商業性質的房屋到期了，怎麼辦？_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

土地使用權到期，是個和所有人的利益都相關的問題。杭州蕭山就有一家酒店最近碰到了這樣的問題。

位於蕭山市心南路的蕭山城市酒店，其經營主體為杭州蕭山開元城市酒店有限公司，註冊時間為1998年6月，地使用權只有20年，目前已經到期。

錢江晚報提到，上世紀90年代，蕭山推出了彈性供地制度，不對土地使用權年限一刀切，允許最低年限為20年。這其中，既包括商業用地，也包括工業用地，蕭山城市酒店就是其中之一。這是目前所知，杭州首宗提出土地使用權續期申請的商地。

蕭山國土部門的回應是，關於商業用地使用權續期的方案，尚在研究之中。

今年3月，人大閉幕之後的記者會中，李總理提到，“記得去年在記者會上，有人就擔心住宅權使用權到期會不會有問題，我們明確表示延期不影響交易，而且要抓緊修法。”

雖然總理去年3月時表示，“無需申請，無前置條件”。但8月，民法典物權編草案中規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。”

而對於商業用地，尤其商住兩用，也就是常説“40年產權”商業用地的非住宅類房屋並沒有明確規定。這一類型的房屋不在少數。以公寓為例，中商情報網數據，2017年中國重點城市中分散式品牌長租公寓房間數為150萬間，58安居客房產研究院今年3月數據則顯示全國超過200萬間。

2016年，深圳長城大廈一套住宅申請土地使用年限延期20年，僅花費了4.5萬元，參照的標準是，2004年深圳市頒發的《深圳到期房產續期若干規定》中“補繳地價數額為公告基準地價的35%”。雖然這部分是特殊的“撞限房”，但對於商業用地的續期具有一定的參考意義。

可以肯定的是，至少房子是不會收回的。

去年，合肥12345上，國土資源局對“40年公寓產權到期”的回覆是：產權到期，房子不會收回。至於續期金額，回覆説道：根據國家現行的相關規定，土地到期後按照當時的樓面指導價格，依一定比例繳費，比例大約是40%-60% 。也就是1000元每平方米，50平方米的公寓，土地出讓金就是1000*50*60%=30000元，大約是3萬元。另外，拆遷賠償中，商業拆遷補償面積是1賠3，住宅用地拆遷補償面積則是1賠1。

但具體該有誰來定，或是誰來解釋，似乎現在意見尚不統一。

中國政法大學終身教授江平認為，假若條款寫在《物權法》上，對其解釋的資格當然屬於全國人大法工委，而不是由政府或部門來解釋，更不能由下面各級政府來做解釋。根據《立法法》規定，沒有法律、地方性法規、國務院的決定和命令等依據，部門規章、地方政府規章不能設定減損公民法人和其他組織權利或者增加其義務的規範。

今年9月，浙江海寧市出台商業用地使用權續期方案。商業及其他用地不超20年，且原出讓年限與續期出讓年限之和不超該土地用途出讓法定最高年限40年，按辦理續期時點土地市場評估價結合畝產效益評價結果進行地價修正係數後價格的50%繳納土地出讓金。

但這對於40年產權的公寓來説，似乎意味着無法續約。

國務院2016年6月發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提到，“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。”

假若商住公寓全都將變更為租賃住房，業主該問誰收租金呢？