大部分資金都投入到了房地產，從而影響到了社會的經濟發展與居民的正常生活，那也只能批評説，居民的財富結構有問題，而不是“居民財富基本被房地產掏空!”。因為居民的財富並沒有減少，只是作為財富載體的資源，其分佈結構不合理。

        中國傳統上形容人們沒有財富的貧窮語言有：

        “食不果腹，衣不蔽體”；

        “上無片瓦，下無立錐之地”。

        今天的中國社會基本上不存在“食不果腹，衣不蔽體”現象了。因此基本上不能用這句話來形容人們沒有財富的狀況了；但是“上無片瓦，下無立錐之地”的現象在城市裏，尤其是在一線城市裏卻還很普遍。

        即使一些人在中小城市是有住房的，但是其中很多人到了大城市，依然面臨“上無片瓦，下無立錐之地”的窘境。因此，這些人儘自己的洪荒之力在城市，尤其是大城市裏獲取一套住房，就是他人生中最大的一筆財富。説他們的財富被掏空了，莫非人民大學將這些人的住房沒收了？

        顯然，人民大學是在沒有明白財富是什麼的情況下，胡説八道。

        有人會説，人家批判房價太高，是從老百姓的角度考慮問題，你有必要在這裏吹毛求疵嗎？

        問題是，房價高是市場現象，並且它就是老百姓積極買房造成的結果。因此批判房價高，就是在批判老百姓的價值觀。

        如果老百姓的價值觀確實錯了，批判也是應該的。但是，老百姓的價值觀未必錯了。因為，中國的房價相對較高，是一個合理的經濟現象。因此，老百姓努力將住房作為最大的財富載體，是符合經濟規律要求的價值取向：        

         説中國的住房價格相對較高是合理的經濟現象，是從對經濟規律的分析得出的結論：          一、中國古代農業社會的傳統環境下形成了中國人民特有的住房文化。        古代中國的農業經濟發達，導致了中華民族是一個習慣於長期在一地居住的民族。長期在一地居住，擁有自己的房屋就是必需的條件。因此中國人對於擁有自己的房屋有着特別的情結。        這與西方人慣於搬遷移徙的住房文化，因此不太主張對於房屋的擁有，大不相同。所以在世界上中國人的住房自有率特別高。        據社科院2015年的一個調查，中國家庭住房自有率高達95.4%。遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。        因為每個人都想要在所居住的地方擁有自己的住房，所以在眾望所歸的城市裏，相對於需求量，住房的資源稀缺度就會很高，於是價格也會很高。        如果能夠改變中國人的這種傳統住房文化，人們對於自有住房的要求降低一些，購買住房的有效需求就會降低很多，住房的市場稀缺度就會減少，住房價格的上漲也就會緩慢很多。        二、中國的宜居土地面積偏小，宜居土地的相對稀缺，天然決定了中國房價在同等經濟水平下相對較高。        中國1類宜居土地只有國土面積的19％，而且其中55％還是耕地。另一個事實是中國人均耕地面積僅1．4畝，為世界平均水平的40％。        這個客觀環境決定了，經濟水平提高的同時，不可再生的土地資源的稀缺度，就會相對於其它可以通過生產而增加，從而降低其稀缺度的資源，迅速提高。        在今天的生產力水平下，住房是必須在土地上建築的。土地資源稀缺度的提高，必然地會導致住房成本的提高，於是住房價格的提高也就不可避免。        三、也是最關鍵的原因，中國經濟這幾十年的快速發展，造成了財富奇蹟，導致投資房產積極性空前高漲。        這幾十年的經濟快速發展，伴隨的是民眾收入水平的大幅度提高。於是民眾的投資能力也迅速提高。而一些城市的房產價格上漲導致的財富奇蹟，必然地刺激着人們的住房投資慾望。        同樣是宜居土地面積偏小，有着與中華民族相近的住房文化，並且經濟曾經連續快速發展的日本，也曾出現過房價暴漲的過程。        因為在經濟快速增長過程中，土地的價值提升會特別快速。 假設：原來一畝地產出作物100斤，單價為每斤1元，則每畝地的經濟產出為100元。此時每畝地價為1000元。那麼地價收入比為10。        當生產力進步以後，一畝地產出作物1000斤，這時如果單價也跌到0.1元，則每畝地經濟產出依然為100元。按照地價收入比10計算，那麼每畝地價也依然會是1000元。        但是在經濟社會里的財富關係要求下，這時候單價不會降到0.1元，而很可能只降到0.5元，於是，每畝地地經濟產出達到500元。那麼按照地價收入比為10計算，地價就該上升到5000元。        中國這幾十年的生產力進步特別快速，每單位面積土地上的經濟產出增長也特別快速，當然地價的快速上升就是經濟與市場規律決定下不可避免的現象。         而住房又必須建在土地上，隨着土地價值的快速提升，房價的快速上漲當然就無可避免。        上面分析的三個原因中，除了第一個原因以外，剩下的原因就是世界共同的了。而且第一個原因又會隨着社會環境的變化而逐漸改變。

