土地財政最後的瘋狂，地方政府賣地忙_風聞

文/馬繼鵬

臨近年末，沒有完成年度“土地財政”任務的地方政府正在做最後的努力，他們心裏也清楚，如果現在不撈一把，明年可能就沒機會了。

11月26日，北京一次性賣了13塊地，攬金316.46億元，其中12塊成功賣出，一塊流拍。

今年北京計劃供地1000公頃，其中商品住宅650公頃，截至目前實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%。另外今年已經有11塊地流拍。

瑞銀近日發佈的報告指出，中國房地產市場的需求總量大概率已經見頂，不同城市的需求將會出現結構性的分化。

由於長週期的房地產調控，地產商普遍囊中羞澀，買地時也不會像前幾年那樣出手闊綽。有朋友昨天告訴我，有些地產商民間資金週轉的利率高達20%。

需求減少了，地產商也沒錢囤地了，地方政府的土地將來賣給誰？現在多地扎堆賣地，或許是看空明年房地產市場的最好例證。

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從數量上看，北京一次性出讓13塊地其實不是今年最多的。9月12日，北京市規土委一口氣在官網上掛出66幅住宅地塊，成為今年以來掛牌量最大的一次。

前幾年，北京根本是不愁賣地的，作為房企“必爭之地”，北京的土地一般都是掛牌後就會被瘋搶，現在為什麼一掛就是好幾十塊，用意明顯。

第一、土地“接盤俠”真的少了，也沒錢了。

北京市26日推出的13宗地塊分別位於順義、大興、昌平等8個城區，包含1宗商辦用地和12宗住宅用地，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元。

當日拍賣會共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業等近50家企業參與競拍，其中幾家企業參與了多宗地塊的競價。兩宗最大的地塊分別被中鐵置業和中鐵諾德獲得。

可以看出，買走最大地塊的是大國企（中鐵置業），這説明一個道理，相比民企房產商，他們的資金還是比較充裕的。

當日拍賣還有一個小細節，北京市規土委對保證金的繳納方式進行了“創新”，採用共享保證金的方式。

説是創新，説白了就是想辦法降低賣地門檻。在以往的土拍活動中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而這次競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動。

第二、一次賣很多地，既能增加土地財政收入總額，也能降低外界對房價上漲的預期，可謂一舉兩得。

2015年是北京賣地收入最多的一年，當年成交金額突破2000億元，創造歷史最高紀錄。

當年有一個奇怪的現象，雖然共出讓103宗土地，比2014年減少38宗，建設用地和規劃建築面積同比均大幅下滑，但土地出讓金卻創新高。

當時地為什麼好賣，主要是標杆房企大舉迴歸一二線城市，導致地王頻現，直接拉昇了土地價格。

最後大家也看到了，2016年年初開始，北京房價暴漲。其實2015年賣地收入創新高就是“前兆”。

現在，情況恰好相反，由於長週期的調控，地產公司也看不到希望，所以普遍出手畏畏縮縮。

就2018年土地市場情況來看，土地流標與流拍頻現，市場並不景氣，房企拿地的積極性也不高，成交溢價率整體偏低。

今年北京住宅類土地成交的平均溢價率明顯下調，2018年只有16%，更是出現了6宗流標土地。

雖然賣不動，但政府也要硬着頭皮多賣，這樣才能給外界一種信號：政府並沒有因為土地賣不上價而減少土地供應，所以未來房價會穩定。

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不僅僅是北京，一二線城市土地市場近來升温明顯。根據統計,今年前11月,中國300個城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。

不過，11月當月，300個城市土地出讓金卻創年內新高。尤其是一線城市及重點二線城市,升温態勢更加明顯。11月合計供應土地達到1400宗，也有望創下年內最高紀錄。

26日，幾乎和北京土地拍賣同時，上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓，總成交價25.42億元。

同一日，浙江杭州拱墅區出讓三宗地塊，總面積為10.62萬平方米，最終成交總價為52.32億元。

23日，南京發佈今年第五批土地出讓預公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日，南京第四批預公告信息顯示，其曾經一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬平方米。

不僅如此，11月份以來，成都、武漢、廣州等城市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。

年末瘋狂賣地，主要原因是前幾個月流拍的土地太多。

中國指數研究院10月份發佈的數據顯示，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

流拍多了，價格也下跌了。2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%；住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

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即便地方政府賣地這麼難，官媒之前仍在警告：“個別城市高價地頻現，是調控不和諧音、應該深入調查。”

新華社年中發佈社論稱，當前三四線城市土地市場熱度高企，一些熱點城市高價地仍未絕跡。做好地價房價聯動調控的大文章，直接關乎房地產市場調控的成效。

新華社矛頭當時對準的主要是三四線城市，而重點一二線城市為了控地價，早就行動了。

2016年9月30日，北京率先提出了“限房價、控地價”的土地出讓方式：先限房價再競地價、然後競自持比例、最後競建設方案。

效果還是有的，根據官方數據，2018年上半年，北京共出讓土地31宗，成交面積392.62萬平方米，環比下降54.9%，同比下降29.6%；成交總金額751億元，環比下降58%，同比下降25.3%。

除了北京，南京、福州等二線城市也通過“限地價、控房價、競配建”等措施穩定市場。

所以，現在“麪粉”（土地）開始便宜了，你還擔心“麪包”（房子）會更貴嗎？