鬱亮首度回應“活下去”，萬科為生存還是為收割？_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

鬱亮又瘦了。

沒有了王石的萬科，衝鋒陷陣的只剩下鬱亮。幾個月前，一句“活下去”，讓萬科陷入輿論漩渦，鬱亮首次出來做了回應。

上週末，在萬科上海區域年度媒體交流會上，鬱亮表示：

沒想到一張照片讓大家這麼激動，因為造成了惡劣的影響，萬科開除了三個泄密員工。

即使開除了三個人，鬱亮對“活下去”這一説法並未改口。鬱亮解釋道，萬科此前提出“活下去”，是出於憂患意識，希望在內部統一認識，將所有業務聚焦到主航道上。

**“把每一天都最後一天來過”。**鬱亮説，

你過冬準備得更充分，天氣暖和了，你也沒什麼事。但你準備不足，就會有問題。

然而，這仍舊打消不了外界的疑慮。

01

瘋狂抄底

在高喊“活下去”之後，萬科突然加大了抄底的力度。

在“活下去”出爐不到半個月時間，**10與9日，萬科抄底華夏幸福。**以32.34億元入股華夏幸福5家項目公司的10多個地塊，堪稱白菜價。其時，華夏幸福正面臨現金流危機。

**隨後，萬科抄底海航。**11月6日，萬科以10.35億元，接盤海航旗下的興華實業100%的股權。在此之前，萬科試圖抄底海航旗下的海航大廈、北京國晟，遭到股東大會否決。近段時間，海航遭遇資金危機，正在變賣資產。

**接着，萬科抄底嘉凱城。**11月9日，嘉凱城發佈公告稱，該公司旗下5個地產項目被萬科系以3.55億元的價格摘得。

……

每一次樓市調整，房地產企業都會面臨大洗牌。

中小房地產商真的“活不下去”，一些大房企也會因現金流問題陷入危機，而這恰恰給了龍頭房企以可趁之機。

提出房地產週期理論的美國經濟學家霍伊特説，在樓市低估抄底成功的人，往往不是那些專家，而是現金流強大的皮貨商人。因為專家們的錢早已套在了山頂上。

這句話用在房企上也是如此。

誰的財務最穩健，誰的現金流最強勁，誰在別人狂熱的時候最清醒，誰就能在市場低估時，獲得抄底的機會。

02

大肆買地

萬科的逆週期誇張，不止於到處抄底，在拍地上也是首屈一指。

根據中指數據統計，今年1-11月，萬科拿地金額高達1250億元，躍居各大房企之首。

而在三季度，萬科拿地呈現井噴之態。據數據寶統計，按照權益金額計算，萬科三季度拿地金額為458.7億元，超過恒大、碧桂園、保利、融創四大龍頭的總和。

別的房企都在降價促銷、回籠資金，土地市場前所未有的涼涼。

截至11月底，一二線城市合計住宅土地年內流標高達282宗，是最近6年來最高記錄，同比上漲143%。年內三四線城市流標住宅土地944宗，2017年同期是766宗，2018年三四線住宅土地流標上漲了23%。

萬科瘋狂買地為哪般？

鬱亮解釋説，萬科沒有瘋狂買地，公司要維持正常運轉，就需要一定土地儲備。

萬科是瘋狂拿地還是正常經營需要，大家可以算一下，地價對房價的佔比是什麼樣，就知道了。

這段話説到要害。當土地流拍增加，土地成交溢價率全面走低，部分城市土地價格相比於兩年前還要低，一些地王更是深陷“房價跌穿樓面價”的困境，萬科選擇這個時間擴張拿地，成本壓力反而比以往要低很多。

更關鍵的是，萬科有拿地的資本。現金流強大，回款能力一流，而淨負債率處於上市房企低位，正因為如此，才有資本額進行長遠佈局。

有句老話叫做，別人恐懼我貪婪。

萬科的確有“貪婪”的資本。

03

萬科之變：迴歸房地產，聚焦城市羣

雖然萬科仍在瘋狂買地和大肆抄底，但玩法已經發生了非常明顯的變化。

**一方面，雖然“活下去”備受質疑，但“收斂”和“聚焦”的定位卻是認真的。**何為收斂聚焦？其實就是回到房地產的主業上，加速商品房的現金迴流，而前些年萬科廣泛佈局的城中村改造、租賃業務，則要相應放緩。

什麼最重要，萬科顯然一清二楚。

**另一方面，萬科進一步向一二線城市聚焦。**鬱亮對此有詳細的表述：

隨着中國第一階段城市化完成，第二階段的城市化將圍繞城市羣化、都市化展開。未來，萬科將把粵港澳大灣區、長三角和京津冀這三個城市羣，再加上成都、重慶、西安、武漢等區域中心，作為投資重點。

這與《國家點名12座中心城市》一文的判斷不謀而合，未來是大城市羣的時代，也是國家中心城市最閃光的時刻，同樣也是強省會地位愈發突出的時代趨勢。萬科的佈局，無不圍繞這一格局而展開。

聚焦收斂，這話可謂有的放矢。

04

萬科的三次判斷

早在2008年，王石就拋出了**“拐點論”**，引發軒然大波，後來拐點沒來，新一輪上漲開啓。

隨後在2014年，時任萬科總裁的鬱亮提出了**“白銀時代”**的概念。鬱亮在人民日報撰文指出：

房地產行業已經度過了最黃金的歲月，過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。

然而，2015 年開啓的新一輪上漲，讓許多人目瞪口呆。

這一次，萬科拋出**“活下去”**的説法。然而，一邊高喊口號，另一邊卻在買地抄底，市場上更加不相信了。

05

秋天還是冬天？

這一次，鬱亮在多次講話中給了相對清晰的論據：

**其一，今天我們面臨的轉折的全方位的。**政治、經濟、國際、軍事方方面面。社會全方位進入轉折點時，所有行業無一倖免。

**其二，現在的限制超出想象。**2012年時，萬科研究報告曾提過，中國的地產調控千萬不要成為韓國模式：買房憑票、賣房限制。但現在可以看到，我們面臨的限制非常多，已經超出當時的想象。

**其三， 中國住房全面短缺的時代已經結束，大魚大肉沒有了。**下一步更多是解決供應不平衡、不充分的問題。這會造成房地產行業的賺錢方式發生改變。

所以，大環境不同，樓市的限制前所未有的緊張，而住房短缺的大格局已經發生變化，房地產的玩法也必然發生變化。

“把每一天都當成最後一天來活”，萬科的謹慎，未必全是噱頭。

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