台灣的房子不好賣，也不好買_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：老編輯1989

陳水扁在這次台灣九合一選舉前曾經説，“韓國瑜當選高雄將變悲情城市……將再度北漂”。他家位於高雄市皇苑的“人文首璽”，2008年他入獄前斥資3600萬台幣買下15樓179坪四車位的豪宅，還有一套較小户型在孫女名下。

2014年行情最好的時候，“人文首璽”一坪能40萬新台幣以上出手，如今四年過去之後，大約跌落一成可以36萬到37萬新台幣成交。

台灣的房價單位是“坪”，一坪大約摺合3.3平方米，但是台灣的房屋公攤率高於香港和大陸，一般30%起跳，人民幣兑換台幣目前的匯率是4.44。所以阿扁家的豪宅大約是3萬到4萬一平的價格。

在北京這個價格只能搬出六環外了，但是在高雄這是頂級豪宅，所以價格也比較堅挺。樓盤的老闆曾經留了兩套給自己的兒子，後來也割愛送了人情。

高雄的房價在民進黨全面執政的兩年裏一直在陰跌，累計下調價格超過10%。所謂的“蛋黃區”，就是原高雄市區均價，已經跌破20萬新台幣每坪，遠郊區更有10萬台幣每坪出頭的中古屋可以買。這個價格不要説落後於大陸的一線城市，連杭州、南京這樣的新一線龍頭也是不如的。

如今走在高雄的街頭上，隨時可以感受到房地產的蕭條。每條街都有顯眼的商鋪空置，出售房產的大幅廣告一個接一個，中介門店為了一間住宅的成交用大幅的海報覆蓋招牌“恭賀業主”。如果不是抬頭看到“小米”、“OPPO”的廣告交相輝映，讓人懷疑是否穿越到90年代日劇或台劇中的都市。

所以可以理解，韓國瑜打出“又老又窮”，能深深打動高雄深綠選民。

平心而論，高雄的環境真算得上是宜居的城市，過去台灣經濟奇蹟中的老工業城市。在民進黨執政期間實現了轉型，大幅舉債修建基礎設施和公共區域，也源源不斷輸送“政績”為市長陳菊的子弟們提供競選彈藥。

但是這個去工業化轉型恰恰造成了今天高雄的命門，沒有新增高端製造業提供高薪崗位，高雄的年輕人大部分只有低薪的服務業崗位可選，月薪26K新台幣起跳，三五年內能漲到33K。考慮到物價因素，生活水平和大陸省會城市相仿，自然無力托起高房價。台灣島內的説法是，“人到高雄打七折”。

去年曾經面試過一個台北來北京工作的女生，言談間非常“愛台”，但是提到了高雄，馬上開起來地圖炮，“高雄人總覺得自己也是大城市的，實際上嘛，呵呵”。

台灣的製造業過早遇到了強勢的環保運動，“未富先綠”，國發會主委陳天枝兩年前説自己和高雄的朋友聊天，朋友跟他講，

“不要和我們再講製造業，我們高雄需要的是乾淨的產業”。

2008年國民黨重新上台之後，兩岸關係全面好轉，郭台銘曾經提出過雄心勃勃的回台投資計劃，其中就有高雄研發大樓和雲計算中心，建設亞洲運籌中心。但是正好遇到在深圳的十四連跳，高雄執政的綠營立委對富士康相當冷感，最後只有在高雄軟件園落地，承諾的3000就業也一直沒有滿員。

高雄市負債目前2500億台幣，相當於全台其他五都（台灣共有六個直轄市）總和。前任舉債，後任只能去槓桿，陳其邁在政見會上表示會逐年消減債務，四年後停止借債。

中美的經驗是，去槓桿的永遠比不敢借新錢的，所以韓國瑜的政見“貨賣得出去，人進得來，高雄發大財”一出，朗朗上口，陳其邁就輸了。韓國瑜當選之後，馬上有消息傳説郭台銘邀請他去廈門商議投資大計。

但是如果翻回去看老新聞，郭台銘這隻老狐狸幾乎每一次台灣選舉之後都會提出回台投資的計劃，大多數口惠而實不至。

高雄尚且有老本可吃，向北15分鐘高鐵的台南就完全是一副縣城的市容市貌了。而且神同步的是，大陸最近幾年棚改和去庫存政策，造成縣城高掛萬元盤。台南也是在最近兩年幾乎實現了房價翻一番，新盤公寓都是千萬左右。

