中國大城市面臨洗牌_風聞

看到北京一些區的人口下降，想起2015年初寫的這段，看來當年沒有看走眼，只是20年估計長了，可能10-15年就會看見相關效應。

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上海的房價還在漲。在小區門口看看標牌，不標個百多萬、兩百萬都不好意思打招呼。但個人估計，二十年後，中國城市要大洗牌，尤其是北上廣。

北上廣依然是中國重要的經濟中心，人口還會繼續集中，但老齡化也在加速。上海老城區裏，還有大量老住宅建築，有些是解放前就留下來的，外表和結構都不錯，尤其是有些有歷史價值的老房子。現在歷史價值的定義擴大了，不一定需要有歷史名人住過，所以這樣的老住宅建築其實很多。問題是，這些受到保護的建築的居住模式變了。72家房客問題有所改善，但還是有好幾家住在原來一個大家庭的空間內，有的在原主人客廳，有的在傭人房，睡覺沒有問題，但廚廁就差強人意。要裝個空調很不方便，買輛汽車要停車更是繁難。

儘管已經大量拆遷，由於歷史遺留問題，上海這樣的72家房客的老房子還遺留不少，未來拆遷會越來越艱難

另一個問題就是在中心城區和內環周邊，存在大量的兵營式新村住宅，建築標準已經不適應現在的要求，但拆遷成本太高

還有就是80-90年代大量建造的新村住宅。這些被貶為兵營式住宅的簡易住宅在那個時代解決了大量居民迫切的居住問題，是有歷史功績的。但這些建築不光呆板、乏味，户型窄小，而且結構也不便改裝，以適合現代生活。比如説，廁所很小，如果還有空間安裝淋浴的話，幾乎肯定沒有地方安裝洗衣機。很多人家的陽台封起來，當作額外的房間使用，洗衣機也裝在陽台上。問題是陽台的下水問題解決了，但上水不便，常常需要穿越房間從廚房或者廁所引水。小區道路和空地是按照自行車年代規劃的，停放汽車也是捉襟見肘。

這些老住宅還在繼續發揮作用，從百分比漲幅來説，這些房子甚至得益最多，二十年前幾萬元買下的單元房現在隨隨便便就漲價十幾、二十倍。但另一方面，年輕家庭只要有一點辦法，大多離開這些老房子，搬到更加偏遠的郊區新房子，這些房子寬大，舒適，適合現代生活。老城區內也有新住宅建築，但價格高昂，而且新建的空間越來越缺乏，繼續拆遷已經騰不出多少空地了。新城區在向松江、安亭甚至更遠的地方延伸，這些地方以前是要坐長途汽車的。

現在，中環以內的老城區住宅以老式或者簡易式居多，居民老齡化嚴重。還有就是外來民工，羣租集中的或許就是中環和內環之間的新村住宅。

二十年後，隨着城市老人的離去，年輕家庭遷回這些老房子（新村房子和72家房客的老房子）的可能性很小，大量老房子會閒置。民工和低收入羣體會遷入。但隨着服務對象羣體的萎縮，民工也會減少。那時，這些城區就面臨舊城區復興的問題了。

內環以內的歷史建築應該不會動，逐漸由有錢人把整個單元買斷，恢復到一門一家的初始狀態。有錢可以任性，現代化改裝的事情不用我們操心。問題出在80-90年代建造的大量新村房子。

質量較好的老建築看來不會再拆遷了，有錢人可能會把整個單元買下來，裝修翻新，回到一門一户的初始狀態。有錢就可以任性

問題是這些存量很大、質量不高、價格已經很高的新村房子，缺乏保存價值，但已經拆遷不起

除了連片的新村，汾陽路這樣小洋房集中的地方，當年也見縫插針地造了不少這樣的房子，現在很難處理

一個可能是中環與內環之間大量拆遷改建，新住宅建築重新向中心城區集中。考慮到新村房子存量大，單價已經很高，除非發生底特律那樣的崩盤，即使出現大量閒置，拆遷成本也會很高，必然極大地推高新建住宅的成本，大面積實行的可能性較小。這樣做的好處是道路、公交、商業設施是現成的，只要能造起來、賣出去，差不多是即插即用。

