法拍房有坑_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

11月初，網傳深圳出現了大量法拍房被7折拍賣，甚至有人推論出“斷供潮來了，樓市黑天鵝式風險或將來臨”。

但不久後，廣深兩地法院工作人員均否認。樂居財經報道中提到，深圳確實出現了斷供的情況，但斷供者多為炒房客，有的因為生意經營不善，有的因為股票槓桿爆倉，也有賣了商品房借錢買農民房結果攔在手裏。

最近幾年，司法拍賣的房產因為價格普遍低於市場價格頗受歡迎。尤其有些地區法拍房不受限購影響。市場好的時候，法拍房價格相當於一張房票加上房子的價格，非常具有指標意義。

但是現在是熊市，“阿里拍賣”發佈的線上拍賣市場數據研究報告顯示，9月份包括北上深杭在內的九大城市線上拍賣成交房源2188套，住宅佔62%；住宅成交均價為26240元/平方米，平均溢價率為20.10%。但進入三季度以後，雖然成交量較二季度有所提升，但是均價卻開始下跌。9月份的成交均價較半年前（4月份）下降5833元/平方米，降幅為19.91%。

法拍房的拍賣保留價由人民法院參照機構的評估價確定，在第一次拍賣時，保留價不得低於評估價或者市價的80%；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。

法拍房看起來更便宜的另一個原因，是機構出具評估價到掛網拍賣之間存在時間差。而在牛市之中，外部的高流動性資產在時間作用下變得更加值錢，半年，甚至一年前的資產，自然看起來就更便宜了。

看起來法拍房似乎是個淘金的好地方。但沒有“坑”那是不可能的。

今年11月初，口水論壇中，有用户爆料説自己在某寶司法拍賣網站上拍得一套房產，在規定時間內支付了房款，付款後10個工作日左右，承辦法官通知他去取裁定書和協助執行書，但可後來又通知説暫時不用去取了，説房產被公安查封了，且要一兩個月才會有結果。

律師的回覆十分模糊，“建議先找公安把房子的情況弄清楚，如果真的無法過户，起碼與法院溝通拿回錢款，畢竟你是根據司法拍賣支付的款項。”

5月，搜狐財經有報道中提到，有位李先生在温嶺市人民法院淘寶網司法拍賣網絡平台上，以659萬元拍下了武漢洪山區某廣場B幢23樓的ABEF的4套房子。當時，網站上公佈的標的物現狀介紹中，寫着“房屋已騰空，無出租情況，處於非營業狀態，有鑰匙”。

兩個月後，李先生夫婦一次性支付完購房款。同年12月26日，在洪山區相關部門辦理了不動產產權證。但直到今年5月，李先生一直沒有拿到鑰匙，同時，房子一直被其他人使用。事實上，這4套房子，在此前因為債務糾紛中，被原業主抵用以抵扣部分債務，4套房子的10年使用權，抵押了大概1000萬，到今年5月，也就過了2年半。

至於法拍房中的原業主水電煤氣欠費，或者是租賃合約未結束，也是常見的遺留問題。錢雖然不多，但是大家都是抱着淘寶的心態，以為買到了便宜的房子，結果突然又多出幾千上萬的計劃外開支，滿足感大打折扣。

不僅普通房屋會出現這類問題，豪宅也不例外。杭州市中心的武林壹號，就有一套鬧得沸沸揚揚的“豪宅”法拍房，僅參拍保證金就高達120萬元，房屋面積319.1平方米，起拍價2021萬元，評估價2887萬元。

今年11月2日，這套房子以2656萬元的價格成交，但整個騰房過程超過了1年多。從去年7月，業主原配向濱江法院申請強制執行，到今年9月才在阿里司法拍賣平台掛住。錢報報道稱，在原定的開拍前的數日，房源還曾經被撤回，緣由是“當事人提出執行異議，有待處理 ”。

同時，這個案例引出的另一個容易被人忽略問題，税費。這户法拍房此前未辦理房屋相關的《不動產權證書》，因此拍下後可能需要二次過户，除了個人所得税外，還需要承擔一筆契税，總税費大約373萬，接近成交價的12%。

按照貝殼找房上武林壹號8.4w的均價，320方大概在2688萬，如果算上税費，似乎法拍房比二手房還貴了一些。

所以某種程度上講，法拍房不是一個便宜的買房渠道，而是一個“讓你覺得會便宜”的賣房渠道。樂居財經報道的最後提到，深圳“斷供潮”更像是在炒作法拍房，原來掛230萬元會流拍的房子，後來可能250萬元都有人拍了。