樓市新規出台，這類房子真的涼了_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

同樣是房子，但待遇完全不同。

近日，廣東省自然資源廳正式印發關於《關於加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，明確指出：

對小產權房等不符合法律法規規定的，不予辦理相關登記手續。

換句話説，小產權房，試圖借不動產登記悄然轉正的希望落空，這類房子真的涼了。

此前，深圳曾出台新規，允許產業類、公共配套類小產權房轉正，一時引發輿論歡呼，被認為是小產權房全面轉正的先聲。

然而，事實再次證明，小產權房轉正，從頭到尾都只是黃粱一夢。

這背後的原因，涉及高房價的秘密。

01

禁止小產權房藉機轉正

意味着什麼？

小產權房，是相對於商品房而言的。

所謂小產權，指的是缺乏完整產權的房子。這是就商品房概念而言的，商品房雙證合一，擁有土地使用權、房屋所有權的雙重身份，能抵押能貸款能交易，能真正分享城鎮化的紅利。

與之相比**，**小產權房有使用權卻無所有權，拿不到不動產證，不受法律保障，還時時面臨清理違建的風險。

今年7月，深圳出台新規，允許部分小產權房轉正，一時引發輿論歡呼，社交網絡高喊“小產權即將全面轉正”。

事實上，深圳這份新規，針對的是產業類、公共配套類用途的歷史違建建築，目的在於盤活土地存量，而住宅類小產權房和違建根本不在此列。

而且，深圳此番產業違建轉正並非沒有條件，而是規定“補繳50%土地出讓金”方能轉正。這麼多年，一線城市地價飆升，50%的土地出讓金並非小數字。

這裏的大背景是，深圳城市面積狹小，不到廣州的1/3。近些年來，土地開發強度較高，土地資源越來越發緊張。盤活產業類違建，有助於盤活土地資源，降低營商成本。

然而，這些所謂的利好，都不包含城中村的小產權房在內。

其實，早在2017年，國土資源部和住房與城鄉建設部發布《關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，就明確強調：

防止小產權房通過不動產登記合法化。

可以説，廣東的新規，只是對國家政策的重申。

不動產登記的意義，就在於對所有不動產進行統一登記、確權和聯網，這既是對居民財產權的保障，也是為房地產税出台奠定基礎。

住宅小產權房被排除在外，這背後有着更加深層次的背景。

02

小產權房為何不允許轉正？

在短時期內，看不到任何住宅類小產權房轉正的可能。

這背後的原因，主要還不是法律層面的，畢竟產業類和公共配套類的小產權房都允許轉正。幾乎所有法規，都可以在現實條件下得到不同程度的解讀和貫徹，要相信國人的智慧。

所以，住宅類小產權房不予轉正的根本原因，不在法規，而在房價上。

在一二線城市，城中村規模相當龐大。僅廣州就有100多條城中村，僅天河區上社一個城中村的流動人口就高達30多萬，握手樓比比皆是，小產權房的規模相當可觀。

而在深圳更加突出。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200萬套，而城中村的小產權房則高達400多萬套，商品房不足小產權房的1/4。如果讓小產權房轉正入市，可以想象，將會對商品房產生多大的衝擊？

從全國來看，情況也不容樂觀，全國小產權房的面積接近商品房的七成。如果都能上市流通，結果可想而知。

根據如是金融的估算，全國小產權房約為73億平方米，佔比約為24%。而商品房為112億平方米，約為整體住房的38%，其他則為保障性質住房。

所以，即便小產權房能夠擺脱陰暗逼仄的握手樓形象，以高檔住宅的面目出現，即使補繳不菲的土地出讓金，但基於房地產市場的穩定性，有關方面也不會輕易允許其上市流通。

反過來想，要想遏制房價，小產權房或許是最觸手可及的“王炸”。

這裏，全是再現實不過的考慮。

03

小產權房的價值

雖然地位一直很尷尬，但不得不承認，每個城市都離不開小產權房。

小產權房，雖然無法交易，但在保障外來人口的居住需求上，可謂功不可沒。對於房租上漲的抑制作用，也是勞苦功高。

整個深圳，有將近一半的人租住在小產權房裏。就是這一點，才讓深圳能容納起不同收入的人羣。

城中村一度被廣州視為“低成本生活區”的樣板，在國外也被看成外來人口實現人生跨越的第一**“落腳城市”**。

事實上，正是因為小產權房在租賃上的重要性，去年8月，國家確定北上廣佛杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。所謂集體建設用地，就是城中村的土地，這實際上就是對小產權房租賃價值的認可。

當然，站在政策邏輯面前，有關方面對於小產權房的善意，僅僅體現在租賃上，而不會體現在合法化上，更不會允許其輕易上市交易。

04

小產權房為什麼不能買

小產權房，在目前的住房架構中，始終是個尷尬的存在。

即便如此，小產權房已衍生出諸多變種。除了城中村居民住宅之外，一些開發商拿了集體用地，建設與商品房標準一致、社區化的樓盤，通常採用20年租賃協議的方式，以租代售，試圖繞開政策限制。

小產權房價格便宜，租金也不低，租金回報率也相對合理，因此吸引不少人上鈎。然而，這背後卻存在非常多的陷阱。

**其一，以租代售這種模式，正在被各地所禁止。**目前廣州、杭州針對開發商自持商品房，明確規定一次只能繳納租期不得超過10年，且單次收取租金不超過1年。這種規則，在小產權房也是適用的。

**其二，違建始終在高壓打擊之列。**目前，大多數的小產權房都屬於違章建築，包括廣州、深圳、東莞在內的各城市都在大力推進拆違工作，這給小產權房帶來巨大風險。雖然小產權房由於其強租賃特性而不會被完全清除，但沒有誰願意長期面對不確定性。

**其三，小產權房缺乏法律保障，一旦面臨城中村改造，購房者未必能獲得拆遷賠償。**最終，容易落得竹籃打水一場空的下場。

**其四，無法真正享受房價上漲的福利，這是最根本的。**小產權房看似便宜，但無法使用槓桿，無法自由交易，短期內更看不到轉正的可能，無法分享房價上漲的紅利。

所以，在投資方面，不要跟政策背道而馳，要學會與大趨勢同行。