一天賣地超300億，樓市到底是冷是熱？_風聞

文|凱風君

文|國民經略（guominjinglue）

一半是海水，一半是火焰。

離2018年結束只有一個月。這一年，樓市可謂一波三折，調控態勢更是撲朔迷離，開發商困於現金流之累。

然而，即便到了年底，整個市場仍沒有閒着。

01

年底賣地井噴，所為者何？

樓市進入下行期，土地市場突然“熱”了起來。

11月26日，“小雪”節氣後第四天。北京一次性掛出13宗地塊，最終，除一宗流拍以外，其餘12宗地塊均成功出讓，一日內斬獲土地出讓金合計316.46億元。

這筆交易，不僅創下北京單日成交地塊數量新紀錄，而且一天300多億的土地出讓金，更是超過部分二三線城市全年的財政收入。

無獨有偶，就在11月，廣州共計掛出24宗地塊，出讓土地面積230.15萬平方米，起拍總價430多億元。

其實，一二線城市都在密集推地。

據中原地產統計顯示：11月，一線城市供應土地合計高達90宗，刷新了最近幾年歷史紀錄。而二線城市供應量也有所上漲，11月合計供應土地達到1400宗，也有望創下年內最高紀錄。

不是説土地市場涼涼，不是説流拍創了歷史新高，為何北京的土地市場仍舊如此“火熱”？

這背後的原因説起來很簡單，那就是這些城市都沒有完成年度賣地任務，各大城市年末集中推地已成慣例。

畢竟，賣地任務的完成與否，不僅涉及土地出讓計劃的剛性，而且切實影響到賣地收入，疏忽不得。

以北京為例。數據顯示，今年北京計劃供應住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產權住房用地200公頃），截至目前實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%。

在賣地收入上，今年1-10月，北京土地出讓金僅為997.7億，同比去年減少52.3%。

土地出讓金腰斬，賣地自然得加大力度。同時，溢價率走低，地價實質上降了，一些資金量龐大、融資輕鬆的國企蜂擁而入。

02

信號：土地出讓金三年來首降

北京只是冰山一角，土地出讓金鋭減的城市不在少數。

根據易居研究院發佈《2018年10月40城土地市場報告》：今年1-10月，40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%。

這是2016年以來，土地出讓金收入同比增速首次由正轉負。

回到具體城市，增減不一。

**賣地收入漲幅最誇張的，不是一二線城市，而是三四線城市。**藉助上半年棚改貨幣化的一路擴張，三四線城市賣地收入基本都創出歷史新高。

這其中，最高的是廣西北海，賣地收入增幅高達481.6%，接近5倍。其次是煙台（410.1%）、岳陽（298.5%）、襄陽（171.6%）。

對於一二線城市來説，在房價持續上漲的2018年，土地出讓收入增速普遍放緩，部分城市更是出現大幅下滑。

賣地收入下滑最嚴重的，除北京（-52.3%）之外，則是廊坊（-60.1%）、**南京（-49.3%）、南昌（-36.8%）、合肥（-30.0%）、廣州（-22.2%）**等城市。

顯然，賣地收入不及預期，其影響顯而易見。

對於土地財政依賴度過高的城市來説，賣地順利與否，土地出讓收入增減多少，都決定着城市財政的可支配空間。

此時不推地，何時推地？

03

趨勢：土地市場冰與火之歌

周瑜打黃蓋，一個願打，一個願挨。賣地也是如此。

城市有賣地攬金的想法，開發商得有承接土地的意願，雙方缺一不可。開發商一旦資金緊張，或對後市預期不看好，土地流拍就不在話下。

就北京而言，一天13宗土地，只有1宗流拍，雖然整體溢價率不到20%，但整體出讓金高達300多億元，至少説明房企對後市並非全無信心。

然而，這場大規模土地狂歡，卻呈現一些新趨勢。

其一，國企成了絕對主角，龍頭房企不見蹤影。

在這場北京土地武林大會中，參與者和中拍者基本都是國企或有國企背景：中建一局、中交、住總、城建、中鐵……相反，萬科、保利等龍頭房企在其中毫無聲響。

在廣州等其他城市也是如此。上週，廣州黃埔區出讓兩大地塊，拿地者分別為五礦地產、廣州地鐵。在廣州上半年的拍地榜單中，保利、越秀、華潤、中海都榜上有名，皆為國企。

背後的原因也是清晰易見，在房企融資難的背景下，民營房企普遍為“活下去”憂心忡忡，而國企卻能依靠融資優勢，在土地市場大舉攻城略地。

其二，各地或明或暗降低拍地標準，目的是為了防止流拍。

為了防止土地流拍，各地可謂使勁渾身解數。北京發明了“共享保證金”的新規，以前每拍一塊地都要繳一次保證金，如今只需繳納一次，就可參與所有地塊競拍。

與之相比，南京則是悄悄取消土拍““現房銷售”政策。過去土地競價達到最高限價的90％時，必須要進行現房銷售，如今這一規定已經不見蹤影。

合肥更進一步，直接規定，土地出讓競拍企業不足3家的，要麼轉掛牌，要麼直接取消出讓。同時，還為開發商提供了3個月分期付款的選項。

其三，即便如此，無論是土地溢價率，還是土地競拍均價，都呈現搖轉直下的趨勢。

據易居研究院數據，10月份，40城土地成交溢價率13.1%，環比下降2個百分點，同比下降19.5個百分點。

這一土地溢價率，創下了近兩年的新低。

同時，土地價格從高位，連續7個月同比下跌。

10月，40個典型城市土地成交均價（樓板價）為4323元/平方米，環比下跌0.2%，同比下跌23.7%。

至於土地流拍數量，今年以來一直保持在高位。

中原地產發佈報告稱，截至11月20日，今年一二線城市住宅土地流標高達267宗，創最近6年來最高紀錄，同比上漲152%。

地價降了，溢價率低了，流拍有增無減，土地市場的“火熱”，看來只是假象。

04

地價與房價

土地市場轉冷，對於房價來説，具有雙重效應。

一方面，麪粉價格降了，麪包價格也會受到影響。

土地市場轉冷，土地流拍增加，加上土地出讓價格走低，這會進一步加劇樓市下行的預期，進而刺激開發商降價促銷回籠資金的速度，並對房價的上漲空間產生一定抑制。

另一方面，供地少了，供求失衡之下，房價會受到何種影響？

隨着土地流拍增加，未來的土地供應量大幅減少，這又會在未來一兩年帶來住房供需的緊張。

如果屆時樓市進入上行週期，在供求失衡之下，房價將會獲得更大的上漲動力。問題是，住房需求並非一層不變，如果樓市下行週期持續，即便是剛需也會保持觀望，供求失衡的局面並不會出現。

要知道，這一輪土地市場轉冷，是市場正常變化的結果，與過去部分地方依靠有形之手人為控制土地供應不同。

值得一提的是，在土地財政壓力之下，部分城市不僅不會主動收縮供地，反而還會加大供應力度。

所以，樓市下行是因，土地市場轉冷是果。市場預期扭轉是因，地價和房價同步下行是果。

大可不必擔心，土地市場轉冷導致未來房價上漲，他們之間沒有直接因果關係。