年輕人，看完這些乾貨再買房_風聞

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年輕人買房一定要顧慮到後期的置換可能，所以要關注房產的“易賣性”。

什麼是“易賣性”？就是房子賣出去的難易度。因為年輕人工作、生活、情感婚姻狀況都尚不穩定，而房產又是極其“穩定”的不動產。

所以，當不穩定的年輕人遇到穩定的不動產時，最需要關注的就是這個不動產是否容易轉手。否則，規劃稍有變動，房子卻無法轉手，不僅無法成為資產增值的工具，反倒成為了拖累自己的累贅，簡直得不償失。

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如何篩選“易賣性”高的房產，它們都是什麼樣的？

“易賣性”高的房產，首先要便宜。對，你沒聽錯，首先是便宜。因為先要有足夠的人有能力買，才會有賣出去的可能，尤其是對於房產這種高價格商品，尤其是對於並不那麼看重住房品質的當下。所以，相同的地段下，小户型比大户型好賣，相同的小區裏，標價低的比標價高的好賣，相同的城市裏，剛需盤比豪宅好賣。

但是，僅僅便宜並不一定“好賣”，只能算是“能賣”，但很可能“沒人買”。所以，除了便宜之外，我們還要考慮更多因素：要儘量買“地段”好的，也就是儘量選擇靠近城市中心的、周邊配套齊全的、在地鐵口旁邊的房產；要儘量買“品相”好的，也就是儘量選擇户型好的、裝修好的、年代近的、樓層好的、物業好的房型。

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年輕人首套房，一定要用好“處女貸”。

年輕人除了“不穩定”這個特性之外，還有“工資低”、“工作年限短”這些屬性。雖説有些人家境殷實，或者存款豐厚，可以全看買房而完全不需要銀行貸款。但是，即便從理財的角度，我也依然建議年輕人選擇貸款買房。

因為在當下的中國，住房貸款很可能是唯一一個可以普惠給我們所有公民的福利了。公積金貸款的年利率只有2.75%-3.25%，商業貸款的首套房貸之前大多有85-95折，即便現在上浮20%，也只有5.88%，注意一下，你是可以一下子貸出總房款的65%-80%的，是可以一下子貸20-30年的，而我們的理財年化收益率，在5-10%也相當容易。所以，我建議你在首套房時，選擇貸款。

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如果你確認自己未來會買第二套房，那麼我建議你第一套房選擇純商貸，第二套房選擇用掉所有公積金貸款的組合貸。

前面有説，住房貸款對年輕人非常友好，但友好度也不一樣。公積金貸款利率很低，審核複雜，而且隨着繳存額度和時間的不同，可以貸款的數額也不一樣；商業貸款利率相對偏高，但是審核簡單、放貸迅速、貸款額度也可以根據銀行流水和收入證明擴大至總房款的65-80%（我國不同地區首套房的首付比例會存在一點差異）。

所以，我們可以首套房選擇純商貸，這樣可以放款迅速，而且數額也大。等到我們要買第二套房時，公積金已經繳存足夠多了，首付比例那時也攀升到了50%。這時，我們就可以全部用掉公積金，如果還是不夠，甚至可以繼續商業貸款，或者，把第一套房賣掉。而且，反正那個時候是剛需改善，可以慢慢選，不需要擔心房貸慢的問題，簡直完美。

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沒有十足的把握，首套房儘量買自己的家鄉，或者是自己所居住的城市。

工作“不穩定”、“收入低”、“工作年限短”，也決定了年輕人的“抗風險能力”相對偏低，甚至有很多年輕人是“月光族”。但你如果聽我上面所言，貸款買完房後，可就切實地成為“房奴”咯。

成為“房奴”本不可怕，但“房奴”和“房奴”也不一樣。最慘的房奴，是房子買在外地，租不出去、賣不出去、房子還不漲價，每個月還要在還貸款的同時交房租，這樣的狀態，連辭職都不敢。而且，如果買在外地，你的房子出了什麼事，也沒人幫你打理，即便燒了，你也難以應對。所以，對於首套房，儘量選擇買在自己的家鄉或者所在城市，至少，你現在或者以後一定會去住。至少，還有家人幫你打理。

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無論買新房還是二手房，至少給自己留一天作為「反悔」期。

年輕人除了不穩定、沒錢之外，還有吃虧少、經驗少、容易被忽悠。而無論是買新房還是二手房，我們都會遇到經驗豐富、套路滿滿的置業顧問、房屋中介甚至是房東本人。一個不小心、一個衝動，你就很容易稀裏糊塗地交“定金”，當你反應過來時，房本幾萬塊錢都已經到了比爾呢的賬户上，白紙黑字上也已經締結了合約。

作為一個曾經的置業顧問，我深知買房者在第一次來售樓處時，是最容易成交的，因為這個時候的買房者最不冷靜，會在售樓處的火熱氛圍、銷售的滔滔不絕、樣板間的“家的味道”中如痴如醉，然後稀裏糊塗地買房成交，越是年輕人，越是這樣。二手房？套路更多，以後再説。所以，即便你非常喜歡一個房子，也儘量只交誠意金，然後給自己一天時間回去冷靜，問問家人和有經驗的朋友，再去交定金。

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首套房儘量買開間、一居或三居，二居很雞肋，四居及以上價格又太高，不好轉手。

大開間、一居室是單身公寓，可以自己住，也可以是暫時不要孩子的男女朋友一起住，畢竟現在的年輕人，單身狗多、男女朋友換得也比之前多，想不要孩子或者晚點要孩子的，也不少。而且，未來房子出租，租户大多是一兩個人，且不喜歡和他人合租，所以這種開間和一居室是租房市場裏最搶手的，沒有之一。最關鍵的，因為面積小，總價也低嘛。

三居室，非常適合做婚房，畢竟孩子是一個一個生的，年輕的媽媽又不怎麼會帶孩子，所以一間給小夫妻住，一間給未來的孩子住，一間留給父母、保姆或親友，簡直是年輕人居家生活的完美户型！等到第二個孩子出生時，母親也有經驗了，父親的工作也穩定了，到時要麼自己帶，繼續住三局，要麼乾脆賣掉之後改善到四居，都是極好的。

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買首套房時，多關注些保障性、福利性、優惠性購房，同等條件下，不妨買它們。

房產不只是普通居民在一生中購買的最高價格的商品，也是一個國家的的民生產業，所以，是具有非常重要的福利導向的，而從“房子是用來住的，不是用來炒的”基本方針出發，幾乎所有的福利，都會向名下沒有房產的年輕人傾斜。所以，無論是哪一個城市，都會有政策性的保障房、自住型商品房、共有產權房、限價房、企業福利房等等等等。

而我們大多數年輕人，因為不是從事相關產業，也因為信息的不對稱性，之前沒有經驗，所以很多人都不知道這些優惠政策，於是，白白錯失了國家給我們的禮物。以北京為例，你當然可以買位於五環外價格高昂的老破小，你也可以買四環到五環之間90平米以下的限價房和共有產權房。

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