另一個可能是城市功能分散化。遠郊新城區的建設和發展形成了新城，功能開始獨立於中心城區。現在不比從前了，買個東西、吃個飯非要到南京路、淮海路。事實上，上海人已經較少到南京路、淮海路購物了。除非特別需要，比如非要到國際飯店擺婚宴，或者指定要到大光明看一場電影，或者一定要到培羅蒙做西裝，日常生活實在是沒有必要去擠這個熱鬧。事實上，除去象徵性的“正宗”，很多名店已經開設了大量分店，提供與本部一樣的商品和服務。松江這樣的新城不僅足夠滿足基本生活需求，買車修車這樣的高端生活需求也沒有問題。第一人民醫院松江分院的規模比本院大多了。大學分校已經形成大學區，中小學名校羣也指日可待。工業和科技園區不是問題，如果能形成辦公園區，那就真正獨立了。這是可能的，灣區和硅谷就是例子，脱離舊金山獨立發展。當然，這種獨立發展不是老死不相往來，而是鬆散聯合。交通足夠便利了，真正獨立既無必要也不可能。

第二種實際上是更有利的發展模式。80年代以來，中國城市建設界就對“大餅一塊”的蔓延發展或着輻射式發展模式憂心忡忡。這不是中國人杞人憂天，而是根據西方城市化經驗的合理推斷。輻射式城市充分利用中心城區的優勢，但也極大地放大了中心城區的缺點，首都成為首堵就是一個例子，現在惡性堵塞已經不是北京的專利了。狹窄的空間也衍生出衞生、交通甚至治安和社會問題。

大拆大建可以用現代技術緩解城市病，但治標不治本，而且對城市傳統造成嚴重破壞。中國人已經吃夠苦頭了。中心城區要保持傳統，必須改變思維，極大提高生活成本，以降低人口密度，提高居住和生活質量。沒錯，城市是大浪淘沙的地方，特別適合於優勝劣汰。但只有優勝而沒有劣汰，城市就要得消化不良的病，久而久之，就要生癌。在某種程度上，現在香港的問題也是優勝而劣不汰，但這是題外話了。北上廣得益於大量優秀的外地人湧入。不優秀的外地人生存不下來，或者回老家，或者轉戰別的競爭相對不厲害的地方，在那裏，他們又是優勝了。這是優勝劣汰在起作用。但對於原住民來説，優勝劣汰的機制沒有形成，也是優勝而劣不汰。外地人的不公感實際上也部分來源於此。老齡化是一個獨特的機會，以後就要靠提高中心城區生活成本來加高門檻，房產税、遺產税都是提高門檻的方法。居住權是人權，人權是要尊重的，但人權的實質是平等而不是特權。沒有絕對的平等，公開、透明的標準和人人可以通過努力而達到成功，這就是現實中最大的平等。高考不就是這樣的嗎？

另一個事情就是交通控制。中心城區通行證需要徵重税，住在這裏也是一樣，與房產税同等處理。區外車輛像倫敦一樣處理，上海牌照每次進出自動收費，外地牌照停車收費，全國牌照和信用系統聯網後，也可以改為自動收費。對於蘇州、杭州這樣也有堵塞問題的鄰近城市來説，也可以實現類似制度，閒置車流。但松江、安亭、嘉興、湖州等就可以開放過境，吸引人來。

上海的情況應該對很多城市都有典型意義。中國近三十年的發展是世界歷史上的大事，將影響未來一百年甚至更長時間的世界面貌，解決好城市化問題是中國可持續發展的重大課題，一點不比能源、水源、土地、環保問題輕鬆。