香港樓市真的涼了！_風聞

來源：華爾街見聞

過去10多年來，香港房價大幅度上漲，連續八年穩坐全球房價最難負擔城市榜首，讓普通工薪階層難以企及。

但最近幾個月，這一全球房價最高的城市，正經歷一波樓市大幅回調，諸多跡象表明香港樓市凜冬已至，背後的原因何在？

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香港11月住宅成交同比腰斬

近兩個月，全球牛的樓市——香港樓市真的涼了，我們先來看一組香港土地註冊處的最新數據。

香港11月住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。

從樓宇買賣合約數據來看，從今年6月住宅樓宇成交達到頂峯後，便開始了為期5個月的下行趨勢。11月的合約數據無論是同比和環比，都出現大幅下降。

再看美聯物業數據，香港11月新屋銷售已跌至2016年第一季度以來的最低水平；而10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素後，已經降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，僅為9月份的一半左右。

與此同時，中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房價環比跌幅達3.43%，已連續兩個月下跌，為2016年以來持續時間最長的下跌。從8月份的峯值來看，房價已經下跌了約5%。

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寒冬其它跡象：地王流拍、買家毀約增多

除了近兩個月的房價環比下跌、成交量萎縮，稍早前的地王流拍、買家毀約等現象的出現，也説明香港樓市“秋風瑟瑟，寒冬已至”。

10月中旬，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場預計樓面價合計6萬至12萬港元/平方尺（約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米）。這塊至少60萬一平米的頂級地皮，因出價未達港府底價而流拍。

與此同時，毀約退房事件不斷增多。

據香港房地產信息網站Data elements數據顯示，今年截至10月底，香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。

違約的購房者需要交納25萬至200萬港元的違約金，寧可損失數十萬到數百萬港元不等的定金，也要毅然退房，表明買家對樓市的認知正出現重大轉變。

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香港財政司司長曾警告：風險將上升

華爾街見聞10月曾提及，香港財政司司長陳茂波撰文表稱，展望明年，利率繼續上升無可避免。香港超低息的年代不但結束，可能還會步入逐步加息，資產市場的風險不能忽視。

他還曾警告稱，正在供樓的市民，不少都已經感受到加息帶來的額外負擔。早前，本港多家銀行又相繼宣佈上調新造樓宇按揭的利率，置業人士的供樓負擔將會加重。

9月，香港最優惠貸款利率上調至5.125%，住房貸款利率也創近10年來最高值，對高企的房地產價格構成直接的壓力。

中泰宏觀梁中華在《香港房價下跌：穩匯率的代價！》一文中指出，香港金管局今年以來出手收緊流動性、穩定匯率，開啓了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產價格，且香港房地產調控政策對房地產的壓制作用也凸顯了出來。

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買家負擔能力不可持續，機構紛紛看空

從2003年以來，香港房價幾乎就“只漲不跌”。過去15年來，香港樓市走出超級長牛，本港房價翻了6倍。這也使香港的房價收入比冠絕全球，讓普通工薪階層難以企及。

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數（此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平）顯示，香港房價收入比為19.5。也就是説需要一個香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買起一套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。

普通的香港工薪階層，除非有較高的月收入，才有可能考慮買房的事情。否則，大多數年輕人會選擇一直租房或在家和父母居住。

超低息環境的結束、高企的房價和不可持續的買家負擔能力，使得機構紛紛看空未來的香港樓市。

高盛集團在上週一發布的一份研報中預計，到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息，屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

里昂證券此前發佈研報表示，經歷了多年上漲後，隨着市場人氣的急劇下降，香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊着香港樓市。

花旗近期也發表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整，也會觸發住宅樓價下半年回調;標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%。

野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

香港耀才證券甚至預計，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。