        比如現在一線城市很多年輕人就寧願租房住了。他們在一個地方常住的習慣也在漸漸改變。因此我們預測住房價格趨勢的時候，更需要關注的因素是後面兩個。尤其是第三個，經濟增長的趨勢。

        理由很簡單：世界上除了土地資源以外，其他資源的稀缺性都會隨着生產力水平的提高，而不斷降低。只有土地資源目前沒有這個前景。於是相對於其他資源的斜度的降低，土地資源的稀缺度就會相對上升。

        因此，只要生產力進步還有空間，經濟還有增長的前景，土地的稀缺度就會繼續增加。自然，在土地上的房產的價格，就還有上漲的空間。

        當然，那些房產價格已經上漲過快的城市，應該會有階段性的回落。但是隻要中國的經濟增長還有空間，房產市場的崩盤就不會出現。

        因此，目前中國老百姓將住房當作主要財富形態的價值判斷，基本上沒錯。批判他們的價值觀的人們自己的價值觀才是錯誤的。

        有人還會説，中國當今的房地產現象導致了消費萎縮，不利於經濟的發展，所以應該受到批判。

        這又是胡説八道！

        因為老百姓買房用於居住，本身就是消費！

         買食品吃是消費；

        買衣服穿是消費；

        買轎車開是消費；

        買房子住就不是消費！什麼邏輯？

        如果承認買房子住也是消費，當然就不存在房地產抑制消費的邏輯了。

        有人或許還會説，買房住確實是消費。但是房價上漲導致人們過多將資金用於住房開支，抑制了其它資源的消費，對經濟增長難道不是消極因素嗎？

        又錯了！房價上漲對增加居民消費是有利而不是有害。       

         房價上漲會帶動房地產經濟的發展，從而帶動整個國民經濟的發展。經濟發展了，就業增加了，工資增長了，居民消費能力增強了，消費增長才有經濟基礎。          

         1、上面説了，【房價上漲會帶動房地產經濟的發展，從而帶動整個國民經濟的發展。經濟發展了，就業增加了，工資增長了，居民消費能力增強了，消費增長才有經濟基礎。】        

        2、購買房產的人分兩種：        

        一種是錢不太多的人，他們買房用於自住，屬於住房消費行為，也就是本身就是消費。房價上漲的結果是導致他們的住房消費增大，也就是導致消費增長；        

        另一種是錢很多的人，他們買房是用於投資。而這一部分人對於國內現有市場的消費品種已經飽和。讓他們減少對國內房產的投資，只會使他們將多餘的錢投向國外市場，用於消費或者投資。與增加國內消費沒有關係。

        而相對於這部分人將錢投向國外，讓他們的財富用於國內房產投資，很明顯會有利於增加國內消費。        

         其實，如果撇開政治目的，高房價不應該是社會關注的焦點問題。        

        因為，高房價現象與其他任何資源價格狀況一樣，都是市場現象。人們應該做的，是努力適應包括高房價現象在內的市場要求，而不是把關注點集中在一個市場現象上。因為這是不理性的態度。而不理性的態度，會導致錯誤的行為。       

         首先説説高房價是一個市場現象：        

        房價的上漲，與其他任何資源價格的上漲一樣，都是市場需求導致的。有人為高房價投入資源，就有人因為高房價獲得資源。        

        現在幾乎所有抨擊高房價問題的人都在説，房價上漲是貨幣現象。        

        他們就不想想，同樣貨幣環境下，為什麼有的城市房價瘋漲，有的城市房價卻長期低迷？答案只有一個：不同城市的市場環境不一樣。所以房價問題就是一個市場問題。       

         按照市場問題就應該由市場自行解決的邏輯，高房價問題作為市場問題，當然應該由市場解決。而且至少在中國，目前這個問題還真的可以通過市場行為得到解決：        

        高房價現象只體現在部分中心城市。之所以這些城市房價會高，是因為這些城市集中了大量資源，導致人們都向往，從而要擠進去。因為要進去的人多，所以住房資源的稀缺性就大，房價就高。      