過去低房價低物價低薪的三低變成兩低一高，年輕人也是叫苦不迭，很多台南子弟過去以為台北不好混可以回家買房，現在也有退路被斷掉的感覺。

和大陸類似的是，台南這樣的城市房價成交量很弱，二手有價無市，住宅去化也慢，買房的廣告出現在每一個繁華的十字路口。臨街商鋪更是糟糕，空置率也很高，頗有百業蕭條的感覺。

作為旅遊目的地，台南實際上比高雄更值得停留。它之於台灣，類似於京都之於日本。市區裏面遍佈“關帝廟”、“天后宮”，當年國姓爺鄭成功收復台灣，打下赤嵌樓，治所就在台南。如今保存着台灣最大的延平郡王府，對面還興建了平台大將軍施琅的廟。日據時期興建的很多混合式公共建築雜居其中，是拍照上傳ins的好地方。

所以老房子近些年反而在台南更受追捧，年輕投資者在台南低價圈購老房子後裝修改造做民宿，酒吧和咖啡館，蔚然成風。

台南因為農業條件優越，有大量平原土地，所以是早期台灣開發的中心。日據時期更因為開發蔗糖工業，堪稱是當時的“全台首富”。所以這也造成後來國府遷台之後，在台灣搞土地改革，工業發展方向大轉型，台南小地主的被剝奪感是最強的。

台南是真正意義上的“深綠”大本營，陳水扁的故鄉，“肚子癟癟，也要挺扁”的地方。龔顯耀在《我在寶島長大》一書中總結，血統最純正的“台獨”是“台台台台”：台南人，台南一中畢業，台大讀書，有家庭成員加入台南基督教長老會。

這次韓流席捲全台，高雄深綠大本營淪陷，但是黃偉哲還是替民進黨守住市長席位，只是慘勝如敗，議員最高票的謝龍介是國民黨。這兩人經常出現在同一個政論節目，口條都很有特點。謝龍介還和前民進黨台南市長，現在的行政院長“賴清德”是一對CP，他打出的廣告“一生監督你一人，也是很腐的景點了”。

另外這裏引以為傲的牛肉湯，湯清肉鮮，很適合大陸人的口味。大陸游客一般從北向南環島遊，如果吃膩了台式便當和夜市，在這裏真的可以拯救胃口。

台南向北，下一個都會區就是台中了。這次台中換屆，國民黨盧秀燕換掉了民進黨的林佳龍。林佳龍在任期間，台中的政績其實是很不錯的，高雄的登記註冊公司是在不斷減少的，但是台中的登記註冊公司增速全台六都第一。

而且因為台中一直是爭取全台均衡發展的急先鋒，反對全台之力建設台北，台中的國家歌劇院就是在這一背景下被爭取到台中的，剛剛舉辦的花博會也是給市政加分。

無論是坐枱鐵還是高鐵，經過台中市的天際線，都能看到這座城市的天際線還是很有國際化都市的感覺。清泉崗機場是國際機場，國家歌劇院附近的樓盤頗有小“中央公園”的感覺。

更重要的是，台積電在台中不斷擴大產能，僱傭員工數量增加，去年還在台中為員工增開了全台第四所員工幼兒園。台積電員工的收入薪資冠絕全台，因此帶動台中西屯北屯兩個區的房價和成交量一路走高。

目前台中的房價比高雄有過之而無不及。歌劇院旁邊的指標樓盤台中帝寶預售期一度被追捧到70-80萬新台幣一坪，目前二手交易實價在50多萬一坪，超越了阿扁家的豪宅，比大陸新一線的高端樓盤略弱。

所以從經濟發展的角度講，林佳龍連任是沒有問題的。但是很可惜，前面講了，台灣的環保運動是非常強的。過去環保運動是民進黨手裏的王牌，現在主客易位，反過來是盧秀燕猛打環保牌。

林佳龍剛上任的時候，台積電在大肚山的擴建計劃就遭到了強力抗議，林佳龍還講“本來是不能通過環評的，經過他多方協調才得以放行”。為了經濟犧牲環保的標籤就打在他頭上了。台灣一向又不強調大局為重。目前“中電北送”的現象讓台中人戴上了口罩，市民都不滿全台去核憑什麼讓台中發電。

過了台中，就算是台灣人口中的“北漂”了。

我們可能很難理解，一個多小時高鐵就能到的地方，怎麼就算是北漂了。週日晚上，大量北漂從高雄、台南出發回北部準備上班，一張1000多台幣的高鐵票，像坐地鐵一樣方便。這趟車並非是越來越擁擠，因為很多人在新竹、桃園就下了。

