一天賣地超300億,樓市到底是冷是熱?_風聞
观察者网用户_243807-2018-11-27 18:27
文|凱風君
一半是海水,一半是火焰。
離2018年結束只有一個月。這一年,樓市可謂一波三折,調控態勢更是撲朔迷離,開發商困於現金流之累。
然而,即便到了年底,整個市場仍沒有閒着。
01
年底賣地井噴,所為者何?
樓市進入下行期,土地市場突然“熱”了起來。
11月26日,“小雪”節氣後第四天。北京一次性掛出13宗地塊,最終,除一宗流拍以外,其餘12宗地塊均成功出讓,一日內斬獲土地出讓金合計316.46億元。
這筆交易,不僅創下北京單日成交地塊數量新紀錄,而且一天300多億的土地出讓金,更是超過部分二三線城市全年的財政收入。
無獨有偶,就在11月,廣州共計掛出24宗地塊,出讓土地面積230.15萬平方米,起拍總價430多億元。
其實,一二線城市都在密集推地。
據中原地產統計顯示:11月,一線城市供應土地合計高達90宗,刷新了最近幾年歷史紀錄。而二線城市供應量也有所上漲,11月合計供應土地達到1400宗,也有望創下年內最高紀錄。
不是説土地市場涼涼,不是説流拍創了歷史新高,為何北京的土地市場仍舊如此“火熱”?
這背後的原因説起來很簡單,那就是這些城市都沒有完成年度賣地任務,各大城市年末集中推地已成慣例。
畢竟,賣地任務的完成與否,不僅涉及土地出讓計劃的剛性,而且切實影響到賣地收入,疏忽不得。
以北京為例。數據顯示,今年北京計劃供應住宅用地1000公頃,其中商品住宅650公頃(含單列共有產權住房用地200公頃),截至目前實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃,供地計劃完成率為35%。
在賣地收入上,今年1-10月,北京土地出讓金僅為997.7億,同比去年減少52.3%。
土地出讓金腰斬,賣地自然得加大力度。同時,溢價率走低,地價實質上降了,一些資金量龐大、融資輕鬆的國企蜂擁而入。
02
信號:土地出讓金三年來首降
北京只是冰山一角,土地出讓金鋭減的城市不在少數。
根據易居研究院發佈《2018年10月40城土地市場報告》:今年1-10月,40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元,同比減少0.5%。
這是2016年以來,土地出讓金收入同比增速首次由正轉負。
回到具體城市,增減不一。
**賣地收入漲幅最誇張的,不是一二線城市,而是三四線城市。**藉助上半年棚改貨幣化的一路擴張,三四線城市賣地收入基本都創出歷史新高。
這其中,最高的是廣西北海,賣地收入增幅高達481.6%,接近5倍。其次是煙台(410.1%)、岳陽(298.5%)、襄陽(171.6%)。
對於一二線城市來説,在房價持續上漲的2018年,土地出讓收入增速普遍放緩,部分城市更是出現大幅下滑。
賣地收入下滑最嚴重的,除北京(-52.3%)之外,則是廊坊(-60.1%)、**南京(-49.3%)、南昌(-36.8%)、合肥(-30.0%)、廣州(-22.2%)**等城市。
顯然,賣地收入不及預期,其影響顯而易見。
對於土地財政依賴度過高的城市來説,賣地順利與否,土地出讓收入增減多少,都決定着城市財政的可支配空間。
此時不推地,何時推地?
03
趨勢:土地市場冰與火之歌
周瑜打黃蓋,一個願打,一個願挨。賣地也是如此。
城市有賣地攬金的想法,開發商得有承接土地的意願,雙方缺一不可。開發商一旦資金緊張,或對後市預期不看好,土地流拍就不在話下。
就北京而言,一天13宗土地,只有1宗流拍,雖然整體溢價率不到20%,但整體出讓金高達300多億元,至少説明房企對後市並非全無信心。
然而,這場大規模土地狂歡,卻呈現一些新趨勢。
其一,國企成了絕對主角,龍頭房企不見蹤影。
在這場北京土地武林大會中,參與者和中拍者基本都是國企或有國企背景:中建一局、中交、住總、城建、中鐵……相反,萬科、保利等龍頭房企在其中毫無聲響。
在廣州等其他城市也是如此。上週,廣州黃埔區出讓兩大地塊,拿地者分別為五礦地產、廣州地鐵。在廣州上半年的拍地榜單中,保利、越秀、華潤、中海都榜上有名,皆為國企。
背後的原因也是清晰易見,在房企融資難的背景下,民營房企普遍為“活下去”憂心忡忡,而國企卻能依靠融資優勢,在土地市場大舉攻城略地。
其二,各地或明或暗降低拍地標準,目的是為了防止流拍。
為了防止土地流拍,各地可謂使勁渾身解數。北京發明了“共享保證金”的新規,以前每拍一塊地都要繳一次保證金,如今只需繳納一次,就可參與所有地塊競拍。
與之相比,南京則是悄悄取消土拍““現房銷售”政策。過去土地競價達到最高限價的90%時,必須要進行現房銷售,如今這一規定已經不見蹤影。
合肥更進一步,直接規定,土地出讓競拍企業不足3家的,要麼轉掛牌,要麼直接取消出讓。同時,還為開發商提供了3個月分期付款的選項。
其三,即便如此,無論是土地溢價率,還是土地競拍均價,都呈現搖轉直下的趨勢。
據易居研究院數據,10月份,40城土地成交溢價率13.1%,環比下降2個百分點,同比下降19.5個百分點。
這一土地溢價率,創下了近兩年的新低。
同時,土地價格從高位,連續7個月同比下跌。
10月,40個典型城市土地成交均價(樓板價)為4323元/平方米,環比下跌0.2%,同比下跌23.7%。
至於土地流拍數量,今年以來一直保持在高位。
中原地產發佈報告稱,截至11月20日,今年一二線城市住宅土地流標高達267宗,創最近6年來最高紀錄,同比上漲152%。
地價降了,溢價率低了,流拍有增無減,土地市場的“火熱”,看來只是假象。
04
地價與房價
土地市場轉冷,對於房價來説,具有雙重效應。
一方面,麪粉價格降了,麪包價格也會受到影響。
土地市場轉冷,土地流拍增加,加上土地出讓價格走低,這會進一步加劇樓市下行的預期,進而刺激開發商降價促銷回籠資金的速度,並對房價的上漲空間產生一定抑制。
另一方面,供地少了,供求失衡之下,房價會受到何種影響?
隨着土地流拍增加,未來的土地供應量大幅減少,這又會在未來一兩年帶來住房供需的緊張。
如果屆時樓市進入上行週期,在供求失衡之下,房價將會獲得更大的上漲動力。問題是,住房需求並非一層不變,如果樓市下行週期持續,即便是剛需也會保持觀望,供求失衡的局面並不會出現。
要知道,這一輪土地市場轉冷,是市場正常變化的結果,與過去部分地方依靠有形之手人為控制土地供應不同。
值得一提的是,在土地財政壓力之下,部分城市不僅不會主動收縮供地,反而還會加大供應力度。
所以,樓市下行是因,土地市場轉冷是果。市場預期扭轉是因,地價和房價同步下行是果。
大可不必擔心,土地市場轉冷導致未來房價上漲,他們之間沒有直接因果關係。