          如果任憑這些城市的房價上漲，當然就會提高這些城市居民的生活成本與經濟成本。按照市場規律，就會導致人才、資本等等資源的流出。        

        如果整個中國都房價過高，這些資源就只好流出國外去，也就是我批判過的時寒冰，他説的低端產業與高端產業都從中國流出的現象，就會發生。中國經濟就危險了。       

         可是不存偏見的人都知道，中國只有部分城市的房價偏高。很多城市的房價因為市場有效需求不足，還處於偏低狀態。因此完全不需要擔心因為房價偏高，會導致中國經濟危機的問題。        

        相反的，中心城市的房價偏高，固然會提高這些城市的居民生活成本，但同時可以起到阻礙更多人進入這些城市，從而緩解競爭烈度繼續增加的趨勢。

        當然更重要的是，它會促進中心城市的資源外溢，有利於其他城市的經濟，可以比較快速地追趕經濟發達城市，從而促進地區間的經濟結構平衡，與資源分配公平的進程。       

         事實上，國際上的產業轉移，從來就不是因為房價過高所導致。今天中國的北上廣深，房價已經過高，並沒有阻止他們繼續成為國際高端產業的接受城市。而且高端產業的移出國的房價，並不見得比中國的北京、上海、深圳高。       

         因為產業轉移的要求是利潤空間大。利潤空間的形成條件，固然有住房成本因素在內，但是更重要的是效率環境。尤其是高端產業，對於效率環境的要求，遠大於對一般成本因素的要求。                

        從經濟邏輯分析，證明房價不是應該被關注的焦點了。那麼從倫理道德角度出發的公平要求分析，部分城市的房價過高是不是應該被批判的呢？也不是！        

        中心城市的房價過高，是因為集中了（從公平角度分析）過多的經濟資源，從而吸引了人們的集中，所導致的。也就是説，如果不考慮市場規律要求，這些城市的資源高集中度現象本身，就是不公平的現象。        

        中心城市的居民享受了比別的城市更方便的生活條件，當然就應該付出比別的城市的居民更高的住房代價。這沒什麼不公平的。       

         如果你不想付出這麼高的住房代價，儘管離開這高房價城市，到低房價城市去居住。這本來也是高房價現象應該起到的市場作用之一——促進資源向外轉移。       

          你把本來必須用於高房價城市的住房開支，投入到了低房價城市，對於低房價城市來説就是增加了資源流入。對於本來不夠發達的地區的居民是一個資源支援，也是為社會公平做出貢獻。        

        明白了房價只不過是市場現象，而且與其他的市場現象一樣，並不存在特別的不公平。我們就應該明白，房價不應該是社會關注的焦點問題了：相對於每一個人，任何市場現象，都應該是去適應，而不是指責的。        

        菜市場的白菜價格漲了，你要麼買，要麼不買或買少一點，指責白菜價格上漲，有用嗎？應該做的是努力賺錢，不讓物價上漲降低自己的生活水平才對。       

         從社會管理角度來説，對於市場現象，需要的也是適應市場的要求，努力發展生產力，讓資源充沛起來，降低其市場稀缺性。而部分中心城市的房價上漲，客觀上也可以對資源在地區間的公平分配，起到促進作用。

        從資源相對充沛的城市流入資源相對貧乏的城市，資源的邊際效應會因此得到提高，宏觀經濟的的財富效應會更明顯。        而到一線城市買房的人少了，一線城市的房價上漲趨勢就會緩慢下來了。

        可是人們儘管明知一線城市房價高，卻依然要用盡洪荒之力進入這樣的城市，並努力在這樣的城市購買住房，顯然是因為他們認為這樣的城市的住房值這個價。從主觀價值理論出發，這是很合理的市場現象。人民大學的教授們不懂主觀價值理論吧？否則批判什麼呢？

       我並不主張高房價，我主張所有資源包括住房在內，都免費給人們使用與享受。可是，經濟與市場規律決定了，這做不到。

       市場上所有資源，如果價格過高，一定是資本過度投機的結果。

       因此，要讓市場資源包括住房在內的價格適當合理一些，需要做的，不是指責價格現象與人們的價值觀，而是提出遏制資本過度投機的方案來。可惜人民大學這麼多的教授們，只會説蠢話。