香港樓市真的涼了!_風聞
观察局Lee-一个才华横溢的美男子2018-12-06 21:27
來源:華爾街見聞
過去10多年來,香港房價大幅度上漲,連續八年穩坐全球房價最難負擔城市榜首,讓普通工薪階層難以企及。
但最近幾個月,這一全球房價最高的城市,正經歷一波樓市大幅回調,諸多跡象表明香港樓市凜冬已至,背後的原因何在?

01
香港11月住宅成交同比腰斬
近兩個月,全球牛的樓市——香港樓市真的涼了,我們先來看一組香港土地註冊處的最新數據。
香港11月住宅銷售額260億港元,較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套,去年同期為5694套,同比下降54%。

從樓宇買賣合約數據來看,從今年6月住宅樓宇成交達到頂峯後,便開始了為期5個月的下行趨勢。11月的合約數據無論是同比和環比,都出現大幅下降。

再看美聯物業數據,香港11月新屋銷售已跌至2016年第一季度以來的最低水平;而10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元,剔除假日因素後,已經降至16個月最低水平;同時10月新屋交易數量僅為1130宗,僅為9月份的一半左右。

與此同時,中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示,香港11月房價環比跌幅達3.43%,已連續兩個月下跌,為2016年以來持續時間最長的下跌。從8月份的峯值來看,房價已經下跌了約5%。
02
寒冬其它跡象:地王流拍、買家毀約增多
除了近兩個月的房價環比下跌、成交量萎縮,稍早前的地王流拍、買家毀約等現象的出現,也説明香港樓市“秋風瑟瑟,寒冬已至”。
10月中旬,香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍,市場預計樓面價合計6萬至12萬港元/平方尺(約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米)。這塊至少60萬一平米的頂級地皮,因出價未達港府底價而流拍。
與此同時,毀約退房事件不斷增多。
據香港房地產信息網站Data elements數據顯示,今年截至10月底,香港已經出現36起購房違約案例,而去年全年僅出現9起。
違約的購房者需要交納25萬至200萬港元的違約金,寧可損失數十萬到數百萬港元不等的定金,也要毅然退房,表明買家對樓市的認知正出現重大轉變。
03
香港財政司司長曾警告:風險將上升
華爾街見聞10月曾提及,香港財政司司長陳茂波撰文表稱,展望明年,利率繼續上升無可避免。香港超低息的年代不但結束,可能還會步入逐步加息,資產市場的風險不能忽視。
他還曾警告稱,正在供樓的市民,不少都已經感受到加息帶來的額外負擔。早前,本港多家銀行又相繼宣佈上調新造樓宇按揭的利率,置業人士的供樓負擔將會加重。
9月,香港最優惠貸款利率上調至5.125%,住房貸款利率也創近10年來最高值,對高企的房地產價格構成直接的壓力。
中泰宏觀梁中華在《香港房價下跌:穩匯率的代價!》一文中指出,香港金管局今年以來出手收緊流動性、穩定匯率,開啓了“真”加息之路。但全面加息背景下,香港住宅按揭貸款利率上升,直接打壓資產價格,且香港房地產調控政策對房地產的壓制作用也凸顯了出來。
04
買家負擔能力不可持續,機構紛紛看空
從2003年以來,香港房價幾乎就“只漲不跌”。過去15年來,香港樓市走出超級長牛,本港房價翻了6倍。這也使香港的房價收入比冠絕全球,讓普通工薪階層難以企及。

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數(此排行榜僅考察發達國家和地區的房價負擔水平)顯示,香港房價收入比為19.5。也就是説需要一個香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能買起一套房。香港也連續八年斬獲“全球房價最難負擔城市”桂冠。
普通的香港工薪階層,除非有較高的月收入,才有可能考慮買房的事情。否則,大多數年輕人會選擇一直租房或在家和父母居住。
超低息環境的結束、高企的房價和不可持續的買家負擔能力,使得機構紛紛看空未來的香港樓市。
高盛集團在上週一發布的一份研報中預計,到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息,屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。
里昂證券此前發佈研報表示,經歷了多年上漲後,隨着市場人氣的急劇下降,香港樓價將大幅下跌。香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊着香港樓市。
花旗近期也發表研究報告表示,自2016年3月低位以來,樓價累升已達47%。但以基本面情況估算,預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整,也會觸發住宅樓價下半年回調;標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%。
野村香港房地產股票分析師則認為,雖然下半年就會看到香港樓價回調,但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。
香港耀才證券甚至預計,未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。