新竹市因為是台積電的大本營，因而是全台平均薪資最高的地方，56K新台幣。而且和其他地方不同，高薪的是年輕人，男女又都工作，因此購買力極強。所以新竹雖然不是六都之一，但是房價已經和高雄、台中齊平，但是比起台北，仍然只有三分之一強。

在新竹買房對於“園區客”是非常划算的，房價年收入比只有8左右，就是所謂不吃不喝八年買房。台積電的平均薪酬是198萬台幣，大立光平均薪酬94萬，員工購買的新房，通常總價在1000萬台幣以上。所以典型的“園區客+新竹公教”家庭，靠自己也可以比較輕鬆實現30歲買房的願望。

自從蔡英文當選，台北房價就開始擠泡沫，高端降價兩三成，普通住宅也有10%到20%的回調，但是新竹一路堅挺，量價都是穩中向好。

如果按照大陸的慣例，像北京清河和亦莊，杭州未來科技城，新竹和台中的房價早應該實現翻番漲。可能是由於今年開始地價税調漲，全台地價税收入從500億漲到700億，台中和新竹分別是六都和六都之外地價税漲幅最大的城市。兩地都出現了業主圍攻市政的抗議活動。

台灣的地價税採用的是累進税制，自主按照千分之二的最低税率繳納，後面還有千六和千八税率。但是之前台灣的地價税幾乎三十年不漲，經過最近幾年的税制調整、公告地價提升、實價登錄、開徵房地合一税，房屋的持有和交易成本都變得前所未有的高。

依靠租金獲益也有更新的“路段率”，隨時對高人氣的物業增加税率。最後的持有房屋獲得收益的最高邊際税率達45%，和個人所得税率一致，無利可圖。

另外是投機資本比較少。以大陸炒房團的標準，新竹再往北的桃園、新北、台北三市其實就是一個市。台北的國際機場在桃園，新北就是台北的外圍區域，新北市距離台北最近的三重區，六站地鐵到台北小巨蛋，機車30分鐘到101大廈。台北市蛋黃，新北是蛋清。

這種關係類似城六區、大興和通州，如果炒房資金進入，房價早就應該一體化。但是新北和桃園的房價比台北有斷崖式的下降。台灣人對市中心的理解還是和一般的亞太城市一致，而大陸的大城市由於攤大餅，郊區化，加上土地財政高度控盤，所以對距離並不敏感。

馬英九家的文山區就屬於台北東南最外圍的文山區，這裏的房價收入比是全台北最低的。他家的興安裏33坪的老宅，成交價格也不過在1500萬元上下。蔡英文上任前在大安區敦南二段的公寓，均價就直接翻番，此地的優質公寓價格經常破億。但是外表看起來也非常一般。

小S家在仁愛路三段的宏盛帝寶，堪稱是全台豪宅座標，但是如果大陸人走過，如果不是事先有所瞭解，也不會回頭多看一眼。

所以大陸人到台北看了房產的狀況，常常有來炒房的衝動。房地產商也覺得有大片的改造升級可以做。2011年兩岸還在蜜月期，馮侖的萬通來台灣，在陽明山上做了萬通台北2011，賣得還是不錯，但是尾盤44人險些沒有過户。

因為除了大陸人在台灣購房只能買一套的“房住不炒”政策，還要受到“543限制”，貸款最高五成、一年最長只能住四個月、三年內不能買賣。2014年元旦開始，陸資購房又多了“總量控制”。規定每年購房上限為土地13公頃、建房400户，長期總量管制為房屋2萬户與土地1300公頃。

2015年又補一刀，同一棟樓或同一小區大陸業主禁止超過總户數的10%。至此，大陸資金基本上也就告別台灣房市了。

不過2014年以來，香港人移民台灣出現爆發式增長，600萬新台幣的投資門檻，加上只需要等一年的時間成本。千萬新台幣就可以實現開店+買房，千萬新台幣在香港也只能買下一個小一點的廚房，大一點的廁所。

所以走在台灣，經常可以看到年輕人操持的港式茶餐廳，都是這幾年的新移民，除了開餐館，他們在台灣很難找到完全對口的工作。所以通常是還有事業在香港的人會比較滿意，“環境實在很友好，走路一下子就慢了起來，路上遇到人講閩南話，真的聽不懂，但是臉上有笑容，一看就很舒服。”

而還要在台灣掙錢還貸的就很鬧心，“台灣薪資物價太低，餐廳生意不好做，以為都是同文同種，開口講粵語他們聽不懂，講台語我聽不懂。講普通話大家都聽不懂了”。